过去10年国内房价普遍上涨10倍以上，市场对于未来中国房地产何去何从依然争论不休。若将过去伴随房价快速上升，参与方挣得盆满钵满的10年称为中国房地产的黄金10年，站在当前时点上，笔者倾向于认为中国房地产的黄金10年已临近结束。
寻究过去10年房价快速上涨的根源，笔者大致总结出三方面主要原因：
首先是刚需的释放。一方面，98年住房改革制度的颁布，将延续了近半个世纪的福利分房抛向市场，按揭信贷等政策支持将城镇居民改善住房条件的需求彻底释放。
其次是投资性需求的急剧膨胀。投资是货币化的产物，中国人历来有高储蓄率的习惯，加之过去十余年我国外汇储备快速增长、社会货币投放激增，购置房产不失为最好的财富配置方式，而房价快速上升配之以高杠杆按揭，房地产投资回报数倍放大，投资和投机需求均急剧膨胀。
最后是非健全制度下的商品房供应短缺：多层次住房保障体系的缺失造成住房需求全部走向商品房市场，其次土地供应不足、投资开发主体囤地不开工等造成供给的不足，另外土地制度的双轨制造成大量小产权等住房供应得不到确权，从而变相加剧了住房供应的不足。供需矛盾的持续只能以价格的上涨来调解。而时至今日，重新梳理供需矛盾的格局变化，中国房地产未来的演进路线也许会逐渐清晰。
第一，从改善性需求来看，当前我国城镇居民人均居住面积已达33平米，已接近甚至超越一些发达经济体的水平，且随着我国房屋竣工面积的增长，该指标仍在进一步改善，达到该水平之后，我国总体改善性需求对住房新增需求的边际压力依然逐渐减弱。
第二，从城镇化来看，2012年我国官方的城镇化率为52%，过去十年城镇化率年均增长约1.3个百分点，根据我国政府制定的城镇化率目标来看，未来年均新增城镇化率约1个百分点，且呈逐渐下行态势。
第三，从投资性需求来看，目前我国主要城市均执行较为严厉的限购限贷政策，政策目标精确打击投资投机需求，力求住房去投资化。从实际执行来看，政策也确实能够有效遏制多数投资、投机性需求。
第四，从我国住房供应能力来看，商品房的供应能力已大幅改善，也许后面更需关心的是新增房屋是否会过剩的问题。
第五，在住房制度方面，保障房建设依然是政府完善住房体系的重点工作之一，土地制度改革也有望化解多年来土地供应不足、小产权房无法合法流通的矛盾。另外，我国购房群体过度年轻化透支潜在需求、当前房价水平下普遍较低的租金回报率水平也在一定程度上预示着未来购房需求将不可持续。
总体来看，我们认为我国房地产发展的黄金时期已经过去，当买房逐渐变得不再激动人心，而更多是一种惆怅和无奈时，大环境的任何风向变化都有可能改变房地产市场的趋势。当然，不能否认，中国房地产市场有着诸多铸就其顽强生命力的基因，只是从作为支柱产业的房地产走过黄金期对中国经济诸多产业的深远影响及其在资本市场的投资机会变迁方面，我们应该有更清晰的认识。
（作者系摩根士丹利华鑫基金研究员）
摩根士丹利华鑫基金 周宁
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