北京租房：租金还会涨吗？

　　一般而言，房租收入比即房租在收入中所占的比重较为适宜的范围为25%左右，一旦超过30%，则代表着房租压力过大。但有调查显示，如今，北京的房租收入比已高达40%。经验表明，房租收入比超过60%，将产生明显的挤出效应。

　　又是一年毕业季，又是租房高潮期。

　　5000,8000,15000……这不是工资，这是租金。2013年6月，“最难就业季”囧遇“最难租房季”，租房者普遍反映，“租不起！也伤不起！”

　　北京房租到底有多高？上涨有多猛？还会不会越涨越高？稳定房租难不难？对此，记者进行了探访。

　　租金上涨有多猛？

　　一套60多平方米的二居室，主卧放着三张上下床，6个床位，床位价格为每月700元，次卧放着两张上下床，床位价格为每月800元，就连厨房也被改造成了卧室，算单间，每月租金1000元。这是位于北京市海淀区魏公村小区一套典型的群租房。

　　虽然拥挤不堪，卫生设施也不够用，但住在这里的租客反映，这房子从来没有空过，“房租上涨太快，与一般的住宅相比，床位的租金相对比较便宜稳定。”据了解，同一小区，目前正规的二居室每月租金在5500元左右，并且还在不断上涨。

　　房租涨势迅猛，已经成为楼市调控以来的焦点问题。据北京统计局最新数据显示，继4月份房屋租金上涨7.6%后，5月份北京房屋租金同比上涨7.4%。

　　对此，房产中介张磊深有体会，“这两年房租涨得确实很快，尤其是四环以里，从2010年开始，每年涨幅都在15%左右。房租上涨远超人们的收入增长，2012年北京人均可支配收入同比增长才10%左右。”

　　不过，与人们的实际感受不同，伟业我爱我家市场研究院统计数据显示， 2013年6月份通过我爱我家成交的租赁房屋交易均价为3690元，环比5月份的均价不仅没有上涨，反而下跌了1.4%。

　　对此，伟业我爱我家的解释是：一方面大中专院校离校时间一般在6月最后一天，或者7月第一周，所以北京租赁市场真正的高峰在7月份；另一方面，毕业生租房预算有限，低价房源成交比例增加，拉低了全市成交均价。据其统计，轨道交通快速延展，有效地将租赁需求分散至郊区甚至远郊区县。目前租房人群，尤其是毕业生最为关心的区域主要分布在昌平、通州、大兴、房山等租金相对低廉的郊区。

　　目前，绝大多数租房客为中低收入者，租金上涨过快，人们苦不堪言。据业内人士分析，一般而言，房租收入比即房租在收入中所占的比重较为适宜的范围为25%左右，一旦超过30%，则代表着房租压力过大。但有调查显示，如今，一线城市的房租收入比已高达40%。而对于刚刚步入社会的毕业生而言，形势更加严峻，据赶集网2013年应届生就业报告显示，北京应届生平均起薪为2478元，即便是拼租床位，房租也要占据月薪的三分之一左右，生存压力极大。

　　“或许我们就不应该留在北京。”在调查中，持有这一悲观论调的人不在少数。

　　是谁推高了房租？

　　房租猛涨早已不再是件新鲜事，而对于谁是幕后推手，人们也是各执一词。

　　“其实大部分房东只是跟风，都是中介把房租炒起来的。”赵岩，拥有4年租房经验，换过6次住所，目前在北京市海淀区燕北园租有一套70平米的二居，每月租金4100元，上个月刚刚收到中介公司通知——要么涨价500元，要么搬走。“现在市面上99%的房源都控制在中介公司手中，你根本就没有讨价还价的余地。”

　　中介公司是“罪魁祸首”？面对这个问题，一直都很乐于接受采访的中介分析人士不约而同地采取了回避的态度，或者要求隐去真实身份。而房产中介的业务人员的态度更加有意思，有些人相互指责竞争对手哄抬房租，但却不承认中介行业推高房租。

　　尽管不是唯一的因素，但中介公司在推高租金中的重要影响不言而喻。以往中介通常是让房东和租客见面签署三方合同，收取一个月的租金或一定比例的佣金作为酬劳，但现在越来越多的中介公司开始先把房子租下了，再转租给别人，不仅获取佣金，还可赚取差价。

　　“我曾经问过我的一个房东，他很有钱，根本就不在乎这点房租，每次都是中介公司通知他要涨房租。”提及房产中介，赵岩又恨又无奈，“我也不想和中介打交道，但现在根本就找不到个人出租的房源，网站上即便写的是个人房源，电话打过去也多半是中介。”

　　不过，在赵岩看来中介涨房租也是有策略的，淡季小涨，旺季大涨，有爆点天天涨。

　　淡季小涨，理由简单而有力，“现在什么都涨，房租自然也要涨。”

　　旺季大涨，每年的6至8月份是租赁旺季，尤其是大学生毕业，带来巨量租赁需求，“供求论”甚嚣尘上，房租上涨势不可挡。“今年，仅北京地区高校毕业生就有20多万人，再加上外地来京找工作的，这么大的需求，租金怎么能不涨？”不仅是中介，基于这个理由，几乎所有的人都会认同房租上涨。

　　有爆点天天涨。在赵岩看来，每次政府收紧楼市调控政策的时候，也是租金暴涨的时候，“如果你合同到期恰好遇到重大楼市政策出台，那你的房租肯定要大涨，中介肯定会告诉你，调控政策越来越严，很多人转买为租，房子供不应求，一天一个价。”

　　下半年接着涨

　　如此看来，房租上涨似乎已经不再需要什么理由。对于北京房屋租赁市场下半年走势，业内已经形成共识——从9月份开始，随着租赁需求的回落，北京租赁市场将进入淡季，成交量将有所回落，租金稳中有升。

　　租金飞涨，租客要么越搬越远，要么越搬越贵，要么无奈离开。如何化解租房难题，引发全社会的思考。

　　房屋租赁市场房源被中介公司垄断，信息不透明，租金虚高、随意涨价屡见不鲜，加强政策监管是应有之义。

　　5月13日，北京住建委发布《北京市房地产经纪管理办法》征求意见稿，其中明确规定拟禁止房屋托管，中介费或可“事后支付”，续租将不得再次收取中介费，等等。

　　对此，不少租客在网络上公开表示“早该如此”，“非常期待”，但也有租客表示，“之前出台的一些监管办法作用并不明显，整治如何落到实处是个难题。”

　　虽然中介公司在租金上涨中影响巨大，但化解这个难题，却不能一味指向中介机构。北京租金上涨压力较大，一个关键原因在于租赁市场供求关系不平衡，加大供应，盘活闲置房必不可少。

　　有专家分析称，根据国际经验，租售比即房屋租金与房价比值在1:100-1:150之间，市场较为健康，租金较为合理，而北京租售比为1:500，租赁所得难以激励房主出租，所以盘活闲置房，租金必须上涨。

　　但也有业内人士分析认为，北京房价本身虚高，导致租售比畸形，盘活闲置房可以更多地考虑使用税收手段。

　　加大公租房供应，是人们寄予厚望的一项措施。

　　政府大力发展公租房，给“夹心层”带来了福音，但相比“居者有其屋”的社会需求而言，目前公租房供应数量仍严重不足。据公开资料显示，今年北京市保障性住房配租配售目标为4万套，截至目前已完成配租配售5729套。

　　租金，终归是由市场供求决定的，解决不好供需矛盾，租金就是个无解难题。

　　文|《小康·财智》记者 刘彦华

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