“新国八条”能否撼动房价

　　文/马兹晖

　　2010年中央政府对房地产市场连续进行了两轮调控，但效果并不明显，全年房价仍在高位运行，特别是到年底，房价和交易量又再度火爆。2011年1月，中央政府再度推出被称为“新国八条”的最新一轮调控政策。

　　“新国八条”的内容，除了加强原有的各项调控政策力度之外，还强调了对地方政府的问责和对购买商品房做出限制。各地政府根据“新国八条”制定的调控细则，主要以“限购”为主，压制购房需求。例如，北京地区出台政策规定，有北京户籍的家庭不得购买第三套住房，无北京户籍但有五年以上纳税或社保缴纳记录的，不得购买第二套房，无北京户籍且无五年以上纳税或社保缴纳记录的，不允许购房。

　　新一轮调控将产生明显的短期效果，房地产市场将快速降温，成交量大幅萎缩，房价也可能小幅下跌。在中央政府的强力推动下，地方政府为了避免被问责，将尽力执行调控政策，制止房价暴涨。各地政府推行限购政策，短期内将有效压制需求，使得成交量下滑。例如，根据北京的限购令，据估算将有近二百万户在北京生活的家庭不能再购房，加上对外地来京炒房的限制，压缩需求约在1/3左右。

　　不受限购令限制的部分居民也会持观望态度，从而推迟购房，促使成交量进一步下滑。由于需求萎缩，部分开发商急于回笼资金，部分二手房业主急于脱手，可能会降价销售，从而推动房价下跌。但由于总体上开发商现金储备充裕，且根据历年来调控经验推测，调控政策不可能长期持续，将选择保价僵持，不会一下子大幅降价。

　　根据国家统计局公布数据，2009年和2010年，房地产开发商完成投资额分别为3.6万亿元和4.8万亿元，但销售收入分别为4.4万亿元和5.2万亿元，两年中净回收资金1.2万亿元，现金储备充裕，总体上短期内不存在资金短缺问题。根据2005年以来多次调控经验，中央政府发动调控时总会引起成交量迅速下降，但效果都不持久，往往一个季度以后调控力度就会削弱，房价出现报复性反弹。从经济学理论来看，“限购”是

　　不可能长期持续的，开发商可以寄希望于政策再度放松，而不会急于低价售房。

　　但从长期来看，造成房地产泡沫的根本原因是信贷宽松和土地供应制度，不解决这两个问题，“限购”难以产生长期效果。从2005年以来，中央政府出台的调控措施不胜枚举，但除了2008年一度生效外，其他每次调控都只是短期冻结房价，然后便是猛烈的报复性反弹。事实上，房地产泡沫的两个根本性因素，是宽松的信贷环境和制度性土地供应短缺。房地产供应和需求两方面都高度依赖信贷资金，因此信贷环境是决定房价走势的主要因素之一。另一方面，根据中国目前的土地供应制度，地方政府垄断了当地的土地供应，而土地出让收入是地方政府的主要收入，房价上涨又可以提高国民生产总值（GDP）增长率和增加税收，因此地方政府有强烈的动力通过操纵土地供应推高房价。2008年房价一度下跌的根本原因，就是政府真正收紧了信贷，但由于全球金融危机爆发，为了维持经济增长，政府又放松了货币政策，从而导致调控失败，房价再度上涨。

　　从目前的形势来看，政府还没有能够真正解决信贷宽松和土地供应制度的问题，因此调控仍有可能再度搁浅。央行虽然多次提高准备金率和加息，但利率水平仍然明显偏低，存款利率低于通胀率，资金仍然流向资产市场。中央政府虽然要求地方政府增加土地和公共性住房供应，但缺乏制度化机制，地方政府可以用各种方式拖延甚至搁置。例如，2010年全国供地计划仅完成70%，但地方政府却很少被问责。

　　“限购”政策既违背公平原则，还存在制度漏洞，不可能长期有效也不可能长期执行，因此如果大环境不变，调控必然再次失败。部分城市限购之后，已经出现炒房客向尚未限购的城市转移的趋势。事实上，现在已经有不符合购房条件的人，考虑通过与当地户籍居民假结婚——购房——离婚转让房产的方式规避限购政策。

　　房地产调控应当避免房价大起大落，为经济平稳发展创造良好的客观环境，调控手段应以间接手段为主，政策应当保持稳定性和连续性。房地产业与宏观经济关系密切，过度波动将会影响宏观经济的稳定，房价大幅回落将引起一系列经济乃至社会问题，不应当以房地产具体价格为目标进行调控。

　　政府不应当以打击投机炒房或以房价为目标，提高交易税费无助于实现调控目标。在现实中，由于信息不对称，居民购房是为了“自用”还是“投机”，常常很难区分，绝大多数购房者还是以自住为主，打击投机的政策常常伤及无辜，即使名义房价下降，但由于交易成本增加，实际购房成本反而可能增加。事实上，本轮“限购”就伤害了大批居民的真实需求和改善型需求，即使房价下跌，他们也丧失了购房机会。对房地产的调控手段应以间接手段为主，政策应当保持稳定性和连续性。2004年以来，政府多次采取直接微观干预，但效果不佳，主要原因是政策不稳定、政策的不连续性引起了更多的不确定性，一定程度上加剧了风险。

　　在具体政策措施方面，政府应当收紧信贷政策，卖地收入转为土地税，小产权房征税后转正，建立垂直化福利住房运营公司。对消费一方，建立全社会个人信用制度，加强对个人收入的审查，控制房贷风险；对供应一方，鼓励房地产融资多元化，限制银行直接融资，建立金融风险监管体系。这样既抑制泡沫膨胀，也避免泡沫破灭后银行呆坏账增加，引起银行危机。

　　在目前通胀越演越烈的环境下，央行应该大胆加息，至少使存款名义利率超过通胀率，才能抑制信贷扩张冲动，压缩流动性，否则难以抑制泡沫的不断涌现。为了管理卖地收入，压缩地方政府推高房价的激励因素，可考虑把卖地收入转为土地税，由税务部门统一接受管理。

　　现有小产权房可补税后转为正式产权，宅基地和农村集体土地通过审批、缴纳土地税后可以转为商用，新建违规小产权房将不予承认。通过这种方式，可消除地方政府对土地供应市场的垄断，有助于形成健康的土地市场。

　　建立一个直属中央的国有企业，主管廉租房、两限房等福利住房运营。这一企业的运营资金来自地方政府上缴的部分土地税，建立独立的审核运营体制，在税收方面享受优惠。主要以建设廉租房为主，需跟踪监管房屋的使用情况，长期居住的廉租房可平价转让给居住者。