楼市大变革 投资需改变思维

　　这是一个变革的时代，一个颠覆的时代，对于房地产来说，也不例外。如今的房地产，已从过去单纯调控房价向社会民生调控转变，想要通过房地产赚钱的传统逻辑一去不再复返，“房子是用来住的，不是用来炒的”，再也不是一句口号，已成为现实。

　　随着楼市长效机制的建立，房价也会逐渐稳定，很难再出现大涨大跌。未来十年的楼市将会怎样，已经不是大家所能想象到的，但肯定不会脱离一种状态“稳”。

　　未来很难出现大涨大跌

　　从以前的房价来看，基本和房地产市场的供需关系没有太大关联，更大程度上是因为受到了楼市调控的影响。一般来说，当房价上涨的速度过快时，政府便会出台一系列的调控措施，包括限购、限价、提高首付比例、提高购房贷款的利率等措施，以此让房地产市场降温、房价冷却下来。

　　然而，一旦房地产市场降温之后，相关的楼市调控措施也会逐步取消松绑，房地产市场也会慢慢升温。直至房价再次迎来大涨，然后再迎来新一轮的调控。

　　今年以来的调控虽不同以往，但是对于未来房价是涨还是跌，依旧不能完全预测，不过从近期同策研究院发布的2022年以前的新建商品住宅房价周期走势与判断中，或许可以获得一些启示。

　　通过同策研究院发布的历年来的房价走势图可以看出，房价大周期与房价同比变化情况十分吻合，两者的波峰波谷基本一致。因此，通过此图不难看出，明年5、6月份全国房价同比回落的幅度将是最大，而2019年的上半年会重新进入上涨期。这也就是说，从明年上半年开始，房价可能同比逐月回落，在6月达到峰值，之后回落的速度有减缓。因此，如果想要买房，明年下半年将是一个好时机，抄底买房的几率很大。

　　不过，上述情况也仅仅是分析而已，由于楼市调控的存在，未来房价是否如此变化还不能确定。只是通过目前房地产市场的表现来看，全国房价依然处于上升期。根据国家统计局最新发布的数据显示，9月份二线城市新房房价环比上涨0.2%，二手房房价环比上涨0.2%；三线城市新房房价和二手房房价分别上涨0.2%和0.3%。因此今年年底恐怕难以抄底。但是可以肯定的一点是，楼市调控肯定不会放松，信贷也会继续收紧。而且，随着支付宝、京东等互联网巨头开始进军房地产市场，未来的楼市肯定会迎来大变化，而这些变化都是有利于普通购房者的。

　　因此，明年房价回落的几率还是蛮大的。但是，随着楼市长效机制的建立，未来房价肯定会逐渐稳定，很难出现大涨大跌。

　　注意楼市调控过程中的风险

　　据最新相关调查显示，在严厉调控政策和中性货币环境下，中国住宅均价今年将延续涨幅收窄之势，但三四线楼市超预期的表现将为房价提供一定支撑，预计全国住宅均价涨幅今年缩窄至6.8%，明年上半年还将继续收窄。

　　而关于政策的持续时间，有投资者认为预计本轮调控政策会持续到明年，时点上则有所差异；有的投资者认为到明年3月两会前后，到上半年，也有认为到年底，届时热点和去库存进展较好的部分城市可能有松动，更有投资者强调本轮调控政策会在长效机制开始发挥作用后逐步退出。

　　可见，投资者们对于政策的执行力度还是存在侥幸心理，大家依旧普遍认为此轮调控和从前差不多，过了热度自然就反弹了，房价依旧会涨。

　　对此，有分析师表示，一般来说，调控政策周期最长不超过三年，因为时间过长可能会削减政策的效力，所以要注重长效机制的建设。但是，从目前国家对租房市场的大力推进，正是说明了楼市调控思路已发生转变。

　　当然，调控思路有了，执行效果尚未可知。对此，也有业内人士表示，调控政策已没有必要再增加，关键还是看执行。在长效机制上需要增加更多稳定市场供求关系的政策措施，比如包括房地产税在内的其他一些手段，结合户籍制度和人才导入的政策预计也会纳入到相关政策中。另外，多地已出台的倡导租售并举、建设共有产权房等政策从供应端发力，有利于稳定预期、规范租赁市场，但实际效果如何还需要看政策执行程度。

　　只是，不论未来调控效果如何，在楼市的调控过程中，对于购房者来说，还是有一定的风险的。比如如果房价真的趋于稳定，而你继续以传统的思维投资房产，最终可能会很难达到曾经预想的目的。

　　房产还值得投资吗？

　　在这样的背景下，房产还能够投资吗？

　　要注意，“房子是用来住的，不是用来炒的”，在这里强调的是“住”之属性，抵制的是“炒”，也就是投机。而投机和投资是不同的概念。从古至今，房产和黄金一样，都是抵御通货膨胀的最好投资方式。所以，不论是在何种背景下，房产都可以投资，只是得看你的个人预期效果。

　　如果你想在短时间内获得高收益，那么房产投资可能不太适合，P2P投资可能更好一些；如果你想通过投资房产赚得盆满钵满，那也不是肯定的，不过最起码的保值增值还是可以考虑的。

　　只是在投资房产之前，一定要明白房产的价格是由几部分组成的。一般来说，占权重比较大的有两项，一是政府提供的居住或商业用途的地价，二是开发商的建筑成本。前者主要是土地主管部门的涨价预期致使一段较长的时间来看，只会越来越高；后者手宏观经济调控的影响较大，其中钢铁、水泥等受到明显的周期性影响。此外，还有开发商的财务成本。

　　对于普通投资者来说，不管是自用还是投资，均可在房价逐步下跌时趁低投资。不过一定要知道自己的用途，注意地段和交通。

　　此外，一定要及时关注政策和市场的动态，要明白楼市在调控的同时风险也是存在的，其中，需要注意的是，在目前的楼市调控背景下，未来三年房产投资的空间可能会越来越小。

　　本/文刊记者 邵萍