深圳华侨城天鹅堡被业主投诉“三宗罪”

　　深圳华侨城天鹅堡被业主指责：“填湖建超高层，违法加大容积率，并伪造环评”，面对记者采访，深圳华侨城地产拒绝回应。

　　有深圳华侨城天鹅堡业主反映，深圳华侨城地产所开发的深圳天鹅堡项目存在“填湖建超高层，违法加大容积率，并伪造环评”的行为。记者在调查后发现，上述事情背后尚有更大隐情。

　　业主高调维权

　　认为深圳一度的豪宅代表--华侨城天鹅堡项目擅自更改四期规划，将原定临湖别墅改为50层以上超高层建筑，势必影响现有住宅景观视野，影响房产价值升值。

　　今年3月底，华侨城波托菲诺天鹅堡项目遭遇业主维权。这个曾多次创下深圳市豪宅销售纪录，一直被视为华侨城最成功的高档房产开发案例，却上演了一出业主维权的新闻。直到目前，业主们在天鹅堡小区高层建筑上悬挂的维权条幅依然醒目。

　　3月22日，华侨城在深圳的豪宅项目波托菲诺天鹅堡的业主们出动近两百辆豪车在深圳市中心深南大道上游行示威，抗议华侨城地产擅改规划破坏社区景观。车队中不乏路虎、保时捷、宝马等品牌豪车，甚至被网友戏称为“豪车展”。

　　据维权业主介绍，他们此前已与华侨城地产相关部门进行多轮沟通，却一直未得到任何有效回应，不得不采取“游车河”这一极富创意的维权形式。

　　而天鹅堡业主们此次维权行动也吸引了众多市民的高度关注。有网友在微博上描述：“华侨城地产不知道怎么惹了天鹅堡住户，今天所见抗议车队从世界之窗一直到了香蜜湖还没有完，到底有多长？各种奔驰、X6、路虎、porsche、卡宴、兰博基尼、法拉利……”

　　有业主表示，华侨城违背了当年承诺，要把社区天鹅湖旁的别墅修建成近50层高的高层建筑。早几个月在项目即将动工时，已有业主发现不妥，当时质问开发商，对方只是借口推脱。

　　业主代表认为，当初买房子时，销售人员明确表示，该区域只会建临湖别墅群，而且当时的沙盘、宣传资料等都显示该区域是别墅群。而华侨城则向业主强调，自己并无擅改规划，所有开发、规划、设计、报建，均“严格按照国家相关法律法规进行，并已依法取得《建设用地规划许可证》等手续。

　　但在政府相关部门提供的2011年法定图则显示，2011年11月18日，该区域重新进行了编修审定，并被审议通过，将会在该地修建高层建筑。

　　据了解，天鹅堡项目位于深圳南山华侨城，占地总建筑面积为108万平方米。因为项目当年推广时宣称：建有8万平方米的荔枝林、1.5万平方米的湿地景观，以及7万平方米的雁栖湖、4万平方米的天鹅湖，再加上华侨城特有的旅游文化资源，所以该项目一直不乏追捧者。

　　据了解，早在2003年，华侨城仅凭借这一个项目，销售金额就超过了深圳地产的带头大哥--万科深圳公司，成为深圳地产首屈一指的开发商，而当年华侨城地产以1.99亿元的纳税额成为国内房地产纳税冠军。时至今日，项目依然是华侨城最受欢迎的高档项目。

　　公开资料显示：2013年8月，该项目推出了399套房源，单日认购就超过300套，均价6.3万元/平方米，总市值超过56亿元，创下全国单项目的销售纪录。该项目的楼王单位曾一度爆出20万元/平方米的天价。？？？

　　那么一贯高大上的华侨城为何有了今天的”填湖建超高层，违法加大容积率，并伪造环评“，这些被业主指责与不齿的行为呢？记者在调查后发现，上述事情背后尚有更大隐情。

　　另有隐情？

　　事实上，2014年上半年，为确保资金回流，在北京、杭州、深圳等地，降价促销已成为楼市主旋律。而在其他地区，尤其是库存过高、需求透支的三四线城市，降价开盘时有发生。甚至一些地方被戏称为鬼城。更有甚者为缓解现金流危机，有些开发商擅自更改项目规划，增大容积率等事件也时有发生。

　　根据华侨城2013年报数据显示，华侨城房地产业务签约销售金额为230亿元，同比增长15%，综合去化率为51%，均好于市场预期。但即便如此，公司2013年净利润同比增长只有14.5%，与其他地产龙头相比不算突出，因此也被中银国际评价为”业绩平淡“。

　　虽然华侨城上半年在营业收入与净利润方面实现同比大幅增长，但短期内依然面临一定的财务压力。特别是短期借款的激增，以及经营活动产生的现金流量净额由正转负。

　　华侨城半年报数据显示，截至6月底，华侨城的短期借款约为48.54亿元，比期初数增加42.68%。同时，其一年内到期的非流动负债为42.03亿元，比期初数增加117.57%。除短债激增外，华侨城在上半年的经营活动产生的现金流量净额约为-58.9亿元，相比去年同期8.68亿元大幅下降778.18%。

　　对于公司经营性现金流出现大幅下滑的局面，华侨城称，是由于期内支付的土地出让金、土地整理费及合作诚意金等增加所致。

　　据了解，上半年华侨城开启版图的第三轮扩张期，也已实质获取重庆项目土地，顺德、宁波工程也持续推进。

　　有证券分析人士认为，由于上半年整体房地产市场面临需求下滑压力，而华侨城项目多为一二线城市核心区域中高端住宅，调整压力更大。更有知名券商分析报告认为，华侨城扩张较为激进，住宅销售过分喧宾夺主且增长乏力。

　　华侨城地产拒绝回应

　　一方面高端项目屡屡遭遇行政调控，另一方面可开发的优质资源越来越少。这也许都成为华侨城拓展其他产品线的动因。去年5月，深圳华侨城房地产有限公司受让了大股东华侨城集团位于华侨城城区内的四个项目，而项目均需要向高层发展。

　　然而业主极力反对华侨城天鹅堡项目擅自更改四期规划，将原定临湖别墅改为50层以上超高层。

　　令业主不满的是：楼越建越高，人口越来越多，配套问题未来如何解决？有业主表示，华侨城最初的规划是花园式小区，以其环境幽静被业主认同。然而经过十余年的发展，小区里停车难和堵车问题日益严重。修完高层后，是不是还要把湿地填平，拓宽道路？

　　此前，华侨城天鹅堡小区还被媒体曝光称，有业主投诉该小区有住户涉嫌非法经营会所、私房菜，对该栋居民以及小区居民的人身财产安全造成威胁等新闻，也难怪业主对天鹅堡项目擅自更改四期规划，建超高层行为反对声音如此之大。

　　有业主称：“华侨城地产不仅偷换政府环评报告，还一直隐瞒业主天鹅堡四期改建高楼的信息。”

　　据维权业主代表介绍，虽然业主多次向华侨城地产咨询天鹅堡四期建设事宜，但一直被告知没有规划好，具体方案也没出来，开工后砍伐林木，却欺骗业主只是平整土地。直到打了桩基后，经业主一再追究，才回复称是建设超高层建筑。多名业主表示，在此事上，华侨城地产表现出了对广大业主极其不尊重。

　　更有业主在网上称：“华侨城是深圳的名片，天鹅湖是华侨城的明珠，也是属于整个华侨城的。华侨城地产侵占了天鹅湖，就是为了建造能卖十五万一平的房子去美化他们的报表。”

　　就深圳华侨城地产在所开发天鹅堡项目中“是否就容积率、项目规划等存在虚假宣传行为，是否依据相关信息披露原则对投资人、股民、业主方等利益相关方公开披露贵司在上述项目开发过程中所可能发生的信息披露”等问题，本刊记者试图采访华侨城地产，但深圳华侨城地产截止到本文发稿时依然没有给予任何答复。

　　文| 《小康•财智》记者 范颖华