京城房贷乱象调查：到处都是双重标准
- 来源:投资者报
- 关键字:房贷,风险,银行,利率
- 发布时间:2011-10-31 11:27
日前，中国建设银行(下称建行)率先出手，提高首套房贷首付比例、上浮利率，尽管中国工商银行(下称工行)、中国农业银行(下称农行)等多家银行并未迅速跟进，但也有不少银行或明或暗地“建议”首付四成。
《投资者报》记者在某售楼现场发现，销售人员文件夹里的各合作银行的具体规定，有厚厚的一沓。该销售人员告诉记者，“银行房贷规定变化很快，所以要实时更新。”
记者同时注意到，其最新的三次更新日期，分别是7月5日、9月22日、10月8日。也就是说，他们的按揭合作银行在以上三个时间节点，个贷规定或多或少发生了某些变化。
北京某银行内部人士则对《投资者报》记者表示，现在临近年底，各家银行纷纷进入盘点时期，加之信贷额度紧张，“阶段性的利率调整很正常”。
近期，《投资者报》记者以购房者的身份，到顺义、昌平、通州、燕郊等地的多个在售楼盘调查，发现不同的银行以及同一家银行在不同地域的营业机构，其个贷的具体规定如首付、利率、期限，都是千差万别。
总体而言，中小银行在首付比例、贷款期限上较大型银行宽松，利率上浮的比例则与行别关联不大，主要是地域差异。
中小银行抢市场条件松
从《投资者报》记者走访调查情况来看，北京地区各银行房贷现行情况是：就首付比例来看，一套房首付比例最低为三成，二套房首付比例最低为六成，但是银行会对贷款人进行资产和信用审核，信用有瑕疵的人员首付则要再加一成以上，购买三套房则不予贷款。
在贷款利率方面，之前各银行一度盛行的首套房商贷利率7折优惠已不复存在，各银行至少要实行基准利率，有的银行甚至上浮5%到30%。
由于其规模大小不同，不同银行对首套房首付比例和房贷利率标准差异较大，工行、农行、建行和中国银行(下称中行)利率较基准利率上浮5%至30%不等。相比之下，股份制商行尤其是小银行利率较低，多实行基准利率。
在顺义区前进花园(牡丹苑)售楼处，工作人员对《投资者报》记者表示：“首套房建议您选择北京银行，首付30%，实行基准利率。同样是首付三成，建行利率则是基准利率的1.05倍。大银行贷款的人多，等待时间长，着急贷款还要上浮利率。”
对于首套房贷款，交通银行、华夏银行、南京银行、北京银行等依然给予基准利率，然而建行、中行、工行、农行这四大行却在基准利率的基础上上浮5%至30%不等。对于燕郊地区而言，小银行的优惠更为明显。
《投资者报》记者从燕郊某楼盘销售人员手中拿到的一份“个人住房贷款政策指引”显示，与该楼盘开发商合作的银行有8家机构，除了当地的工、农、中、建四大行的分支机构，以及当地农村信用社——马起乏信用社5家以外，还包括北京银行、南京银行以及北京的建行机构。
从利率情况看，首套房中，交通银行、华夏银行、南京银行、北京银行、马起乏信用社实行基准利率，另外几家则实行1.1~1.2倍利率；二套房则有4家实行1.2倍利率，1家实行1.3倍利率，4家为1.1倍利率。其中，属地北京的建设银行，依然实行首套房首付三成，不过利率要在基准水平上上浮20%，二套房则要上浮30%。
该销售人员介绍，现在大银行不愿意做个人房贷业务，因为利率低，收益较少。与个人房贷相比，银行更愿意去做经营贷款。因为中小企业贷款的利率上浮30%以上，比房贷利率高不少。相反，一些跨省经营的城商行，为了扩大业务和规模，相对而言更会愿意接受个人房贷，并在利率方面比大银行要低。
《投资者报》记者在燕郊另一家楼盘采访时发现，跨省拓展业务的南京银行给出的利率果然最优惠。南京银行对首套房的利率下限为基准利率，在该售楼处合作的7家银行中利率最低，二套房利率为基准利率上浮10%，同样是最低标准。不仅如此，在贷款人年龄限制上，更是放宽到男女均为70周岁，而其他银行这一限制多为男65周岁、女60周岁。
京城房贷“行动”一致
在京郊当地银行申请个贷，各行要求千差万别。但在京城，银行“行动”相对一致。
属地北京的放贷机构，中国银行、交通银行、农业银行、中信银行首套房最低首付比例为30%，利率均为基准利率；二套房首付比例为60%以上，利率为基准利率的1.1倍。
只有北京银行、建设银行略有不同。两家银行所提供个人购房商贷，最低首付比例均与上述银行相同，但是利率却不尽相同。其中，部分中国银行首套房利率为基准利率，有的则要上浮10%以上；建设银行首套房最低利率为基准利率上调5%，最高的要上调20%。
对于购房贷款的基本规定方面，各家银行大致相同。在贷款年限上，银行通常是要求最长贷款年限为30年，仅信用社等类似小银行限制最长借贷25年；绝大多数银行在借贷人年龄上限方面为男65周岁，女60周岁，工行和建行男女均为65周岁，南京银行要求最宽松，男女均为70周岁。贷款年限以主借贷人为主，或者以时间长的计算。
在贷款申请需要提供的资料上，各行大同小异，包括：身份证、户口本、婚证/离婚证；未婚人员需携带单身证明；收入证明；首付款收据；购房合同；银行还贷卡号、银行借款合同承诺书、银行回执单。也不像首付、利率那样时时变化。
10月22日，《投资者报》记者到北京顺义红杉一品售楼处咨询利率情况，销售员对记者表示，“现在各家银行都缺钱，建行提高了首套房贷款利率，其他银行也有提高贷款利率的准备，随时都可能提高利率。”
执行“双重标准”
与北京市内相比，燕郊地区购房，首付比例和利率则明显更高。
以购买首套房而言，北京银行、中国银行、建设银行、交通银行、农业银行、中信银行均为首付30%，实行基准利率，仅有部分中国银行实行上浮10%，建设银行利率要上浮5%~20%。
但今年2月份北京开始实行的限购政策，在京纳税不满五年的非京籍家庭则不能在京购房，导致不少在京工作的人员被迫在河北廊坊、涿州等靠近北京的周边地区购房。
《投资者报》记者最新摸底的情况，周边地区与北京地区相比，首付比例和房贷利率普遍要增加一成。
如在河北燕郊，近半数的银行要首付40%，8成以上的银行利率要上浮10%以上。二套房差距更为悬殊，北京地区二套房普遍实行最低首付6成，基准利率上调10%，而在燕郊，银行通常要求首付6成或7成，利率上浮20%，建设银行更是要上浮30%。
以工、农、中、建四大行为例，在京内要求首付比例下限为三成，周边地区则除工商银行外，另外三家均将首付提到四成；贷款利率也均上浮10%以上。
即使是同一家银行，在京内和京外也实行“双重标准”，对在京外购房者要求苛刻得多。
央行和银监会的房贷政策，并未对利率上浮幅度做出硬性规定。这给各银行提供了便利。首付比例与房贷利率齐增，这对在北京周边地区购房者来说，远不及在京内购房“划算”。
以贷款额度为100万元、贷款期限为20年的首套房贷来计算，利率从7.05%的基准利率上调10%，月供将从原来的7783.03元增加到8212.57元，20年利息支出将增加103089.63元。
周边购房更苛刻
另外，调查发现，京城内外不仅首付比例与房贷利率不同，就个人申请商业房贷的资格限制，不同的银行对申请房贷人的资格限制也不同，且京外购房对贷款人的要求更苛刻。
以红杉一品为例，与该楼盘合作的银行是中国银行和北京银行，销售人员热情地推荐道：“建议您选择北京银行，中国银行对于收入证明、社保等审核手续比较麻烦。北京银行则简单许多，即使没有固定工作，也能开出证明，能拿到贷款的时间也短。”
不仅银行间存在差异，在京内和周边地区购房也存在限制条件的差异。
在北京周边地区购房申请房贷的资格条件，比在北京购房要严格。碍于无北京户籍所限无法在京买房，许多在北京工作的外地人将目标锁定在周边地区。但是，北京周边地区对购房者的要求更为苛刻。
北京周边地区的银行，通常不接受非本地户籍的申请者。以河北为例，中行、工行、农行均不接受非河北籍贷款者。就连规模最小的马起乏信用社，也仅对河北户籍者开放，而且最高贷款额度仅50万元。
不过，银行在京城周边执行这一本地户籍限制的规定时，并不是铁板一块，很多北京的银行机构为周边的开发商提供按揭。
如北京银行、南京银行，还有四大行之一的建设银行，非河北籍人士只要能提供一年或两年以上北京社保证明，也有申请个贷的资格。当然，在首付比例、利率水平上，银行的“要价”则要苛刻得多。
《投资者报》记者 华强 孔俊彬
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