“清凉”楼市背后的逻辑

　　一个不注意，所有人就踉跄着踩在了2017年的尾巴上。与一年四季的轮回不同，这一年的楼市，似乎清凉多过温暖。说到底，虽然房子有金融属性，但是终究还是用来住的。那么，从政策角度来看，楼市在这一年到底经历了些什么呢？咱们盘点一下，看看“清凉”楼市背后的逻辑。

　　楼市限购限贷

　　3月桃花朵朵开，“两会”上，楼市即便不是第一议题，也是最受关注的议题之一。针对房地产方面，明确今年房地产市场的三项重点工作：加强房地产市场分类调控、因城施策去库存、坚持住房居住属性。同时，扎实推进新型城镇化，深化户籍制度改革，今年实现进城落户1300万人以上，加快居住证制度全覆盖。

　　随后，全国各地政策纷纷加码。3月，北京调控进一步升级，非京籍纳税年限由5年调整为连续60个月，同时将商住纳入限购范围，将有贷款记录的无房人群、离婚一年以内的购房者也视作二套房需求，购买非普通自住房首付款比例不低于80%。政策升级后，北京首付比例已达到一线城市最高水平。北京出台调控政策后，环京周边县市也集中出台调控措施，其中，河北实行统一限购，其中针对环雄安新区和环首都重点地区，非当地户籍居民购房需提供当地3年及以上社保或个税缴纳证明。进而，河北、山东城市群三四线城市调控加强。比如，青岛限购又限售，并提高住房公积金贷款利率。除提高贷款首付比例，济南也加入限售的行列，同时，针对大学本科以上学历的购房者，出台享有本地常住户口居民同等购房的政策。此外，长三角城市群、珠三角城市群调控从中心城市开始，向周边持续蔓延。最受投资者青睐的海南也进入全面限购时期，4月，海南全省限购，暂停向在海南已拥有1套及以上商品住宅的本省户籍居民出售新建商品住宅，调整房贷首付比例，并开启限售模式。在限购限贷的调控政策下，中西部地区出台调控措施的城市数量进一步增加。长沙、赣州、兰州等城市新出台限购限贷政策，南昌、南宁、成都、西安等则进一步升级调控政策。针对不同城市、城市内部的不同板块，政策都体现出差异性。

　　地方楼市限售

　　除中心城市的限购限贷外，创新的限售模式也蔓延至三四线城市。2017年上半年，地方调控密集出台，继限购、限贷后，部分城市开启“限售”模式，抑制短期投机需求稳定市场预期。3月24日，厦门率先针对个人出台限制交易的措施，明确新购买住房的，需取得产权证后满2年方可上市交易。此后多地效仿，限售城市逐渐从热点一二线向周边三四线蔓延，至6月末，全国已经有超过30个城市实行限售措施。从限售年限来看，海南全省及广州、青岛、承德、济南、徐州等16个城市均要求满2年，珠珠海、惠州、成都、南京、郑州、开封、张家口等地要求满3年。而启东、扬州、保定白沟新城等地分类限制，区分本地户籍和非本地户籍，主要限制非本地户籍购房再交易转让，西安则对购买新房和二手房作差别化限制。

　　国庆前夕，楼市调控再度升级，8个省会城市密集出台调控措施，“限售”成为关键词。比如，石家庄要求新购住房5年内不得上市交易；重庆主城区新购住房须取得不动产权证满两年后才能上市交易；贵阳规定在当地购买新建商品住房3年内不得转让等。楼市调控中的“精准”，就是既要遏制不合理购房需求，又要避免误伤合理购房需求，这一直是个难题。多年来，调控往往是在这两个目标之间求平衡，有时甚至出现摇摆——房价快速上涨时，会出现一次次的“史上最严”调控，遏制了房价，但也给刚需带来一定困扰，如有一些先卖后买的改善型需求，常遭遇卖房之后却没有买房资格的尴尬；而当房价低迷时，调控又会有所放松，一些投资投机需求趁虚而入，引发房价新一轮上涨。

　　发展住房租赁市场

　　房地产市场平稳发展的关键在于长效机制的建立。近期中央层面对房地产行业重申了“房子是用来住的，不是用来炒的”，并提出要加快建立“多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”，让全体人民住有所居。

　　对此，中金公司分析员张宇认为，租赁住房将成为建立“长效机制”的重要着力点。限购等抑制需求的政策只是短期调控手段，解决住房问题的关键在于增加有效供给、优化住房供应体系。从广州强调“租购同权”、北京推出共有产权住房到12个城市进行租赁住房试点，显示出中央已逐渐将楼市政策的施力点转向供给侧，而租赁住房建设将是住房供给侧改革的核心。作为房地产调控长效机制的政策之一，推进住房租赁市场发展正在持续深入。据统计，10月全国共有25个城市发布有关房地产调控政策34次，其中鼓励租赁相关政策有近20次。

　　如10月31日，北京租赁新政正式实施；同时，北京市住房租赁监管平台和服务平台同步上线运行。10月30日，广州发布《关于广州市住房租赁标准有关问题的通知》；广州市住建委还出台了《广州市房屋租赁合同网上备案规则》和《广州市住房租赁合同》（示范文本），明确租赁期间，出租人不得单方面上调租金，要求房屋租赁合同必须在窗口或网上备案，对于逾期不补办登记备案手续的，最高将被处以1万元罚款。太原等城市也发布了租赁政策。

　　中原地产首席分析师张大伟认为，10月政策的最主要特征是，从“房住不炒”，住建部等部门开始价格联合检查，到包括北京等城市的租赁政策落地，代表了房地产调控内容继续深入。对于房地产调控而言，租购并举是长效机制的重要内容。而鼓励租赁消费，稳定租赁关系，赋予租房者更多的权利，不仅是科学住房观念的重要环节，更可以避免房地产市场大起大落，减少非理性购房需求。

　　今年以来，租购并举、租售同权、共有产权、限售等政策已渐次落地，可以预期，此次楼市长效机制将重点关注住房供应管理，建立层次分明的住房体系，逐渐将房地产从投资属性转向居住属性。

　　本文记者 李明敬