地产商深陷囚徒困境
- 来源:投资者报
- 关键字:地产商,购房,降价,限购
- 发布时间:2011-10-08 08:27
被斩断合法资金来源的房地产企业越来越坐不住了，如再不展开“自主救亡”运动，恐要率先毁灭。
萧君(化名)是一家民营小型房地产企业的老板，由于银监会收紧了房地产企业融资的多道闸门，其公司资金已濒于“断炊”。于是萧君决定，以妻子经营的电子类企业为名，从银行借贷，以解燃眉之急。
像萧君这样“曲线救国”的例子还有不少，在目前房地产企业从正规融资渠道难以获取资金的环境下，开发商们已各展其能，甚至甘冒风险，以求化险为夷。
开发商情愿降价
9月，《投资者报》记者以购房者身份先后探询了位于京郊的几处楼盘，其中一个项目于9月初第一次开盘，开发商表示一两个月后还会有第二、三次开盘，价格肯定会涨，要买趁早。但未出半月，开发商就加紧推盘，二次开盘价格总体并未上浮，但公司同时声称“绝不可能降价”。仅仅两天后，项目销售主管就打来电话称，该楼盘根据不同户型推出力度不同的优惠，以80平方米的二居计算，相当于降价6%，但开发商不肯承认这是在降价。
“降价”对开发商而言是永恒的忌讳。一旦承认降价，不但要提防老客户“讨要说法”，更会导致准备掏腰包的客户退而观望。
9月27日，招商地产董秘刘宁接受《投资者报》采访时表示，现在房地产商资金状况普遍不乐观，销售形势又比较严峻，大家都在拼命卖楼，尽量存点粮食过冬，尤其是在一些敏感区域，一个楼盘的降价促销往往带动周边项目也纷纷降价。
她坦言，事实上，在限购与购房者买涨不买跌的情况下，开发商纷纷降价促销并不能达到资金都能回笼的目的，但是选择降价也是“没办法的办法”。因为“你不降价，卖不出去；降价也卖不出去，但降价总比不降价容易回笼资金。”
这恐怕代表了多数开发商的心态。这就好比“囚徒困境”：大家明知纷纷降价很可能促成购房者的谨慎心态，使观望气氛变得更加浓厚，房子更难卖出去，资金更难回笼；反倒是各房企如联手抵抗，拒不降价，与购房者打拉锯战僵持不下，或许等到通胀回落经济下滑，政策微调之际，反倒有一丝胜算。
但谁敢相信市场会有统一行动，更何况现实是各开发商贫富不均，各自能撑住的时间相差太远，资金链绷得最紧的企业如不加速卖房，就可能最先倒下，而家底雄厚的大企业正好乐得进场收拾残局，趁机并购。与其死给别人看，不如自己先降价，多卖一套是一套，多扛一天是一天。
降价并非普遍选择
实际上，市场也还没惨烈到“火拼”的地步。
中国社科院财贸所博士高广春告诉记者，中国社科院财贸所博士高广春告诉记者，其实房价和房企信贷规模的关联度较低，房价与供求、预期和市场健康程度关系更大。目前中国房价高的主谋是住房市场过度商品化、过度投机。现在看，降价的仅是城市周边地带，核心区并未降价，且某些降价显然与强势的行政干预有关。
上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭也对《投资者报》表示，各开发商生存状况不一样，出发点也就不一样。
如恒大地产今年自调控以来就率先降价促销，但本身并不存在多大资金问题，主要是为了扩张；而其他一些开发商降价促销才是迫于无奈的选择。
高广春表示，即便是迫于资金压力，中小企业也有很多办法可以对付。
对于那些没有太多债务负担的企业而言，中小房企看淡市场，正好转型求生，如不卖房子改做商业租赁，或效法本文开头所述萧君之法，通过关联企业获得资金。
“房地产企业通过非正规渠道间接获得资金是个事实”，高广春说，虽然企业融资的规范程度不断提高，但实际情况是受困的企业多少总有人能想出点隐蔽的办法，因而实际房企的资金紧张程度没有统计数据显示的那么严重。
杨红旭同时认为，未来房企一旦资金链出问题，大部分公司会通过项目股权转让来解决问题。最后可能还是会有一些小企业难免破产，但这种案例只是小部分，起码现在发生的还不多。
日前，“危机四伏”的绿城集团董事长宋卫平在接受媒体采访时就表示，接下来绿城会分三个阶段走：首先努力卖房子，如果不够奏效，就看看能不能变卖掉几个项目，如果这两招都不行，“那我就直接把价格降到底，所有的房子都卖完，以后就不再做房地产了。”
而某地产机构分析师对此评论称：“那些熬不过眼前困境的人就是打算退出，也不过是场外观望，房地产的暴利仍令其几度梦回呢。一旦市场转好，他们第一个杀回来。说什么把价钱降到底，像是在吓唬银行和政府。”
高广春判断，假如这次房价真的出现大幅回落，政府恐怕仍会再出手相救。
现在，开发商除了四处想办法对付危局，或期待政府有朝一日解救，不少企业还想出了主动出击的招数。
据投资咨询机构ChinaVenture(投中集团)根据A股房地产企业半年报统计，部分房企正试图通过向矿业、园林、建筑材料、酒店管理、节能环保、文化教育、医疗器械等多个领域的投资尝试，缓解严厉的调控政策给房企带来的销售压力，进而扭转房企资金周转紧张的现状。
该分析师万格表示，大型房企依然关注自身主业，较少涉及与房地产无关的副业；而中小房企则由于流动资金储备有限、现房销售受到限制，无法再大量拍地而延续正常运行，故多考虑试水其他行业，以缓解资金紧张的状况。
“不论是房地产企业投资其他行业，还是行业内整合并购，都是房企在资金链趋紧的情况下所做的尝试性动作，市场带出了种种可能性，但终究哪一种更成趋势还不好说。”万格表示。
《投资者报》记者潘颖谭志娟
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