专家建议调整二手房营业税免征期

　　近日，有报道称，二手房交易营业税的免征期限调整正在研究中。一些地方的地税局已开始悄然松动二手房交易营业税免税期限，由5年修改成2年。其中，有报道称天津市地税局明确将于11月1日开始执行上述政策。

　　对上述报道，天津市地税局第一时间在其官方网站和微博上回应称，“近期，经济观察报刊发《国税局调研二手房营业税免征期一些地区已5改2》的文章，部分网站进行了转载。其中相关报道内容不实。如广大网友需获取税收政策的相关信息，请登录国家税务总局网站www.chi？鄄natax.gov.cn或我局天津财税政务网www.tjcs.gov.cn查询。也可以通过关注‘天津财税’政务微信咨询了解。”据悉，天津二手房交易的营业税免征期限并未调整。

　　虽然天津二手房交易营业税免征期限并未调整，但关于二手房交易过程中的税费问题，一直是公众聚焦的重点，尤其是对于那些具有购房刚性需求的人来说，他们更期望二手房交易过程中的税费政策能够松绑。有网友表示，早就该取消二手房交易过程中的不合理税收，税收越多，交易成本越高，房价也就越高。

　　业内分析人士认为，二手房交易的营业税免征期限一旦调整，将使一部分二手买家的交易成本下降，有效促进市场流转，短期内不排除成交量有所增长。

　　二手房交易过程中税费重不利于房屋流转

　　目前二手房的交易转让，主要涉及到的是营业税、个人所得税、契税和印花税。按现行规定，个人将购买不足5年的住房对外销售应按销售收入的5%缴纳营业税，同时还要附征城市维护建设税及教育费附加等；按销售所得的20%缴纳个人所得税。个人将购买超过5年的普通住房对外销售免征营业税，按销售所得的20%缴纳个人所得税，如果是自用并且是唯一的家庭生活用房，暂免征个人所得税。个人将购买超过5年的非普通住房对外销售，按销售收入与购买房屋价款差价的5%缴纳营业税，并附征城市维护建设税及教育费附加等；按销售所得的20%缴纳个人所得税，自用并且是唯一的家庭生活用房，暂免征个人所得税。

　　济南市地方税务局稽查局税务专家潘洪新在接受《财会信报》记者采访时指出，从上述规定来看，五年、普通住房这两个条件是营业税和个税征收的重要条件和界限。从二手房交易过程中需缴纳的税费情况来看，二手房的流转，税负还是有些重，比如双边征收的契税，比如附征的其它税费，除了这些之外，二手房交易过程中还要收很多费，如房屋交易手续费、过户费、评估费、工本费，等等，这些都极大地增加了交易成本，并不利于房屋的流转。

　　记者在走访了一些二手房交易相关人员时发现，其实在二手房交易过程中，还有登记费、土地出让费。二手房通过中介机构交易的，还需要交付中介费。这一部分费用，对于买卖双方来说，都是一笔相当大的支出，一般情况下，中介费由买卖双方承担。

　　业内人士介绍说，如果二手房的交易是通过贷款购买取得的，除了缴纳以上费用外，还需要缴纳抵押登记费，保险费或担保费（由担保公司或保险公司自定，一般为贷款本息和的1%~2%），律师见证费（贷款额的0.1%，不足100按100补齐）。在二手房交易过程中，虽然规定了大部分税费由卖方承担，但从整体上来看，二手房交易过程中涉及到的营业税金及附加、个人所得税、契税和印花税以及其他各种费用最终都会以高额房款的形式转嫁到购房者身上。可以说，高昂的税费是目前房价居高不下的主要原因之一。

　　在业内人士看来，二手房交易过程中买方和卖方都需要承担不同的税费，本意是为了限制买卖交易，抑制房地产业过热。但就目前来说，二手房交易过程中，大部分税费都转嫁到购房者身上，这是极其不合理的，背离了政策制定的初衷，亟需进行调整。

　　二手房营业税免征期限应改“5”为“2”

　　实际上，在2011年之前，我国二手房交易免征营业税的期限就是两年。根据财政部、国家税务总局《关于个人住房转让营业税政策的通知》(财税[2008]174号)的规定，自2009年1月1日～12月31日，个人将购买不足2年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过2年(含2年)的非普通住房或者不足2年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过2年(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税。

　　但随着房地产市场过热现象的加剧，投机投资需求的旺盛，2011年初，国务院又出台“新国八条”，规定未满五年的二手房交易，统一按销售收入全额征税。该政策一直沿用至今。

　　对此，潘洪新告诉《财会信报》记者，近些年来，根据房地产市场的景气度，国家对这两个条件进行过若干次的调整，调整的目的是为了刺激销售、活跃房地产市场或抑制销售，消除房地产市场的泡沫。目前的情况是，房地产市场的形势并不是太乐观，而这一市场的不景气，直接影响到了与房地产相关的其他产业，并直接影响到了各地和财政和税收情况。在这一情况下，调整二手房产交易的相关税费政策，以活跃房地产市场是有必要的。若将征免期限缩短为两年，那么很多符合条件的交易将可以免征营业税和个税，降低了交易环节的税负，无疑会促进二手房的交易，并推动房地产市场的健康发展。

　　在业内人士看来，2011年，国务院出台的“新国八条”，在很长一段时间内，该政策对于遏制房地产市场非理性膨胀、抑制投机投资需求起到了明显的作用。但是在如今房地产市场交易相对冷淡的情况下，为刺激市场交易，使存量房释放到市场中去，可考虑将二手房交易营业税的免征期限再调整至2年，这有利于刺激二手房交易。

　　某房产分析人士统计，目前，二手房交易中，80%的交易是10年以内的、40%是5年以内的，如果能改为满2年，按照目前的税费，一套百万元的房子可以免税5万多元。

　　对于二手房交易现状，独立地产评论员顾海波预计，排队买房必然会有排队卖房的那天，而且还有可能卖不出去。如今二手房交易市场冷淡，在这样的市场环境下，政府很有可能会调整二手房交易营业税。

　　对楼市进行宏观调控可在持有环节开征财产税

　　相关人士经过调研显示，目前二手房处于“供大于求”的饱和状态，存量颇多。业内评论员表示，要使得二手房交易市场回暖，仅靠税收政策的刺激是远远不够的，除此之外，还需要市场的自发调节和政府从整体制度方面对目前房地产行业进行宏观调控。

　　今年第二、三季度，各地接踵而至地取消楼房限购政策。自6月呼和浩特首先取消房屋限购以来，国内不少城市陆续松绑限购政策；9月，松绑限购再次升级，中西部多个城市彻底取消限购政策。今年国庆节前夕，央行和银监会曾联合发文，调整首套房认定方式。住建部、财政部和央行近日又联合发文，降低住房公积金申请门槛。业内分析人士指出，上述房产政策调整的目的无疑是为了刺激房地产市场交易。

　　对此，潘洪新认为，制度层面的设计应当以方便交易、自由交易为原则，各地的房屋都不应该限购，自由的买卖住房应当是每个公民应有的权利，买卖的环节不应当有过多的流转税；或者有，也只征一道；要征税，主要是征所得税。另外，由于住房主要是持有环节会占用资源，所以，应当是在持有环节征收财产税，而不是在流转环节征收流转税，这样的税制设计才会产生一个健康有序的房地产市场。靠调整期限的办法，只能是头痛医头，脚痛医脚，不能从根本上解决问题。

　　目前，面对整体楼市的长期低迷，业内人士建议，今后政府应考虑针对二手房推出优惠措施，不仅从营业税，还有契税、房产交易过程中的各个税费上都进行一定的减免政策，以刺激楼市成交量。也可考虑降低利率和存款准备金率，增大资金的流动性，这对二手房市场的刺激或比降税的作用更大。除此之外，还应对住房刚需人群制定一些优惠扶持政策，让需要房子的人真正买得起房。

　　本报短评

　　相关数据统计显示，房地产行业是目前涉及税费最多、最高的行业。在二手房交易过程中，税费问题亦是一直居高不下，让具有刚性需求的购房者“很头疼”。就目前来看，在限购逐步放开、限贷政策大为放松的基础上，二手房交易市场仍无回暖迹象，亟需相关部门更大力度的政策扶持。

　　对此，记者建议，应进一步完善二手房交易过程中的税收优惠政策，从政策和制度层面对二手房交易进行扶持和规范管理，除调整营业税的相关政策外，还可考虑调整个人所得税政策，从整体上降低交易费用，以刺激二手房交易市场。

　　本报记者 丁静

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