股市3000点，房市3万点

　　2008年年初一位客户在上证综指5000点位置将手里的股票卖了大部分，转而在深圳龙华多买了一套房子。如果以2008年年初的上证综指5000点作为基准对比，当时深圳关外房价不过每平方1万块钱，总价也就140万。到了2012年年末，笔者当时写了篇文章《股市2000点，房市1万点》，阐述了一个房价翻倍、股市下跌60%的经典案例。2012年年底上证综合指数仍在2000点徘徊，但深圳关外的房子从2008年的1万元到2012年年底的2万元，已经涨幅翻倍。对比股市的基准而言，房市从5000点涨到了1万点。

　　到了2016年10月，深圳关外房价涨到了均价6万左右，对比上证综指的基准而言，相当于房市涨到了3万点，而股市却仍然在3000点徘徊。这样一对比收益率，在过去的8年时间里，相当于深圳投资者在房产收益率是股市指数投资收益率的10倍。

　　不可否认，过去8年深圳房价完胜一切资产收益。这样来看，按照大类资产配置理论所阐述的理论，即投资收益的90%来自于资产配置，已经得到了证实。如果过去10年没有将深圳等一线房产作为资产配置的主流的话，恐怕不仅无法跑赢通胀，甚至很难获得名义的正收益率。很多研究表明，一线房地产的上涨只是过去10年货币现象，其复合收益率并没有跑赢实际M2货币增速。但如果不幸的是，某位投资者将资产大部分配置在上证综指收或者大盘股指数基金的话，那等于过去10年基本没有收益，而且还很可能倒亏40-50%，因为上证综指从5000点回到了3000点。

　　投资者当然很想知道，未来10年投资一线房产的收益率是否还能大幅跑赢其他资产。换句话说，历史经验是否能够有效指导未来，即继续持有一线房产的收益是否能够继续大于股票指数基金呢？这个问题恐怕不是那么容易回答，但有几点至少可以预判一下，房地产的风险和股市的风险，谁的风险更大？

　　对房市而言，房地产泡沫实际上并不是真的泡沫，是泡沫为啥10年都不破。经济学对此的解释是，房价上涨是货币现象。

　　对股市而言，如果新股供给仍不会明显减少，甚至可能在注册制的前提下大幅超发新股，或者供给的质量得不到提升，大小非继续类似永大集团这般减持，或者缺少供给受限的因素，而政策又主张通过股市融资来促进中国经济转型，则股市的供给质量在没有明显改善的情况下，或者内生业绩增长动力不明显的情况下，则投资股市的风险仍可能大于房市。

　　所以，成功的投资不是看谁涨幅大，而是看谁更值得投资。市场多数人都认为房地产有泡沫，甚至如某些权威人士所言，“房价远远没有调整到位”，而市场规律却在反复教育投资者，未来越来越多的人将不得不接受一个事实，那就是一线房价上涨是客观规律使然，而股市不涨也是有其内在原因的。

　　当然，股市的供给质量如果能够因为监管政策而得到大幅改善，则博弈的天平将会暂时倾向中小股民一边。在股市这个大的生态链条上，中小投资者注定是弱势群体，他们要想占据博弈的优势地位，不被当作韭菜割掉，一方面需要更大力度的股市改革，另一方面还是需要建立逆向思维，避免羊群心理。

　　从二级市场走势来看，目前投资者重新以脚投票，新的秋收行情将会因为短期大幅下跌而加快来临。我们相信，博弈而来的超额收益最终都是来自于逆向投资。

　　胡语文

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