房地产：2010年将在动荡中前行

　　各地楼市调控措施的出台给了开发商们一记响亮的“耳光”。

　　用四面楚歌来描述目前房地产行业所面临的窘境丝毫不为过：开发商拿地受限、二套房贷首付比例大幅提高、信贷规模收缩、IPO对房企关闭大门、借壳上市门槛提高等，无不预示着房地产上市公司2010年将遭遇资金瓶颈。

　　尽管在夹缝中生存，开发商们仍“偷着乐”。2009年的“靓丽”业绩，让其“不差钱儿”。销售量节节下挫的开门黑中，房价依然高高挂。

　　量价冰火两重天

　　在荷包收紧的同时，不少地方楼市销售也遭遇“春寒”。京沪穗深等地楼市交易量2月份继续着1月份的下滑趋势，甚至创出历史新低。据21世纪不动产的监测，二手房交易量已先于新房下降，1月~2月，京沪深等一线城市的二手房交易量环比降幅达4~6成。

　　事实上，交易量下跌已有先兆。

　　东海证券报告显示，1月份，宏观调控之下房地产市场迅速降温，一线城市成交量环比大幅下滑，但同比仍好于2009年同期。北京和上海成交量环比下滑的幅度均超过40%，分别下降了46.4%和44.6%，深圳环比下滑了10.5%。尽管环比急剧恶化，但同比仍高于去年同期水平，北京、上海同比增长幅度均超过50%.

　　刚刚过去的2月份，北京二手房总成交量为9118套，相比1月份的1.4万套下跌了34.9%，成交量创2009年2月份以来的最低点。新房方面，环比1月份，2月份成交量环比下降了近四成，整体成交均价也下降了15.5%.

　　深圳开发商们的日子也不好过。2月份各区域楼盘网签数量为1078套，成交面积约9.12万平方米，均价为22247元/平方米。相比1月份的数据，网签套数降幅高达72%，成交面积降幅高达75%。从数据上看，广州楼市2月份的网签量遭遇去年以来最大的挫折，成交量下跌四五成，房价下跌一成多。

　　二线城市除武汉外，商品房成交量环比普遍呈现下滑态势，其中，南京、杭州、福州环比降幅均超50%.

　　据南京网上房地产统计，2月份南京一手商品住宅成交1899套，二手房2399套，总成交量为4298套。但1月份的总成交量为9700余套，超过2月份成交量的两倍。

　　福房网的数据显示，福州市一手房2月份总签约套数达1177套，总签约量与1月份相比，环比减少1084套，下跌47.94%，而同比减少1827套，下跌60.82%.

　　不过，成交量下跌，但成交均价普涨。2月份，一线城市商品房整体均价环比上涨9%，价格指数为152。京沪深三地商品房成交价格明显上涨。北京商品住宅销售均价18843元/平方米，同比增长65%，仍处历史高位。深圳一手房成交均价23170元/平方米，同比上涨110.8%.

　　房价或“负重上行”

　　2010年开局，部分城市成交量接近或低于2008年的最低成交水平。浙商证券分析师戴方认为：“2008年主要源于商品房需求的不足导致成交的下降，而当前在于供给与需求的共同下降导致成交萎缩。”

　　“去年春节是在2月4日，2月中旬以后市场开始恢复正常。”中原地产北京地区董事总经理李文杰说，“购房者受信贷政策的影响比较大。银行从实际操作层面，收紧了审批，并向市场发出信号——政策转向。以至于消费者对价格走势产生观望心理。但事实上2010年1月份的交易量是五年来最高的一次。”

　　中金公司分析师白宏炜接受《投资者报》采访时表达了相似的观点：“目前是楼市焦灼的时刻，开发商和购房者都有观望心理，信贷政策影响将逐渐释放。”

　　另外，2月25日起，央行年内再次上调存款准备金率0.5个百分点。“这一数量化的货币政策将进一步强化商品房市场买卖双方的观望，需求等待房价的下降，供方调控开发节奏进而调控商品房库存水平，最终或将延长商品房低位成交的周期。”戴方指出。

　　银河证券分析师丁文认为：“存款准备金率的上调将从银行贷款压缩和销售速度放缓两方面对房企资金造成不利影响，进而可能使房企的周转率下降。”

　　不过，这都不会影响房价上涨势头。北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋表示：“房价未来仍会悄悄温和上涨，大城市的房价下跌意愿和动能短期不强，因此中国总体房价今年上半年仍将高位盘整。”

　　采访中，诸多开发商也表达了乐观的情绪。“从目前出台的‘国11条’和‘京11条’来看，新政大多是对过去楼市优惠政策的中止，打击力度有限。”

　　万年花城副总经理黄曦就表示，目前市场优质楼盘存量有限，但需求仍然旺盛，因此2010年市场将保持供不应求的局面。“房价走向不好预测，但销售业绩估计还是一个‘大年’。”

　　“但今年房地产政策总体走向仍要看中国经济恢复程度。”经济学家李开发对《投资者报》说，“只有随着实体经济企稳无悬念，通货膨胀愈演愈烈，以调控房价为突破口的货币政策和财政政策才会开始新一轮对房价的讨伐，那时才是房价真正的强弩之末。”