住房数量的悖论

　　租房市场的价格一路上扬，按理应该反映整个社会住房市场的紧张。但是，不会说谎的数据揭示了一个悖论。

　　根据北大中国社会科学调查中心完成的《中国民生发展报告2012》中的数据，全国人均住房面积为36平方米。

　　据中国房地产研究协会在2012年披露的数据，我国每年新增建筑面积约占世界的一半，为20亿平方米左右，其中超过70%为住宅面积，达14亿平方米，其中超过40%的新增面积在一、二级城市。

　　另据某经济学家根据全国钢材消耗数据分析，得出了“若全部城镇房屋住宅是高层住宅（现浇）结构，那么2006年至2009年累计城镇住宅建筑面积是31—40亿平米，若全部城镇房屋住宅是多层住宅（砖混）结构，那么2006年至2009年累计城镇住宅建筑面积是62—80亿平米”的结论。

　　若按照中国房地产研究协会的数据，以人均住房面积为36平方米计算，每年我国新增住宅面积可满足超过3800万人的住房需求——而若按照那位经济学家的分析，则可满足超过8600万甚至2亿人的住房需求。

　　这些数据如果是可信的，那么自2003年至目前，其它年份不算，仅2006至2009年这四年，我国新增住宅面积就可满足3至8亿人口的住房需求。而据国家统计局于2012年发布的数据，我国城镇人口于2011年底达到51.27%，近7亿人——也就是说仅这四年新增住宅就够几乎全国一半甚至是全部的城镇人口换一次房子。

　　按照这个逻辑，我们应该面对的是这样一个局面：不但有很多人买下新房子住了进去，也有很多旧房子被腾空，进入了租赁市场——供租赁之用的房源数量也大大增加。

　　那么按照“有效市场”理论（也是促使我国最终放开房地产的市场，由个人自由买卖的经济学理论之一），既然住宅供给面积不断增加，那么可供租赁的房源也将不断增加，且其增加量至少是能满足千万甚至过亿人口居住需求的幅度——每年新增的几百万大学毕业生的需求在其中只会占较小的一个比例，那么显然因此那只“看不见的手”将会促使房屋租赁市场的价格趋于下降——也就是说“毕业租房季”应该根本没有那么大的威力，也不可能推动房屋租赁价格大幅度上扬。

　　但，结果却似乎是，我们面对的事实却与以上逻辑推导出的结论截然相反——据某名门户网站的房产频道的报道，目前我国的一线城市房租年增长率超过25%，呈“疯涨”现象，而每年的“毕业租房季”是房租增长最快的时间段。

　　这就引出一个问题，若房租真是由这些学生的需求所推动的，那么要不是数据不可靠，要不就是数据分析的理论逻辑有误——当然，还有一个可能，那就是这些学生被“诬陷”了，以他们的需求总量规模根本无力推动房租上涨。

　　租房市场的火爆恐怕另有原因。

　　文|塔夫

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