福星股份：高息信托融资20亿
- 来源:投资者报
- 关键字:福星股份
- 发布时间:2010-06-28 11:11
就在商品房“量价齐跌”的同时，商业银行大多切断了对中小房企的“供粮”，手中握有不得不开发项目的开发商们，如无头苍蝇般四处“找食”。而信托公司作为2008年房地产短期救命的稻草，再度被追捧。
作为湖北省本土企业的福星股份（000926.SZ），便成为信托公司的融资客户。
福星股份最早介入武汉城中村的改造项目。在年初，曾经夸下海口，今年内拿地规模将达到500万平方米。但实际上，福星股份一度也陷入“无钱可用”的窘境。正因为如此，其旗下子公司签约信托项目资金额度高达20亿元。
福星股份证券代表杨望云6月21日对《投资者报》表示：“通过信托融资，是公司没有办法的办法。融资的话，中间费用高过银行贷款利率一倍都不止；但如果不融资，项目就有可能从手中溜走。”
不得已选择
2009年银行信贷充裕，开发商可直接向银行贷款融资，而今年不少房企因为银行贷款收紧，无钱可用。
信托形式融资，信托、信贷理财产品一直是房地产企业不得已而用之的融资渠道，今年以来相关产品发行快速增长。一时间，市场上充斥着信托公司的身影。
时间转到今年5、6两个月，福星股份在不到一个半月里，先后两次公告称，子公司福星惠誉签约信托项目资金额度高达20亿元。
福星股份所处的武汉区域有望成为二线城市户籍政策放宽的最大受益者，而旧城改造作为一种低价取得土储的方式，一向是福星股份工作的重中之重。
为了快速吞食市场份额，对资金不足的福星股份来说，无论哪种融资方式，拿到钱才是硬道理。
“土地在拆迁之前，拿不到土地使用权，只有拆迁结束后才能够获得土地使用权，也才能够拿到银行贷款。而如果借高利贷的话，利息在50%左右。所以，借助信托为项目注资成为不得已的选择。”杨望云坦言。
于是，6月13日，福星股份孙公司湖北福星惠誉汉阳房地产有限公司通过股权信托融资的方式募集资金10亿元。
这是继上月福星股份宣布发行信托产品为其另外一家孙公司武汉福星惠誉置业有限公司募资10亿元之后，福星股份又一次决定采取这一方式筹措开发资金。
高息融资
因为汉阳旧城风貌区改造（危改）项目地块需待拆迁完毕方可申请签订土地出让合同、办理国有土地登记。也就是说，在没有拆迁完毕前，那块土地根本不属于福星股份。
而且，即便银行没有切断福星股份的贷款，在拆迁没有完成前，也不可能贷款给公司。
目前，汉阳旧城风貌区改造（危改）项目正准备实施拆迁，采用股权信托融资的方式筹措开发资金有利于汉阳地产为项目开发提供充分的资金保障。
为了筹措“汉阳旧城风貌区改造（危改）”项目开发资金，福星惠誉拟与吉林省信托有限责任公司合作设立“汉阳旧城风貌区改造（危改）项目股权投资单一资金信托”。
即由吉林信托接受委托人民生银行的委托，将民生银行拟募集的资金10亿元（以实际募集到的资金为准，但不得低于7亿元），以单一资金信托的方式对汉阳地产增资，其中3亿元用于增加汉阳地产的注册资本，剩余资金计入汉阳地产资本公积。增资后汉阳地产的注册资本由3亿元变更为6亿元，福星惠誉与吉林信托出资比例均为50%。
实际上，福星股份自吉林信托处，可以拿到的实际金额为7亿元，这与汉阳项目所需近7亿元的前期开发资金相符。
武汉置业与中融国际信托有限公司（下称中融信托）签署的两方合约，与汉阳地产信托项目内容相似。也是募集资金10亿元，不过是以单一资金信托的方式对武汉置业增资，其中3亿元用于增加武汉置业的注册资本，剩余7亿元计入武汉置业资本公积；武汉置业将增资取得的资金全部用于“三角路？B地块”项目开发。
这等于福星股份背上了20亿元，年利率超过12%的负债，可谓重担压身。
存清算风险
实际上，信托融资对于企业来说，成本非常高。国民信托高级业务经理刘习勇6月21日对《投资者报》表示：“目前信托公司给予房地产融资费用为年利率大多为15%~20%。”随着房地产企业资金链越来越紧，相关成本也“水涨船高”。据另一家信托公司管理层人士透露，信托公司给予房地产融资费用为年利率，大多已经超过20%。
“我也知道做房地产项目利润大，但是随着政策调控越来越紧，风险也越来越大，有能力做信托项目的公司，已经非常少了”，一位不愿具名信托公司高层6月22日晚对《投资者报》表示，“如果房价持续走低，而房地产企业手中握有项目，又是在高价时拿的地，那么信托期满，无法再融资的企业，可能会一一被清算，房地产界也会迎来一波史无前例的重组高潮。”该高层坦言，房地产信托项目成本越来越高的同时，也凸现了这个行业的风险，因为一些房地产企业财务基础差，有些信托公司为了中间利润，不顾风险与之合作，同时也要求更高的利率，相对应的就是企业成本激增。
不过，银监会于5月份已下发《关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知》，房地产信托对开发商资质和自有资金状况要求也越来越高。
福星惠益一位不愿透露姓名的高管对《投资者报》坦承：“不是没有压力，与信托公司签约意味着市场风险较大。假如经营不善，会有被清算的风险。”但他强调，做这个信托项目的前提是，汉阳地产的项目盈利前景良好，并且福星惠誉旗下目前有多个正在开发的楼盘已进入销售期，项目销售回款能够保证福星惠誉拥有足够资金支付信托受益权受让款，免去公司被清算的危险。
根据双方的协议，在信托成立之日起的3年内，吉林信托、福星惠誉如达成一致，可将汉阳地产进行清算。如汉阳地产不能进行清算，福星惠誉应按约定受让民生银行持有的信托受益权，受让总价款为10亿元（或实际交付信托资金数额）×（1+12%×信托实际存续天数/365）。
在该信托存续期内，福星惠誉将其持有的汉阳地产50%的股权质押给民生银行，为受让信托受益权所需支付的受让款提供质押担保。
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