北京楼市库存危机背后

　　库存只是一个动态数据，它的降低并不意味着无房可卖。虽然没有必要因此而恐慌，但探究库存持续减少背后的因素和影响却十分必要。目前，大部分从业者都将罪魁祸首盯在了楼市调控的行政手段上。

　　“北京新房的库存持续下滑，目前已经跌破警戒线6万套，几个月后可能无新房可卖。”近一个月来，北京新房可售套数一直维持在5.8万-6万套的水平，跌破了业界公认的6万套警戒线，库存危机论随之甚嚣尘上。

　　但是，未来北京真的会面临无房可卖的境地吗？其背后又隐藏着什么问题？又将会给北京楼市后市走势带来怎样的影响？

　　无房可卖 虚惊一场

　　其实，细究起来，这场“危机”的导火索源于北京房地产交易管理网的一组数据。中原地产市场研究部10月10日发布报告称，据北京房地产交易管理网数据统计，10月9日，北京可售商品住宅库存已从年初的80038套下降至59921套，首次跌破6万套。中原地产市场研究部总监张大伟在接受媒体采访时表示，“如果以北京月均10000套计算，59921套的消化周期已不足6个月。6个月为警戒红线，少于6个月，则供求关系失衡明显。供求矛盾激烈，房价上涨速度或再度加快。”

　　一面是可能遭遇的“无房可卖”困境，一面是大量等待入市的购房者和屡见不鲜的“日光盘”，房价飙升似乎已成定局，人们为之惶恐不安。

　　“其实没有那么夸张。老百姓不要被‘忽悠’了。库存只是一个动态数据，它的降低并不意味着无房可卖。”一位房地产从业者告诉记者，“其实，北京商品住宅的潜在供应量非常大，粗略估算也有30多万套，按照去年年销售9.6万套计算，足够再卖三四年。”

　　他进一步解释称，依据北京住建委最新公布的《2013年1-9月房地产开发施工面积及销售面积》数据，包括今年新开工面积和上年开工跨入本期继续施工的房屋面积在内，今年前三季度北京住宅市场总体施工面积高达6909.9万平方米，去除新开工部分的1247.7万平方米，已开工的施工面积达5662.2万平方米。粗略按照平均每套100平方米计算是56万套，再去除三分之一的大户型和别墅，北京潜在供应量也有38万套。

　　库存紧张，在房产中介张磊看来，还有另一个重要原因就是二手房市场成交遭遇遏制。据11月9日数据显示，链家在线二手房在售房源为72350套，我爱我家在售房源为68739套，安客居的在售房源为64362套，即使排除一些虚假房源，这一数字也可以大大缓解新房市场的库存压力。

　　张磊抱怨称，“现在的问题是，由于高额的税费，很大一部分需求挤到了新房市场，这肯定也会在一定程度上加速供求矛盾。”

　　不过，业内人士预计，这种库存压力不会持续太长时间，“今年楼市销售火爆，很多开发商提前完成了全年的销售目标，接下来的两三个月，项目入市的积极性不会太高，但是从明年二季度开始，随着今年大量出让土地的逐渐集中入市，这一局面也会逐渐放缓。”

　　背后 行政调控的无力与扭曲

　　虽然没有必要因为库存减少而恐慌，但探究库存持续减少背后的因素和影响却十分必要。目前，从记者采访的情况看，大部分从业者都将罪魁祸首盯在了楼盘预售证管理收紧上。

　　从今年4月份开始，只要一个楼盘的拟售价格不被北京住建委认可，就将无法获得预售许可证，北京楼市调整正式从“限购”走向了“限价”。北京市房地产交易管理网数据显示，今年4月1日至5月31日，共有41个楼盘获得预售许可证，而去年同期则有52个楼盘获取预售许可证。

　　“我们的预售证还没有拿到，项目何时开盘、什么价格都还不知道，有消息我再通知您。” 李强是大兴一楼盘的销售经理，近两三个月来，每天的工作就是回复客户的电话，“不是不卖，是拿不到预售证，北京住建委把价格看得死死的，只要报的价格高了，预售证肯定被卡。严重拖长了我们项目的销售周期。”

　　获取预售证的项目大幅减少，市场供应增长缓慢，而与此相对的是巨量的刚需购房者，供需矛盾加剧不可避免。

　　“库存紧张”的直接后果便是价格预期的不断推高。国家统计局公布的70个大中城市房价统计数据显示：北京新建商品住宅价格，9月，同比上涨20.6%，位居全国第一；8月，同比上涨19.3%，位居第一；7月，同比上涨18.3%，位列第一；6月，同比上涨16.7%，位居第一……北京，当之无愧的中国房价上涨“领头羊”。

　　其实，北京市对于预售价格的审批一直时有干预，从2011年开始执行类似管制手段，其控制价格的额度多为20%左右，即后期开盘价、新盘开盘价的涨幅，必须在一期开盘价格和同区域平均销售价格的20%以内。

　　不过，今年的预售证审批，用业内人士的话说就是极度严格，从“限涨幅”调整为了“零涨幅”。在该项政策酝酿期间，其实已经有多位学者对此提出了异议，北京大学房地产研究所所长陈国强就曾多次公开表示，这种直接的行政干预不仅不治本，也难以治标，必然会扭曲供求关系，长期来看，供求矛盾恐怕难以得到缓解。

　　如今来看，政策出台的原意是为了拉低整个北京市的房价数据表现，但结果似乎适得其反。

　　今天，拿张预售证在北京仍然是件难事，圈内流传，“年内，有关部门要‘一刀切’地停发每平米4万元以上的楼盘以及涨价的楼盘预售证。”

　　这是一场影响颇大的博弈，将会持续多久？目前没有人能作出判断。

　　调控下一站 加大供应

　　面对不断攀升的房价和接二连三的“日光盘”，有人感叹，已经没有什么可以有效抑制北京房价的快速上涨了。

　　民众迷茫无措，政府却没有放弃努力。10月22日，国家统计局发布2013年9月70个大中城市新建商品住宅（不含保障性住房）价格变动情况，北京房价同比上涨20.6%，位居全国之首。10月23日，北京连续发布《关于加快中低价位自住型改善性商品住房建设意见》和被称作升级版北京房地产调控政策的“京七条”两项房地产调控政策，意在从供需两端加强房地产调控。

　　其中，《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》，提出了自住型商品住房概念，即套型建筑面积以90平方米以下为主，销售均价比同时段同品质商品住房低30%左右。北京计划2013年底前完成2万套自住型商品房供应，明年预计完成5万套供应，将占新增供应的50%以上。

　　对此，张大伟表示，如果这一政策的量真有7万套，可能会锁定市场起码15万需求，很可能会导致房山、大兴等刚需集中的区域刚需、首改商品房的物业市场重新洗牌。同时，这一政策还将改变市场的预期，恐慌性抢房可能消失，反而商品房项目会出现加快开盘，避免与这类型房源直接竞争客户。

　　“短期看，确能缓解刚需房之不足，但长期看，必定扰乱商品房市场秩序。”上海易居房地产研究院副院长杨红旭对此项政策存有两大担忧：一是门槛低，则求者众，难免权力寻租。二是未来退出有麻烦，30%差额如何计算没明确办法。

　　文︱《小康·财智》记者 刘彦华