8月楼市 成交企稳

　　全国主要城市房地产市场月度动态播报（2014年8月份）

　　8月，全国楼市成交环比微幅回暖。据中国指数研究院统计数据显示，本月，其监测的42个主要城市累计成交面积环比上涨1.5%，同比下降13.25%。今年前8个月，主要城市累计成交总量虽低于去年同期15%，但仍高于2012年4%。环比来看，26个城市上涨，宁波和杭州本月政策因素影响最大，上涨幅度均超过60%，其中宁波上涨64.92%，杭州上涨62.42%；兰州降幅最大，为49.14%。同比来看，28个城市下降，下降幅度最大的是长沙，同比下降55.1%；涨幅最大的是汕头，同比上涨69.92%。

　　究其原因，中原地产首席分析师张大伟分析认为，出现成交企稳的原因主要有两点，一是大部分城市调控政策都出现了松绑，到目前为止已经有接近38个城市松绑限购，信贷方面相比之前也有所松动；二是以价换量持续，特别是二线城市，大部分城市都有以价换量的项目出现，吸引需求入市。

　　不过成交数据企稳并不意味着一定可以迎来一个成色十足的“金九银十”， 随着中秋小长假结束，一线城市在楼市“金九”开局阶段整体表现平淡。除北京市场环比微弱上涨外，其他3个城市延续下行行情。业内人士预计，房企融资难度加大、财务指标整体走弱，房企去库存压力依然很大。

　　北京 自住房稳踞半壁江山

　　经历了连续低迷后，8月北京商品住宅成交大涨。据中国指数研究院数据显示，8月北京商品住宅成交量高达10483套，成交面积99.59万平方米，环比上涨55.78%，同比上涨0.58%，创造了近5个月以来的最高。与此同时，8月北京商品住宅库存继续高位运行，达到1026.54万平方米，环比微增0.22%。

　　至于成交价格，数据显示，8月北京商品住宅市场成交均价22482元/平方米，环比下调9%，这也是均价连续第二个月出现较大幅度的下滑。

　　本月北京楼市成交大涨主要是自住型商品房上市的影响。据搜狐焦点联合世联数据统计显示，8月份，北京新房成交中，自住房和保障房集中网签占比近四成。在剔除自住房与保障房成交量之后，新建商品住宅的成交量仍显颓势。

　　处于自住房与保障房大批量成交“光环”之下的上涨，北京楼市难言“回暖”。亚豪机构副总经理任启鑫分析认为，虽然受到自住房的冲击，北京房价上涨趋势已经被遏制，并且也有部分项目调低价格促销，但是就整体市场而言，大量项目尚在谨慎观望期，市场价格也尚未进入快速下行期。而随着9、10月份大量项目的集中入市，充分竞争环境下价格压力将会进一步加大。

　　上海 政策调整酝酿中

　　金丰易居&佑威联合研究中心监控的数据显示，2014年8月，上海市商品房成交面积91.86万平方米，环比减少10.26%，同比减少39.53%。商品住宅成交面积为65.38万平方米，环比减少6.73%，同比减少27.47%。商品住宅成交均价26290元/平方米，环比下跌0.29%，同比上涨11.63%。

　　对此，业内一致认为，在目前并不景气的市场环境下，房企若要抓住“金九银十”的去化时机，开发商必须以降低毛利，大规模推货为代价，实现存货去化。

　　近日，由于二三线城市纷纷松绑限购，沪上各类关于政策松动的传言甚嚣尘上，这也反映了目前上海楼市中弥漫着对后市的疑惑情绪。与此同时，随着后市不确定性的增加，购房者和开发商的观望情绪也都有所加强。

　　可以说，近期上海楼市能否摆脱低迷行情，很大程度上将取决于政策调整是否会逐渐明朗化。虽然上海明确表示坚持现有政策不放松，但9月4日，上海市静安、长宁两个中心城区对二手房交易税征收标准进行微调，此举也被业内认为是上海楼市政策松动的重要标志。复旦大学地产运营研究所所长蔡为民分析认为，通过一个不太起眼的政策，切入到政策调整通道，是比较稳妥的办法。在与楼市相关的领域，上海极有可能还有后续动作。

　　广州 量价齐涨

　　据搜房网数据监控中心统计，8月广州全市新建商品住宅一手网签均价15438元/平方米，环比7月（15253元/平方米）微升1%，同比2013年8月上涨了29%。全市新建商品住宅成交4832套，环比7月（4515套）上升7%，但较去年7月下降了33%。网签面积为541069.61m2，环比7月（512297m2）上涨6%。虽说今年的“金九”前夕无法与去年媲美，但随着房价的上涨，8月的成交也处于今年较高水平。

　　从区域分布来看，中心六区量升价稳，其中荔湾区成交暴涨1.5倍。究其原因，主要是中信西关海在早前由于官司纠纷积压网签，半年之后重新恢复网签造成成交上的增长。而近郊五区仍以以价换量为主调。

　　8月6日晚，佛山市正式发布佛山松绑限购的消息，成为广东首个松绑限购的城市。业内人士分析认为，佛山放开限购对广州楼市造成一定的压力，一是广州西部与佛山交汇的楼盘将受到较大的冲击，二是受“穗六条”限购的外地户籍人员很有可能分流至佛山置业。

　　佛山“松限”后，在广州无购房资格的买家到广佛交界佛山盘买房，是很正常的市场表现。不过，这部分购房者占广州购房者的少数，对广州整体市场影响不会太大。

　　文︱《小康•财智》记者 刘上