楼市可能上演新一轮“国进民退”
- 来源:投资者报
- 关键字:资金,房地产,融资
- 发布时间:2011-10-09 09:46
9月22日，杭州地产商绿城集团(3900.HK)被银监会调查房地产信托业务的传言迅速扩散，引发了人们对房地产商资金链能否维系的担忧。
9月26日，沪、深两市上市房企股价暴跌，中国平安(601318.SH)A股更是几触跌停，导火索是有传言称：平安作为绿城主要信托融资伙伴被大基金和重要股东减持。虽然绿城和平安随后都相继对所涉传言做出回应和澄清，但市场神经已被此事深深刺伤，不再相信地产企业仍旧过着正常日子。
就在多数开发商心惊胆寒之际，地产界大佬潘石屹放话称，“他还穿着棉衣”。与此同时，另一大佬万科，9月来频频拿地，已出手近百亿元。
三道融资闸门关闭
房地产企业资金链的收紧是逐步演进的。
从去年下半年开始，商业银行先暗中收紧了对地产企业的开发贷款，今年甚至停了开发贷的审批。直到今年6月，监管部门才首次公开表示要减少房地产贷款，但实际上早在5月，多数开发商就几乎拿不到银行贷款了。
央行统计显示，上半年我国房地产贷款累计新增7912亿元，同比少增5985亿元，余额同比增长16.9%，比一季度末回落4.4个百分点。而同期上市银行半年报也显示，多数银行的房地产开发贷比重下降明显。
为此，房企开始倚赖信托融资。中国信托业协会统计，截至2011年6月，房地产信托资产已由2010年3月的2350亿元猛增至6050亿元，增幅达150%。信托资产总额也由2.4万亿元增加至3.7万亿元。此时，已不只是绿城这样的地产商求助信托，就连知名大型房企也加大了信托融资力度。
瑞士信贷数据显示，包括雅居乐、富力地产、合景泰富等在内，不少开发商过去一年的新债务中，约有一半来自信托贷款。整体来看，上半年新增信托融资达2080亿元，完全可以比肩同期2110亿元的银行贷款。
然而，这一增长趋势在今年7月骤然中断。
“7月以后，房地产信托的规模明显收缩了。”国内某大型信托公司高管对《投资者报》表示，虽然各个公司情况不同，但银监会对房地产信托的风险排查已令房地产企业在信托上也“此路不通”。
去年12月，银监会下发《关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知》预警市场。今年5月，银监会开始要求信托公司每月上报《房地产信托业务风险监测表》，逐个监测房地产信托项目的资金投向、资金运用方式、风险控制措施。到了7月1日，银监会改变了事后报备的窗口指导的做法，开始要求房地产信托项目事前报备。此后，房地产信托规模就明显收缩。
数字显示，房地产信托的成立规模7月时还有332亿元，8月就降至272亿元，发行规模则从7月的237亿元骤降至8月的186亿元。
国内主流渠道已断炊，企业只好寻求海外融资。但8月12日，国家外管局下发通知，要求暂不受理内地房企为其境外子公司在境外发行债券提供对外担保的申请，导致房企海外发债融资进一步受限。
通往罗马的条条大路都已关闭，资金链压力骤然降临。投资顾问公司莫尼塔8月发布的一份报告称，通过对12个城市的房地产商进行的月度调查显示，近70%的地产商称，与7月相比，8月的现金流状况恶化。
当下，楼市成交已明显清淡很多，如果房地产调控政策和信贷紧缩保持不变，未来开发商的生死存亡很明显要取决于资金实力。
房企资金状况分化
日前，有外媒报道称，中型房地产企业大连正源因拖欠高盛、建行等机构4.47亿美元贷款，正面临重组之境，并将房企资金链青黄不接，乃至濒临破产的“冰山一角”率先暴露出来。
然而，知名地产商潘石屹9月20日在网聊中称：“开发商还没有死，穿单衣服的先死了，开发商还穿着棉衣呢。”他还以其公司2009年和2010年的销售业绩说话，表明卖房款还在慢慢回笼，“现在死不了，资金链还不错。”
更为游刃有余的是万科。自9月以来，万科频频在土地市场出手拿地，涉及金额近百亿元。
接受记者采访的多位专家表示，万科和潘石屹是知名地产商，有多年积累和资源，即便他们穿着棉衣，但不能否认，很多中小企业已近乎穿裤衩裸泳。
“分化很严重”，中国社科院房地产金融研究中心主任汪利娜在接受《投资者报》采访时说，货币政策适度从紧，大型国企与中小企业资金状况凉热有别，房地产行业自然也是如此。尤其对在市场火热的前两年里，过度扩张、盲目拿地的中小企业而言，其资金压力就更大。
中国社科院财贸所城市与房地产研究室博士高广春也对《投资者报》表示，总体上开发商资金紧张已是现实，虽然大企业和上市公司也会受调控的影响，但大企业办法多，辗转腾挪的空间更大，而小型房企资金紧张已很普遍，甚至已有民企老板跑路事件曝出。
据中航证券统计显示，当前上市房企实际净借贷资本比均值已从去年末的41%上升至48%，突破了安全底限，行业整体面临相当于净资产15%、总资产6%的资金缺口。其中，10%的企业面临短期资金缺口，40%的企业面临中期资金缺口，30%的企业中期资金缺口较大。
相比之下，行业龙头公司受惠于前两年和前十年的销售高峰，已储备了足够粮草。海通证券计算，2011年上半年，上市地产企业累计预收款达到4026亿元，处于近4年以来的最高水平。此外，龙头公司预收款也已基本完全覆盖未来2年20%~30%的增长水平。
新一轮并购重组潮
“在行业整体财务状况恶化的同时，奉行高周转战略的全国性地产企业优势彰显。”中航证券认为，尽管上半年，行业平均的去化速度减慢了24%，但万科周转速度与去年持平，中国海外、恒大和碧桂园的周转速度还在去年基础上提高了20%以上，行业分化趋势日益明显。
“融资困难将使得一些中小企业被市场淘汰，这同时给龙头公司提供了扩大市场和行业集中度的机会，尤其是融资渠道畅通、现金流充裕的公司将显现较大的优势，同时具有强大的外延式发展动力的企业也有望抓住行业洗牌的契机脱颖而出。”
实际上，由分化程度加剧带动的行业整合度的提高已经开始显现。中航证券计算，2011年上半年，前十大房企的市场份额已经上升了13.95%，较两年前提高了3.5个百分点。清科数据库统计显示，2011年1~7月，房地产行业发生并购案例62例，金额175亿元，同比分别上升72%和102%。
“资金链收紧的市场影响将会逐步显现出来”，汪利娜说，其结果必然是房地产行业的“国进民退”。
瑞银首席经济学家汪涛预计，在资金困境下，小型开发商将不得不把土地或项目折价出售给具有流动性的公司、或者走向破产。房地产行业或将出现类似于2004~2005年那样的整合潮。
《投资者报》记者 潘颖
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