无惧房价跌一半是信心非底限
- 来源:投资者报
- 关键字:房价,贷款,压力,风险
- 发布时间:2011-08-08 08:43
刘主席“不怕”的底气，源自于银监会最新的一次压力测试。但迄今为止，无论是银监会，还是商业银行，都没有公布压力测试的算法和模型。这种没有依据的结果，叫人如何信服？
雾里看花的压力测试
房贷压力测试，其实不是什么新鲜事情。早在去年5月，监管部门就对商业银行提出了房贷压力测试的要求。只是迄今为止，外界并不知晓压力测试的具体细节。
据银行业内人士透露，压力测试采用“专家判断法”，在考虑不同压力情况（如房价下跌、利率上升）下，综合评估判断借款人偿还贷款本息的能力。可见，所谓的压力测试，在本质上与算命先生算命并无二致。
既然避不开“算命”的嫌疑，那无论什么样的结果出来，自然都不令人感到意外了。
记得在今年“两会”期间，银监会主席助理阎庆民曾表示，根据压力测试结果，房价下跌30%，在银行可以承受的范围之内；而此次刘主席的“五成”表态，同样是压力测试的结果。所以，让市场很不明白的就是，前后两次压力测试，究竟是哪些要件发生了变化，才使得结果也能够相差两成。
显然，作为监管当局，公布相关的测试细节内容是很有必要的。与其让民众疑窦丛生，还不如开头就默不作声；既然说了，就说得明明白白。
我们承认，类似压力测试不是萝卜白菜，价格变化让人一目了然。事实上，美国和欧盟进行的银行压力测试也均被市场批评未能准确地反映风险。北京大学国家发展研究院朱家祥教授曾表示，国内商业银行压力测试模型粗糙，他也不相信房价下跌30%，商业银行还能正常运行的说法，更遑论跌去五成了。
模型粗糙不要紧，拿出来晒晒，兴许各方力量还能集思广益一下。
风险敞口超6万亿
房价降一半银行还能扛得住，不管相关方面是如何得出的这个结论，反正信者寥寥。说监管层忽悠市场的大有人在。
是不是忽悠市场不好妄下结论，但监管层认定银行可承受房价下跌50%，有些论据确实经不起推敲。
从目前透露出来的信息看，银监会能够如此“淡定”的理由有三：一是，目前的银行体系有1.3万亿元的拨备；二是，银行整体加权平均资本充足率12.2%；三是，现在银行不良贷款率低至1.1%。
1.3万亿元拨备就能抵补房价下跌50%带来的风险吗？“是”或“不是”的争论没有意义，还是拿数据说话：目前房地产存量贷款约10万亿元，其中开发贷款3.5万亿，个人按揭6.5万亿元。
房价跌五成，开发商自己都承认，一半企业资金链得断掉，这意味着一半开发贷将形成风险敞口；再就是最近5年发放的按揭贷款超过4.5万亿元，这部分断供的可能性极大。
从纯粹的财务角度算账，“理性违约”并不应该受到指责。
如果房价下跌过半，仅目前的房地产贷款，可能就将产生6.2万亿元风险敞口。1.3万亿元拨备，与其相比，根本不值得一提。
用自有资本去抵补这个风险，也不大可能。截至去年底，银行业机构的所有者权益，总共5.8万亿元。
至于不良率攀升，银监会称“可以承受”，那得看怎么样算是能承受。要知道，2002年的时候，中国商业银行整体的不良贷款率高达23%，现在假设所有的房地产贷款都变成不良，不良率也不会超过2002年的水平。
理性分析之后，不难发现，房价真要跌去50%，中国银行业将充满巨大的变数。
系统性风险之虞
上述都还是就事论事，仅仅从静态数据来考虑银行的抗压能力。而从动态角度进行衡量，房价下跌带来的房地产抵押物价值下降，以及与房地产相关的行业，如钢铁、水泥、建材、家纺等行业的萧条，对银行业而言，将要面对的，无疑是一场系统性风险。
目前，银行机构贷款总规模50万亿，其中抵押贷款占比30%~40%，且大多数抵押物是土地或房产，按抵押率七折计算，作为抵押品的房地产当前市值约为30万亿元。如果房价腰斩一半，立刻就会增加5万亿的信贷资金形成实质性风险和损失。
不仅如此，地方投融资平台绝大部分的还款来源系土地出让金，如果房价下跌五成，地方投融资平台将基本丧失偿债能力。
更为严重的是，房价下跌50%造成的整体宏观经济波动，这对银行的影响才是最要命的。银行业作为一个顺经济周期的行业，其行业的繁荣与宏观周期密切相关。中国银行国际金融研究所分析相关数据后曾经发现，GDP增速下降一个百分点，开发贷的不良率就将上升5.06个百分点。
难怪有银行内部人士感慨：“别说50%了，就连房价下降20%，银行都扛不住。”
然而银监会偏偏底气很足，认为跌五成银行也扛得住。何以差距这么大？不少市场人士的解读是，刘明康的表述，无非彰显管理层对当前整个房地产调控的决心和信心。
《投资者报》评论员 华强
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