商业银行个人住房贷款业务LPR改革的调研与思考

　　贷款市场报价利率（LPR）改革作为利率市场化和金融供给侧结构性改革的重要组成部分，近期备受关注。商业银行个人住房贷款业务的LPR改革也在持续推进，但在定价基准切换过程中存在的问题值得探讨和商榷。本文通过对6家国有银行、12家股份制银行、13家城市商业银行、1家农村商业银行、12家外资银行、2家村镇银行共46家不同类型商业银行在个人住房贷款业务LPR改革方面的调研，分析执行过程中存在的问题、难点和原因，并提出相关建议。

　　商业银行房贷利率定价基准向LPR切换情况

　　研究显示，超过90%的受访银行个人住房贷款业务定价基准向LPR切换工作已全部就绪，其余银行系统改造尚在进行中，预计2019年底前改造完成。各银行的业务人员培训和客户解释工作顺利推进。在定价方面均落实了区域差别化住房信贷政策，保持了个人住房贷款利率水平的基本稳定。

　　个人住房贷款主合同修改已全部完成。所有受访银行在2019年10月起按照修订后的主合同发放商业性个人住房贷款。修订内容主要涉及定价基准向LPR切换和重新定价周期约定两方面内容。在定价基准切换方面，超90%的受访银行对原贷款合同中涉及利率定价的条款进行了LPR切换更新；个别银行以补充合同的方式进行定价基准切换，即原合同不变，与客户签订房贷合同时，同时签订以LPR为基准定价的补充合同；还有个别银行采取在原贷款合同上手工修订的方式进行定价基准切换，即将原定价条款划掉，在“双方约定的其他事项”条款中重新写明以LPR作为基准的定价方式。采用补充合同或手工修改原合同方式作为过渡期方案的银行，后续将对原贷款合同进行LPR切换更新，并尽快投入使用。

　　大部分银行完成系统改造，未完成改造的银行未新发放贷款。调研中，超90%受访银行已完成系统相关改造。系统改造涉及贷款申请、审批、发放、回收、计结息等个人住房信贷业务全流程的利率基准切换。不足10%的银行系统改造尚未完成，但均在进行中，预计2019年底前完成系统改造工作。在系统改造完成前将暂不签订合同，或采取新签订合同但延迟放款的过渡方案。

　　对房贷业务人员的定价基准切换培训均已完成。调研中，全部受访银行均对房贷业务人员进行了定价基准切换培训。培训内容包括LPR相关政策、合同调整后使用注意事项、新模式下系统及合同操作指导、利率管理工作要求等。培训形式主要为总行针对全系统的视频培训和分行针对辖内业务人员的现场培训。参训人员包括房贷销售人员、信贷审批人员、电话服务中心人员、营运部门人员、风险部门人员等。个别受访银行就LPR利率切换的背景、意义及操作要点对中介渠道、开发商等合作方进行培训和宣传。部分银行以绩效考核和测试的方式保证培训效果。

　　各银行加强客户解释、答疑工作。各家银行通过拟定通俗易懂的解释话术、特色宣传营销、咨询热线和成立投诉应急小组的方式，打消业务切换过程中客户出现的各种疑虑，提高客户接受度。目前，客户解释工作效果良好，保障了贷款基准利率转换的平稳过渡。比较有代表性的有：某受访银行制定了贷款市场报价利率“应答口径”，内容涉及贷款市场报价利率的形成、利率公布时间、LPR信息获取渠道、LPR和央行贷款基准利率的区别等，要求全体员工认真学习、熟练掌握政策，做好客户服务工作。某受访银行银行成立专项工作小组，建立由分行个贷负责人、贷后服务分管经理、贷后服务人员等骨干组成的利率并轨客户服务疑难投诉应急小组，负责制定服务应急预案，处理利率并轨疑难投诉。特别是在利率切换过程中，经安抚解释后，如客户仍有进一步的诉求，应急预案小组将共同商讨制订解决方案。此外，通过各分支机构和客服热线解答贷款客户的咨询。某受访银行在客户签署贷款合同时，要求合作律所的律师在解释合同时向客户重点介绍LPR定价方式，以更好地保护客户的知情权和选择权。

　　各银行均落实区域差别化房贷政策，保持房贷利率水平基本稳定。各受访银行均根据当地的差别化个人住房信贷政策，制定了商业性个人住房贷款利率LPR加点下限。其中，某受访银行为保持个人住房贷款利率基本稳定，在新制定的LPR加点下限的基础上还要求原央行基准利率定价模式下的利率下限仍须遵守，即一笔贷款的最终审批利率应当同时满足上述两个利率下限要求。

　　商业银行房贷业务LPR改革中存在的问题

　　在商业银行个人住房贷款利率定价基准向LPR切换过程中，存在借款凭证修改、重定价周期和系统改造等问题值得进一步探讨和商榷，同时也存在差异化定价不足和风险评估能力受到挑战等问题有待解决。

　　与贷款合同有同等效力的借款凭证修改问题有待探讨。借款凭证是在发放贷款时，银行向客户出具的凭证，与贷款合同具有同等法律效力。借款凭证中载有利率条款。目前，部分银行并未随贷款合同一起对借款凭证中的利率条款进行定价基准切换修订，而是在借款凭证中填写依据主合同利率计算出的绝对值，浮动利率贷款仅将首期利率绝对值作为整笔贷款利率填写。上述做法在法律合同层面并未完全实现个人住房贷款利率定价基准向LPR的切换，且存在法律风险，容易引起客户和银行间的纠纷。

　　重定价日为年初时，新发放贷款首个重定价周期突破最短一年的要求。目前不足10%的受访银行根据客户要求及个人住房贷款惯例，确定了每年1月1日为贷款重定价日。但由于签订合同的日期并非1月1日，则会出现首个重定价周期短于一年的情况，与人民银行〔2019〕第16号公告关于“重定价周期最短为一年”的要求不一致。

　　系统虽未完成改造，但已做好过渡期方案，是否算作具备新发放贷款条件。调研中，未完成系统改造的几家银行中，有2家贷款主合同已完成修改，员工培训和客户宣传解释工作有序進行，且做好了系统改造期的贷款业务全流程过渡方案。其中，某受访银行目前通过手工台账和业务系统备注方式记录新签订合同的利率定价情况，暂时以首期贷款利率进行计结息，等系统改造完成后进行贷款信息更新；某受访银行仅发放固定利率贷款，不涉及利率随基准浮动，系统修改不影响对客户的计结息结果。对于上述银行是否算作具备新发放贷款条件，有待进一步明确。

　　银行房贷业务差异化定价有待进一步提高。近40家银行在个人住房贷款利率定价中，全部贷款均执行地区住房信贷政策的利率加点下限价格，未再根据客户的具体情况进行差异化定价。少数进行差异化定价的银行也仅根据客戶的征信信息制定略有差异的价格。房贷业务的统一定价不利于客户风险状况和贷款条件的甄别，也不利于银行风险定价能力的提升。

　　定价基准切换对银行房贷风险评估能力提出挑战。2004年银监会下发的《商业银行房地产贷款风险管理指引》要求银行针对个人住房贷款评估贷款人的月还款额与其月收入的比例不得超过50%。浮动利率贷款的月还款额需要依据每个定价周期最近一期的LPR进行测算，由于LPR变动较央行基准利率频繁，对于银行房贷风险评估能力提出挑战。

　　商业银行房贷业务LPR改革的相关政策建议

　　上述问题的解决不仅有赖于银行自身加快借款凭证的修订、系统的改造、定价能力及风险评估能力的提升，还需要银行监管部门的指导和支持。

　　建议将借款凭证中利率相关条款以LPR加减点方式载明。鉴于借款凭证如不进行LPR相关修改，在法律层面就未完全实现个人住房贷款利率定价基准向LPR的切换，且存在法律风险，容易引起客户和银行间的纠纷。建议商业银行个人住房贷款借款凭证中利率相关条款以LPR加减点方式载明，以降低法律风险，保障LPR改革平稳有序进行。

　　建议重定价周期要求中豁免年初为重定价日情形。从保障借款人的合同权利和消费者权益角度出发，建议政策豁免由于重定价日为年初时，新发放贷款首个重定价周期突破最短一年要求的情形。

　　建议虽未完成系统改造但做好过渡期方案即算作具备放款条件。为确保房贷利率定价基准顺利向LPR切换，针对未完成系统改造的银行，如已制定完备的过渡期方案，且能够提交详尽的系统改造期贷款业务全流程过渡方案及系统改造时间表，建议算作具备发放个人住房贷款条件。

　　建议商业银行进一步提高房贷差异化定价能力。银行应在遵守地区住房信贷政策利率加点下限的基础上，结合本机构经营情况、客户风险状况和贷款条件等因素进行个人住房贷款差异化定价，进一步提升银行的风险定价能力。

　　建议监管部门开展基于LPR定价的房贷风险评估培训。建议监管部门对银行定期开展基于LPR定价的房贷风险评估培训，帮助银行对市场利率走势进行合理预判，提高负债收入比指标计算的准确性，提升银行个人住房贷款业务风险评估能力。

　　杨北京 张英男