关于公共租赁房资金来源模式的研究

　　【摘要】对于无法租赁廉租房，又买不起经济适用房、商品房的“夹心层”来说，公租房是一种不错的选择。公租房作为一种公共产品，主要服务对象是无法通过市场来解决居住问题的弱势群体，重要特征之一是不能转化为私权，而只能作为公有或集体所有物品，动态地让居住困难群体享用，即指某套住房的使用权不能永久地为某户家庭所占有。因此研究公租房及其独特的融资渠道，有助于完善公租房项目体系，进一步推进民生工程的建设。就此，本文将重点研究重庆市公租房开展情况及其融资租赁模式。

　　【关键词】重庆 公共租赁房 融资租赁模式

　　民生问题一直以来就是政府开展工作的核心内容，而“住”作为民生问题的基本要素之一，其重要性自然不言而喻。近几年我国各地的保障性住房建设工作开展顺利，特别是公租房最受广大群众的青睐。

　　一、公租房及融资租赁模式的现身

　　（一）公租房的产生

　　近些年来，全国各地都相继出现了住房商品化的情况，尽管这有助于房地产市场的发展，但带来的后果是少数人实现了暴利增长，拥有多套住房，多数人却买不起房，这对整个社会的经济协调发展极为不利。在此背景下，政府出台了一系列的措施，力图扭转房地产市场过于泡沫化，低收入群体居住情况日渐困顿的现状。在此基础上公租房欣然出炉，与其他经济适用房、中低价商品房，廉租房共同构成了多层次的住房保障体系，为市场的和谐发展做出了巨大贡献。

　　（二）融资租赁模式的产生背景及意义

　　公租房的出现为房地产市场的紧张局势带来了暂时的缓解，虽然其切实为中低收入群众的住房问题指明了方向，但公租房建设工作要顺利开展，其建设资金也必须到位。重庆作为其中的代表城市，所遇到的问题尤其有针对性和代表性。重庆市采取了融资租赁模式来筹集资金，不仅为政府有效的筹集到了资金，也确实地为老百姓的民生问题做出了巨大贡献。

　　二、全国其他各城市的公租房及其资金现状

　　全国各地公租房申请、配租已进入高潮期，使得公租房成为热议话题。这期将选取作为山东省会的济南，享有省级经济管理权限并拥有地方立法权的厦门和以华夏古都著称西安三个城市作为研究对象。

　　（一）济南公租房项目

　　济南市公租房项目投资概算15.7亿元。除去30%的资本金，余下的70%的建设资金如何解决？据了解其将通过银行贷一块、土地熟化收一块、企业发行债券等筹集一块，主要还是靠银行贷款。公租房建成出租后，按政府规定，租金不超过当地平均租金的70%。但是这块租金除了公租房的正常维修管理外，还不够还银行利息。对此济南市政府决定让开发商建房必须有刚性指标，今后再建新的商品房小区，将要求开发商配建一定比例的公租房，在土地招拍挂的流程中，将加入配建公租房的考核。

　　（二）厦门公租房

　　据悉厦门市公租房项目资金主要来自：土地出让收入；保障房租金收入；住房公积金相关收益和贷款；中央政府代发地方债券；鼓励企业和社会机构投建公租房。

　　《厦门市公租房实施意见》指出一方面要保障房租金收入按照政府非税收入管理的规定缴入同级国库，同时也可通过住房公积金增值收益、住房公积金贷款等多渠道筹集资金，还可由中央代地方发行保障性住房国债来支持公租房建设和用投资补助、贷款贴息等方式，支持和引导各种市场主体和社会机构投资建设和运营公共租赁住房，从而解决融资难题。

　　（三）西安公租房项目

　　据悉西安成立了一家名为“西安市公租房建设管理有限责任公司”的机构承担由西安住房公积金管理中心贷款支持建设的公共租赁住房项目，确保公积金的安全和保值增值。西安住房公积金管理中心保障性住房项目贷款管理处表示，在此之前，西安市还没有一笔住房公积金贷款用于公租房建设，成立这样的公司，就是为了更好地发挥住房公积金的作用，解决公共租赁房建设的资金困难。据透露，之前住房公积金项目贷款最高贷款年限为5年，公司成立后，最高年限可达到15年。

　　三、重庆公租房及融资租赁模式

　　上文论述了济南、厦门、西安三座城市的公租房及其资金来源渠道。而同样作为经济发展势头迅猛的重庆市也采取了一系列的融资手段。

　　（一）重庆公租房的融资租赁的现身及开展现状

　　重庆市计划用10年时间将户籍人口城镇化由27%提升到60%，新增1000万城市人口。而据最新统计数据显示重庆市目前人口约为3000万。人口基数如此庞大，要想实现这样的目标，大力推进保障性住房建设，建立完善而高效的保障性住房体系是十分必要的。

　　2010年起，重庆已开建茶园、微电园、蔡家、西永、华岩、大竹林、鸳鸯片区公租房项目；2011年又开展了界石，龙洲湾、陶家、西彭、钓鱼嘴、金凤、木耳、龙盛、水土地区的公租房项目。

　　自首次公租房摇号申请以来，主城进行了四次摇号，全市分配量达11万套，近30万人住上了公租房。对低端大力推进公租房项目，计划建设4000万平方米公租房；对中端，将房地产投资控制在全社会固定资产投资的25%左右；对高端，率先开展房产税试点，规范高档商品房土地增值税的征收管理。

　　（二）重庆公租房融资租赁的特点

　　1.政府高度重视，企业强势主导。经测算，重庆公租房总投资约1200亿元，按财政投入和融资贷款3：7的比例筹措。财政投入主要通过3万亩国有储备土地划拨注入和中央财政专项、本级财政支出、税费减免等方式筹集。而融资部分主要通过银行贷款、非银行金融机构和住房公积金贷款、发行债券等市场渠道筹集。专门成立的公租房建设公司将承担首批约360万平方米、总投资110亿元的公租房建设任务。

　　2.融资渠道较多，资金量较大。融资租赁指由出租方融通资金为承租方提供所需设备，具有融资、融物双重职能的租赁交易。出租方根据承租方的要求与选择，与供货方订立购买合同并支付货款，与承租方订立租赁合同。重庆保障性住房的开发并没有让商业机构参与，而是主要由政府组建的两家专门的平台公司——重庆市地产集团和重庆市城市建设投资公司作为开发主体。

　　（三）针对公租房提出的解决办法

　　政府应切实做到房产税全部用于公租房建设的承诺。重庆已实施两年来的房产税税收全都用于公租房建设。房产税收入全部用于公租房建设，实现了“高端有约束”与“低端有保障”的有效衔接。但是这些税收资金经过机关部门的层层接手，难免会有些人利用职权便利从中敛财。这就需要政府部门制定强有力的法规制度，防止官员敛财事件的发生，使老百姓真正受益。

　　四、展望

　　重庆市公租房建设工作经过最近几年的努力，已取得较大的成效。通过采取多渠道的融资方式，其建设资金也得到了充分的保障。全市各区县的公租房大部分已经开建或交房。据有效数据统计，已入住居民的满意程度较高。在此，我组期待重庆市政府能切实保障资金的“明白”使用，将公租房工程开展下去，为的老百姓谋得更大福利。

　　基金项目：重庆工商大学学生科技创新基金项目132078。

　　作者简介：杨诗婕（1993-），女，汉族，四川人，重庆工商大学本科在读；罗淇丹（1994-），女，汉族，贵州人，重庆工商大学本科在读；郑紫云（1994-），女，汉族，山东人，重庆工商大学本科在读。

　　文/杨诗婕、罗淇丹、郑紫云