新加坡：居者有其屋

　　“泰国、新加坡、印度尼西亚，咖喱、肉骨茶、印尼九层塔……”一首欢快的《咖喱咖喱》又勾起了不少人去新马泰旅游的热情。其中新加坡凭借其现代、清新、干净的气质更是吸引了不少人投资移民定居于此。但是您知道新加坡的住房制度是什么样的吗？

　　总体来说，新加坡的住房体制是层次分明，以公共住房为主，私人住宅为辅，包括“廉租房—组屋—执行共管公寓”和“公寓—有地私宅”并行，为公民、永久居民和海外投资者提供住房。

　　居者有其屋——组屋

　　儒家思想认为“人无恒产则无恒心”，所以在新加坡有个特色的住房制度即组屋。截至2016年底，组屋占新加坡住房的80%。组屋的价格是否足够低廉，满足人们的住房需求？供给是否足够多？是否有强有力的手段打击滥用，以保证长久有效地施行呢？

　　1964年新加坡正式推出“居者有其屋”计划，成立建屋发展局（HDB），帮助居民提供公共住房，随后1967年新加坡推出《土地征用法令》逐步将土地收归国有，将土地强制征用，无偿划拨给建屋局。有了土地建房还需要钱，政府提供的低息贷款和居民购房贷款是建屋局的主要资金来源，所以，大量低廉土地和政府注资的支持，是组屋低价的保证。那么，组屋多少钱一平呢？据相关数据分析，每平米5000新币左右，相当于24409元人民币。这个价格新加坡居民赚的出来吗？2015年新加坡家庭收入报告显示，新加坡人均月收入中位数是2500新币，家庭月均收入中位数是8666新币，这样算家庭年收入是10.4万，以普通家庭申请成熟社区的四居室（一般家庭都申请三居室以上，单身人士才申请两居室及以下）47万为例，房价收入比是4.5，也就是说一般居民家庭4.5年就可以购买一套组屋。此外，政府还会给住一居室与两居室的组屋家庭平均每人每年可以获得9318新币的补贴。

　　除了低廉的价格、丰厚的补贴，为了让居民买得起组屋，建屋局还向居民发放贷款，申请贷款的条件是单身人士月收入6000新币，普通家庭12000新币以下。居民可以申请到房款90%的贷款（新单位的贷款上限是购买价格的90%，转售单位是转售价格或市场估值的90%，以低价者为准），以高于中央公积金利率1%进行浮动利率计息，最大还款期是25年或者到贷款者65岁，以较短的为准。对于不符合住申请资格的居民，还可以向银行申请住房贷款，银行住房抵押贷款的申请金额是以还款期、是否有房贷记录为标准的，最高还款期30年，最高贷款金额是房款的80%。

　　那么，组屋的供给是否足够多呢？在新加坡，只要家庭中至少有一人是新加坡公民，21岁以上，在新加坡和海外没有其他房产，过去30个月没有购买新加坡组屋或者受到政府的住房津贴和赠款等都符合的情况下，收入上限最少6000新币的居民就可以申请组屋，收入上限远高于中位数2500，可见新加坡的组屋可以覆盖超过半数的人，实际上是82%。

　　如何才能有效的保证组屋制度长久施行呢？

　　据了解，新加坡组屋的顺利推广离不开其严格的政策和法律保障，居民申请组屋时提供的材料如果存在弄虚作假，可能会受到5000新元罚款或6个月监禁，严重的可能两项并罚。为了保证组屋物尽其用，不会被滥用来抵债、高价买卖，新加坡政府也制定了严格的转售限制。首先，购买者最低持有年限是5年；其次，购买转售组屋的人必须是新加坡居民或永久居民，所以永久居民的家庭可以在组屋的转售市场上购买；最后，转售的整个过程必须在建屋局登记，并且流程完整。转售的价格可以由买卖双方商讨，但是从现实成交情况来看，略高于新组屋的价格，可能与新加坡永久居民（绿卡）的加入有关，永久居民不能申请新组屋，但是可以在转售市场上购买二手组屋。

　　富人的公寓和私人住宅

　　新加坡的公共住房除了组屋，还有一个重要组成部分是“执行共管公寓”。执行共管公寓是比组屋居住条件好一些的公共性住宅，又叫EC公寓，地契一般是99年，是为收入超过组屋上限，但是还不是富裕阶层的“夹心层”建设的保障性住房。

　　执行共管公寓与私人公寓的配置几乎是一样的，一般包括俱乐部、操场、健身房、游泳池等，但是价格只有私人公寓的7成，目前均价在1.2万新币左右，假设申请执行共管公寓的收入下限是1.2万新币计算（因为组屋申请上限是1.2万），如果一个家庭购买一个90平米的公寓，房价收入比是7.5，也就是说购买EC公寓的家庭，最多7年半的收入就可以买到。

　　和组屋一样，新的执行共管公寓购买者需要公民身份，持有5年后可以转售给新加坡永久居民，10年后自动私有化，成为私人公寓可以转售给外国人。除了组屋和执行共管公寓，新加坡还对极低收入者采用低租金和水电补贴的方式进行扶持。

　　另外就是“公寓和有地私宅”，私人住宅市场的土地是开发商向政府买的，分为永久性的私人土地（包括999年）和99年地权的土地。其中，私人公寓，是开放给国外购房者的住宅。独立后，新加坡的经济发展迅速，城市基础设施和金融条件优厚，吸引了大量外国移民（就是持绿卡的永久居民）和海外投资者，拉高了私人公寓的价格，直到后来新加坡政府开始严格控制移民、增加税收，房价得到了有效的控制，根据wind数据显示，新加坡核心中央区无所有权地产（99年地权）的价格指数和租金指数增长较为平稳，从1998年到2017年6月房价增长了25.9%，租金增长了4.3%。

　　根据搜索的中介网站信息，新加坡公寓的房价在1万~2万新币之间，平均1.7万新币左右，是组屋的三倍多，租金10~20新币每平米水平，一居室的月租金大概在1200~1500新币左右。而有地私宅，一般是拥有永久地契的别墅，多数是新加坡富有的公民购买，但是部分具有较好社会地位和声望的永久居民（绿卡）在获得政府批准后也可以购买。买私人住宅还可以申请银行贷款。一般最多能申请到房款的80%。贷款利率随市场变动，一般都在2%以下，并且新加坡的银行住房贷款业务有一个非常特别的地方就是三年一签，三年以后可以根据不同贷款利差免费更换银行。

　　政府为了稳定私人住宅市场的房价也推出了一些政策，比如为了防止开发商捂盘惜售，规定了销售期，超过销售期没有完成销售的开发商将会被重罚。

　　文/本文记者 李明敬