政策口风“一周三变”惊呆房地产
- 来源:投资者报
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- 发布时间:2009-12-21 10:52
“抑房价”中央措辞三级跳
对此，上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭把这理解成，政府意在“校正业界对中央经济工作会议在房地产政策上的误解与盲目乐观”。
确实对于在某些城市已经脱离正常发展轨道的房地产市场，期盼已久的中央经济工作会议并没有过多提及，是保是压？各方专家、学者、媒体都在解释和猜测着。更多人愿意相信“没有消息就是好消息”，而会议中对“城镇化”的提及也给二、三线城市房地产市场带来绝对利好，更带来了房价的普涨。一线城市房价上涨幅度更是令人咋舌，这也是“遏制”出台的导火索。
实际上，中央对于房地产市场的调控早已出现苗头，一些细节上的措施不时浮出水面，但是这些不疼不痒的压价手段，开发商总能“上有政策、下有对策”地规避。
例如，国土部印发的《限制用地项目目录(2006年本增补本)》和《禁止用地项目目录(2006年本增补本)》的通知，明确了商品住宅用地的宗地出让面积上限：小城市(镇)不超过7公顷，中等城市不超过14公顷，大城市不能超过20公顷(约300亩)。
其限制土地出让面积，意在增加同区块土地之间的价格竞争，使总价“地王”有所减少，也使得开发商囤地更为困难。尽管要求大宗地块分开来卖，但是根据土地“招拍挂”价高者得的原则，北京某区域被分割开来的三块地由同一家房地产开发公司购得，其他开发商无力与其竞争，“增补本”也就失去了意义。
一线城市立体式调控
据“提高土地供应、增加普通商品房供给、抑制投资性商品房的需求，提高土地供应和使用效率、差异化信贷政策”的调控思路，中央实际上把权力交到了地方政府手中。
对于房价上涨极其剧烈的几个城市，新土地规划的出台时机恰到好处，其对土地放量、信贷控制的理解也无所不尽其极。
近日公布的《北京市土地利用总体规划（2006~2020年）》中，北京新提出了新的建设路径，即“中心城区的土地利用，要以调整、改造、挖潜为主，近期新增建设用地的主要来源为城乡接合部、城中村改造地块，远期则适度开发京郊浅山区。”
深圳更是极尽所能在城中心“抠地”，《深圳市土地利用总体规划(2006~2020年)》(下称“规划草案”)首次提出建设用地“减量增长”原则。
“规划草案”显示，深圳土地利用已接近极限，未利用地仅占全市总面积的2.23%，未来土地供应严重告急。因此，深圳从12月1日开始实施“城市更新”，即对旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等区域进行大规模的更新改造，涉及总用地面积约为240平方公里。这被认为是提升土地利用效率的有力手段。
同时，深圳市将启用空间拓展战略来破解深圳土地困局，这包括陆域空间、地下空间、异地空间和虚拟空间拓展。其中，深圳将适度实施围填海造地，到2015年共划定15个工程用海功能区，其中围海造地区共划定总面积52平方公里。而作为产业突围的路径之一，“工业飞地”也被列入规划范畴。
上海房地产市场，还没有非常明确的政策指导，但是上海房产界普遍猜测，针对大户型、高档房的物业税明年会加快推出，极有可能在部分城市由此前的“空转”转为试点“实转”；其次，对外资购房可能会重新紧缩；再次，转售房子的个调税可能会从严征收。
就明年的房价走势，杨红旭预测，明年大涨不可能，大跌也难，盘整是主基调。对一线城市而言，下跌的可能性大于上涨。
房开商开始迎合政策
严控信贷、增加土地放量，这些政策对于一线房地产市场价格的最终作用还难以知晓，但是政府的调控意图已经非常明显。对于房地产开发商，如何在这种氛围中突出重围？
作为上海经济适用房的大型项目之一，“上海晶城”在开发之初受到业界一致疑惑。首先，此次经济适用房建设地，是上海城开出资18亿元购入的；其次，该地块属于“进城”的优质地块；更重要的是，本可以有部分用于商品房建设的地，上海城开却全部用于经适房开发。
尽管上海城开总经理倪建达曾表示，“在市场上赚不到钱，市场会看不起我们。”但他依然选择这种发展思路。最终，国家开发银行100亿元的贷款正好解决了上海城开面临的资金困境。
其获得的资金中只有25%是用于保障性住房建设，但是这并不妨碍其在信贷紧缩的情况下获得不菲贷款。
同样精于“计算”的还有万科。虽然上海、深圳已经在一年之前就开始流水线产业化盖房，但是对“拼装房”的利用显然没有万科来得大。拼装房建设周期短，可以提前放量平抑房价，而且其迎合了低碳、环保的概念。尽管“拼装”房的建设成本要高于传统建设方式的成本，大约每平方米多400元左右，但北京市城建技术开发中心住宅产业化技术促进室主任李禄荣透露，政府正在考虑补贴方案。这绝对是一笔不小的资金。
市场和政策双重夹击的情况下，能够看懂中央思路并且积极迎合政策的公司显然更容易发展。万科总裁王石还表示，在2015年后所有新建房屋都将采取工业化生产方式来建造。另外，明年万科将不再提供毛坯房，而是一次性精装修的精装房，这样更节能环保。
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