地产商深陷囚徒困境

  • 来源:投资者报
  • 关键字:地产商,购房,降价,限购
  • 发布时间:2011-10-08 08:27
  在限购与购房者买涨不买跌的情况下,开发商纷纷降价促销并不能达到资金都能回笼的目的,但是选择降价也是“没办法的办法”

  被斩断合法资金来源的房地产企业越来越坐不住了,如再不展开“自主救亡”运动,恐要率先毁灭。

  萧君(化名)是一家民营小型房地产企业的老板,由于银监会收紧了房地产企业融资的多道闸门,其公司资金已濒于“断炊”。于是萧君决定,以妻子经营的电子类企业为名,从银行借贷,以解燃眉之急。

  像萧君这样“曲线救国”的例子还有不少,在目前房地产企业从正规融资渠道难以获取资金的环境下,开发商们已各展其能,甚至甘冒风险,以求化险为夷。

  开发商情愿降价

  9月,《投资者报》记者以购房者身份先后探询了位于京郊的几处楼盘,其中一个项目于9月初第一次开盘,开发商表示一两个月后还会有第二、三次开盘,价格肯定会涨,要买趁早。但未出半月,开发商就加紧推盘,二次开盘价格总体并未上浮,但公司同时声称“绝不可能降价”。仅仅两天后,项目销售主管就打来电话称,该楼盘根据不同户型推出力度不同的优惠,以80平方米的二居计算,相当于降价6%,但开发商不肯承认这是在降价。

  “降价”对开发商而言是永恒的忌讳。一旦承认降价,不但要提防老客户“讨要说法”,更会导致准备掏腰包的客户退而观望。

  9月27日,招商地产董秘刘宁接受《投资者报》采访时表示,现在房地产商资金状况普遍不乐观,销售形势又比较严峻,大家都在拼命卖楼,尽量存点粮食过冬,尤其是在一些敏感区域,一个楼盘的降价促销往往带动周边项目也纷纷降价。

  她坦言,事实上,在限购与购房者买涨不买跌的情况下,开发商纷纷降价促销并不能达到资金都能回笼的目的,但是选择降价也是“没办法的办法”。因为“你不降价,卖不出去;降价也卖不出去,但降价总比不降价容易回笼资金。”

  这恐怕代表了多数开发商的心态。这就好比“囚徒困境”:大家明知纷纷降价很可能促成购房者的谨慎心态,使观望气氛变得更加浓厚,房子更难卖出去,资金更难回笼;反倒是各房企如联手抵抗,拒不降价,与购房者打拉锯战僵持不下,或许等到通胀回落经济下滑,政策微调之际,反倒有一丝胜算。

  但谁敢相信市场会有统一行动,更何况现实是各开发商贫富不均,各自能撑住的时间相差太远,资金链绷得最紧的企业如不加速卖房,就可能最先倒下,而家底雄厚的大企业正好乐得进场收拾残局,趁机并购。与其死给别人看,不如自己先降价,多卖一套是一套,多扛一天是一天。

  降价并非普遍选择

  实际上,市场也还没惨烈到“火拼”的地步。

  中国社科院财贸所博士高广春告诉记者,中国社科院财贸所博士高广春告诉记者,其实房价和房企信贷规模的关联度较低,房价与供求、预期和市场健康程度关系更大。目前中国房价高的主谋是住房市场过度商品化、过度投机。现在看,降价的仅是城市周边地带,核心区并未降价,且某些降价显然与强势的行政干预有关。

  上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭也对《投资者报》表示,各开发商生存状况不一样,出发点也就不一样。

  如恒大地产今年自调控以来就率先降价促销,但本身并不存在多大资金问题,主要是为了扩张;而其他一些开发商降价促销才是迫于无奈的选择。

  高广春表示,即便是迫于资金压力,中小企业也有很多办法可以对付。

  对于那些没有太多债务负担的企业而言,中小房企看淡市场,正好转型求生,如不卖房子改做商业租赁,或效法本文开头所述萧君之法,通过关联企业获得资金。

  “房地产企业通过非正规渠道间接获得资金是个事实”,高广春说,虽然企业融资的规范程度不断提高,但实际情况是受困的企业多少总有人能想出点隐蔽的办法,因而实际房企的资金紧张程度没有统计数据显示的那么严重。

  杨红旭同时认为,未来房企一旦资金链出问题,大部分公司会通过项目股权转让来解决问题。最后可能还是会有一些小企业难免破产,但这种案例只是小部分,起码现在发生的还不多。

  日前,“危机四伏”的绿城集团董事长宋卫平在接受媒体采访时就表示,接下来绿城会分三个阶段走:首先努力卖房子,如果不够奏效,就看看能不能变卖掉几个项目,如果这两招都不行,“那我就直接把价格降到底,所有的房子都卖完,以后就不再做房地产了。”

  而某地产机构分析师对此评论称:“那些熬不过眼前困境的人就是打算退出,也不过是场外观望,房地产的暴利仍令其几度梦回呢。一旦市场转好,他们第一个杀回来。说什么把价钱降到底,像是在吓唬银行和政府。”

  高广春判断,假如这次房价真的出现大幅回落,政府恐怕仍会再出手相救。

  现在,开发商除了四处想办法对付危局,或期待政府有朝一日解救,不少企业还想出了主动出击的招数。

  据投资咨询机构ChinaVenture(投中集团)根据A股房地产企业半年报统计,部分房企正试图通过向矿业、园林、建筑材料、酒店管理、节能环保、文化教育、医疗器械等多个领域的投资尝试,缓解严厉的调控政策给房企带来的销售压力,进而扭转房企资金周转紧张的现状。

  该分析师万格表示,大型房企依然关注自身主业,较少涉及与房地产无关的副业;而中小房企则由于流动资金储备有限、现房销售受到限制,无法再大量拍地而延续正常运行,故多考虑试水其他行业,以缓解资金紧张的状况。

  “不论是房地产企业投资其他行业,还是行业内整合并购,都是房企在资金链趋紧的情况下所做的尝试性动作,市场带出了种种可能性,但终究哪一种更成趋势还不好说。”万格表示。

  《投资者报》记者潘颖谭志娟
关注读览天下微信, 100万篇深度好文, 等你来看……