建设部智囊盘解——陈淮 如何定房价
- 来源:英才
- 关键字:建设部,智囊,陈淮,房价
- 发布时间:2011-01-11 09:58
赶上了城市化的历史洪流，房地产成为了一个如日中天的行业，它缔造出了一大批“亿万富翁”，它也为地方政府提供了源源滚滚的财政收入。
对于富裕者，房地产市场是一个收益甚丰的投资场所；而对于适婚无房的年轻人来说，昂贵的“蜗居”却是必须承受的“生命之重”。
发展中的中国毕竟富者寡而贫者众。普通公众的“望房兴叹”使得房地产行业里外“怨声载道”。因而这又使得房地产行业成为一个政府调控政策频繁“关照”的行业。
在房地产市场所折射出来的“众生相”中，各方都希望听到权威的声音。陈淮显然就是其中的一位权威学者。但市面上出现的关于陈淮的“言论”他自己并不都买账。苦于被人断章取义，陈淮不得不在其微博上一次次澄清，也因此不太愿意接受记者的采访。
虽然其所在的研究所前头挂着住房和城乡建设部的名号，陈淮多次强调自己是一个学者而不是所谓的“朝廷命官”，而其所发表的观点也只是个人意见。
如果你再多读几条陈淮的微博，你会发现他既是一位严肃的学者，又是一位性情中人。当有人劝他不要对记者的小瑕疵过于苛责时，他欣然接受。
如果你继续翻阅他的力作《大道至简》，你或许会惊讶于他将艰涩难懂的经济学原理转化为生动活泼的语言能力。生僻的经济学原理阻挡不了他的妙语连珠。
本期《英才》记者就盘根错杂的房地产问题特别专访了这位个性鲜明的房地产专家，以飨读者。
政府的作用
《英才》：中国正处城市化高潮的国情，这是否意味着我国用市场化的方式来解决居民住房问题的局限性要更大一些？
陈淮：首先，什么时候都是非市场化方式比市场化方式的局限性更大。就是同样收入的家庭，需求偏好可能有很大不同。市场把一切不可相互比较的因素，例如远近、大小、年龄、学历等，统统化为一个只有量的差别没有质的差别的、用货币单位表达的叫做价格的东西，使资源配置变得简单。市场才能实现高效率、低成本的最优化资源配置。
其次，非市场化的资源配置方式在任何国家，不论是否处于城市化高潮还是已经实现了城市化，都必不可少。住房保障体系就是非市场化的方式。同样在任何国家，非市场化的配置方式越发达、完善，市场化的资源配置方式才能贯彻得越彻底。
其三，中国作为一个发展中国家，发展历史短、发展不平衡，需要保障体系救助、援助的人群所占比重自然要远大于发达国家。但这和市场化局限性大小没有关系。更多的人走向市场、依靠市场是社会发展的方向，是社会发达、富裕的标志。中国尽管需要保障的人群所占比重远大于发达国家，但中国城市化过程中，缩小这部分人群的所需时间一定比发达国家历史过程要短得多，快得多。
《英才》：有人将当前关于房地产问题的一些难题归结为房地产市场的市场化程度不够造成的（比如我们的土地没有市场化，因而造成了人为的土地供应紧缺），但与此同时，政府为了解决居民对房地产市场的抱怨又必须采取一些市场干预手段（如限购、限贷等措施）。你怎么看待房地产市场中政府的作用？
陈淮：市场化是一个问题，但不是全部问题。中国城镇住房的根本问题，一是房子盖得还不够多、不够快；二是老百姓的收入水平还不够高、不平衡。制约我们更大规模地盖房子的主要因素之一是资源，包括土地资源有限、短缺。缓解发展过程中供给和需求之间矛盾、房价和收入之间矛盾，政府的政策干预是必不可少的。
其次，在任何时候、任何国家，抑制、限制过度的投资性需求，抑制、限制富人过多占有资源、优先占有优质资源，防范信贷风险都是政府责任。此为政府作为公共利益代表的职能使然。
第三，限购、限贷政策同样是保护普通群众资产安全的政策。排除那些超出家庭风险承受能力的过度超前的购房，如同阻止小孩子举过重的东西一样，是一种不可缺少的对低端群体的社会保护。
总之，政府的作用不是一两句话能够说清的。政府的作用是平衡社会短期利益和长远利益、个别利益与公共利益。在资源有限的情况下，政策当然要注重让那些迫切需要改善的群体优先获得资源。
房价怎么定
《英才》：从收入分配不平衡的角度看，现在公众对房地产市场的诸多抱怨其实很大程度上是因为国内还没有建立起完善的多层级房地产市场。
陈淮：产业就是产业。指望一个产业承担起“社会公平分配”的职能，甚至抓贪官反腐败、发展不平衡、体制遗留问题等是不切实际的。指望“毕其功于一役”地解决需要长期发展和制度创新才能解决的问题恐怕不符合客观规律。
在进入共产主义之前，社会收入水平就是有差距的。多层次的市场什么时候都是需要的，即使收入水平接近的群体，需求也是多元、多样的。
多层次的市场包括多方面的含义，例如合理的大中小城市结构，新房、二手房、租赁市场，高中低档次住房等。
多层次市场是逐步发育的。完善多层次市场是个问题，但并非是“远水”，也非是“近渴”。
《英才》：在房地产价格上，从居民收入所能担负的水平可以计算出一个“合理”的房价，但从房地产市场的角度，资金流向、通货膨胀预期等也会出现一个市场房价。这两个房价在当前中国相差得比较远，你如何看待当前的房价？
陈淮：住房价格是资产价格。资产价格既不是依照社会收入水平定的，也不是依照“成本”定的，而是依照“收益的现金流折现”定的。通俗说就是，资产价格是依照这个资产能挣多少钱、能带来多大收益定的。这是经济学的基本常识。
其次，合理价格和实际交易价格是两个完全不同的概念。合理价格是长期、反复交易过程中才能形成的理论价格，而任何一次具体交易、任何一个城市的局部交易、任何一段时间的市场交易都是要受到具体供求关系、货币供应量等多方面因素影响的。二者恰好一致是偶然的，不断偏离反而是必然的、常态的。
根本特征是“有产”
《英才》：你曾指出，当前房地产的风险主要集中于购房者身上。
陈淮：首先，按揭贷款与开发贷款相比，从资金流向上看是相同的，即银行借出钱，开发商借入钱，唯一的差别是前者绑架了消费者信用，银行的贷款风险被转嫁到了消费者身上。
其次，目前利率下，未来长期过程中升息的可能性是99％，降息的可能性几乎为零，因此购房人几乎全部承担未来利率变动的风险。
最后，“根源”比较复杂。直接融资渠道狭窄、银行对消费者处于垄断地位、消费者自身风险意识缺乏等都是。
《英才》：我们是不是需要出台一些政策避免一些购房者未来走向“破产”？
陈淮：既然是“优惠”，就是非常态的。没有一家商店是天天都打折的。
决定利率升降的根本因素是国民经济的稳定运行和币值的稳定，并非是购房人是否还得起月供。这也是经济学常识。
那么在市场经济下，购房人在按揭贷款买房时就应当对未来长期还款过程中可能出现的风险有充分认识。这个风险不可能是靠政府来承担的。房地产市场发展过程中，需要不断强化，而不是弱化个人的这种责任、风险意识。希望舆论、媒体更多地告诉老百姓，要获取“财产性收入”，就要承担“财产性风险”。
政府应当为中低收入群体提供风险保护的救济性援助。这在任何国家都是必要的。贴息、贴租、债务重组、政府收购等都是风险救济的手段。但这也不是一个一两句话能够说清的事。
《英才》：在中国当前发展阶段，中产阶级还不够壮大的时候出现房地产市场的火爆，是否意味着我们不少购房的居民实际上透支了未来？
陈淮：购房不是“支”，是私人资产累积，因而也就没有什么“透支”。
其次，一部分群体超出自身风险承受能力、资产累积能力购房，肯定会导致国民经济经济整体的风险。因此需要实行区别化的信贷政策。
最后，房地产市场是发育、发展中产阶级的必要依托，而不是相反。中产阶级的根本特征是“有产”，而不是他们是否买名牌化妆品。从十六大、十七大报告迄今，我们还只能提“扩大中等收入者阶层的比重”，而并未提中产阶级。这是中国国情决定的。
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