置业新城南

　　“新南城行动计划”和北京第二机场的落户直接触动了城南房价上涨的神经，热点板块发展潜力不容小觑。

　　每次新的区域规划出台都会引发楼市躁动。近日，北京市发改委发布了2013年至2015年的第二阶段“城南行动计划”，在目前整个楼市受“新国五条”影响成交低迷的大背景下，无疑给购房者、开发商注入了一针强心剂。

　　住到城南

　　“我真后悔没能早点下手。”在北京市大兴的一家新楼盘售楼处，王女士向记者讲述了自己的看房历程。

　　王女士，中关村某网络公司客户经理，北漂一族，为了上班方便，和男友在单位附近租了一套一居室，月租金3200元，今年年底打算结婚，从去年开始看房。

　　“我是从去年开始关注天宫院这块的，以前没怎么来过大兴，总觉得非常偏远，不过，4号线开通后，到单位也只要一个小时，还是挺方便的。”据王女士回忆，她看的第一个大兴楼盘是龙湖时代天街，去年年初它的开盘价是每平方米12500元，但当时的她有点犹豫，想要再等等看。后来5月份，她又去看了保利春天里，开盘价每平方米12000元，她心里还是有些拿不定主意，结果错过了第一批房子，在后来保利加推房源后，赶紧办了卡，但此时开盘价已经涨到了每平方米14000元，王女士有些心里不平衡，硬是没买。

　　如今，时隔一年，王女士仍在各个楼盘里徘徊，但是紧邻龙湖时代天街的珺悦国际开盘价也已达到了每平方米20000元左右。“我就是瞅准了这片儿，这次一定不能再错过了。”

　　其实，瞅准这片儿的不只是王女士。自2008年起，伴随着政策和轨道规划的先后公布，京南尤其是大兴、房山楼市的价值逐渐被人们所重视，保利、龙湖、金隅嘉业等知名房企开始云聚于此。宜居，价格适中，地铁开通，整个北京购房的重心开始南移。诸多名企开发的大型社区更是多次创下抢购奇迹。2010年大兴的绿地新里西斯莱公馆和保利茉莉公馆领衔城南楼盘成为全市销冠，2011年房山的中国铁建长阳国际城荣登全市销售NO.1，2012年房山的首开·熙悦山和大兴的龙湖时代天街再次掀起城南置业热潮，成为当年的热销红盘。

　　2013年，开发商继续在行动。在错过四月的强销期后，5月北京楼市将迎来集中放量。据伟业数据平台显示，5月北京预计开盘商品住宅项目45个，主要集中在大兴、朝阳、通州、房山，其中大兴项目12个，占全市开盘项目的26%。

　　不过，作为新“国五条”的地方落地配套政策，自4月10日以来，北京市住建委不再为定价高于此前成交价和周边同质商品房价的新盘发放预售许可证，并且，如今，北京项目报批销售的程序也逐渐趋严，很多楼盘难以取得预售许可证，不得不推迟开盘。

　　“我已经被忽悠了两次了。”王女士看中的这个楼盘开盘时间也是一拖再拖。“究竟什么时候能开盘啊。”这是她目前最想知道的问题。

　　看好城南的N个理由

　　中国楼市历来乐于炒作规划、概念，看着今天城南楼市，不由让人想起此前的通州楼市。受通州新城规划和CBD东扩等利好的影响，前两年，通州楼市领涨全市，被人称为楼市神话。但随着楼市调控的日益趋严，通州楼市迅速逆转，领跌全市。涨得快，跌得更快，便是它最形象的代言词。

　　同样是在政策、规划利好的驱动下，城南楼市是否会重演通州的惨剧呢？对此，多位业内人士告诉记者，不会，城南不同于通州，未来发展值得期待。

　　看好城南，他们的理由有三。

　　第一，通州楼市走下神坛最主要的原因在于过度炒作和投机。2010年初通州新城规划正式出台，但其实早在2006年就有风声传出，并被广为人知。通州房价也借此如坐上了火箭般蹿升。两年半的时间，通州房价从每平方米5000元涨到1万元。接着，一年时间，从每平方米1万元涨到2万元。更不可思议的是，只用了不到半年的时间迅速突破3万元大关。其中蕴含的泡沫不言而喻。与通州房价的大起大落相比，大兴房价这几年的起伏相对比较平稳。

　　第二，通州被人们形象地称为“睡城”，在楼市泡沫化增长之下，产业板块建设并没有跟上，造成区域发展后劲不足。而据官方资料显示，整个新城南计划高达几千亿的投资将重点用于产业发展、公共服务、基础设施等领域。业内人士普遍认为新城南尤其是大兴区的产业基础要优于通州，发展后劲比较强。“大兴区域的‘大器晚成’也成就了政府对其规划的有效控制，后发优势十分明显。”

　　一般人理解一项区域规划落地，其中必然伴随房地产的加速发展。但是对于“加速”二字，北京市大兴区商务委员会副主任潘郁峰予以了直接否定，在他看来，未来几年，大兴区的房地产行业发展将呈现的是平稳有序的状态，而非加速。

　　第三，通州楼市升温先于新城南楼市，当时的整个政策调控环境比较宽松，炒房投机现象十分严重。在通州北苑某地产中介工作的小柯见证了通州楼市的疯狂。“2010年初，新城规划刚出台的时候，通州房价一日千里，迅速蹿升。交易真火，很多炒房团都来了，有的甚至看都不看就买下一层。”投机、投资需求过剩，恰恰是2010年楼市调控重点打击的对象。也正因为如此，才会出现2011年通州房价的大幅下跌。

　　新城南尤其是大兴、房山出现新楼盘密集上市是这两年才出现的现象，此时也恰恰是整个楼市调控不断加码的时期，市场投机需求遭到抑制，据当地地产中介介绍，买房者多为本地人或者刚需购房者，需求相对坚挺。

　　但值得注意的是，在业内人士纷纷表示看好新城南尤其是大兴、房山楼市发展前景的同时，不断强调，看好不等于房价高涨。“这些区域目前以消耗去年积累的存量为主，受整体供需矛盾压力的加大影响，房价或将持续小幅上涨；但是，随着政策的逐渐适应，下半年市场将继续呈现供需两旺的局面，随着供应量的增加，房价也将逐步趋稳。”

　　热点区域扫描

　　“地段，地段，还是地段。”据传这是李嘉诚最经典的名言，一直以来被房地产业界奉为金科玉律。通过大量调查探访，记者发现新城南楼市热点板块主要集中在地铁沿线。

　　天宫院板块

　　位于南六环外、大兴黄村之南的天宫院板块，是个以轨道交通带动城市居住功能的“以住为主”的片区，云集着保利、中国水电、龙湖等诸多知名房企。2012年，一个个刚需盘相继开盘，拉开了该板块的“接力赛”，使之成为2012年北京楼市最热板块之一，开盘均价也从2011年底的“万元出头”上涨至今年年初的17000元/平米左右。

　　今年，天宫院板块楼盘销售继续走热。目前，该板块基本处于“短供”状态。不过，该板块土地供应充足，新楼盘项目有望在今年下半年推出。

　　黄村板块

　　黄村板块位于五环外大兴区京开高速西侧，是大兴区最中心最成熟的板块。地铁四号线、京开高速、多条公交线路、火神庙商业中心、乐购、物美、黄村一中等配套十分完善，板块内楼盘单价普遍超过两万。位置较佳者，均价可达24000元/平米左右。

　　目前，该板块内老盘较多，新盘稀缺。整体而言，大兴区购房重心已从黄村转移至天宫院板块，相同地段，相似客群，两板块之间竞争激烈，两者之间最大的区别就是，目前天宫院板块多数楼盘交房时间较晚，入住时间基本上都在2015年，早一点也在2014年底，而黄村板块现房处处可见。

　　旧宫板块

　　作为经济技术开发区，亦庄核心区的住宅用地十分稀缺，旧宫板块受亦庄板块的辐射较大，成为亦庄板块的延展区域。根据十二五规划，旧宫将打造成为“南部新区企业总部、商务服务、开发区高端配套生活消费区”。

　　目前，板块内，在售项目较少，产品类型以中高端住宅和商住公寓为主，开盘均价逼近3万。CBD和南部新区连接线的黄金轴心位置，亦庄线的贯通，加之南城发展得相对缓慢，一系列因素都为旧宫板块的楼盘提供了更大的升值保值空间。

　　长阳板块

　　长阳板块是房山楼市中最抢眼的一个板块，位于西南五环与六环之间，是房山比较接近城区的片区，品牌房企项目集中，价格坚挺。即将5月开盘的项目尚未公布开盘价，但业内预计精装均价可能在21000元/平米-22000元/平米。

　　目前，在交通方面，长阳境内有京九、京广、良黄铁路和京周、京良、京保公路，京石高速公路在长阳设有2个出口，驱车抵达市区仅需10分钟。依托轨道交通优势，居民出行更加快捷。两站即可抵达郭公庄站同台换乘9号线，迅速通达北京西站、西单、国贸等核心区域。

　　在第二阶段“城南行动”计划支持下，长阳将按照CSD中央休闲购物区的功能定位，把长阳半岛打造成为北京“世界城市建设规划”的重要配套工程，一个宜居新城。

　　良乡板块

　　长阳是房山近两年新开发的区域，作为房山区政治、文化、经济中心，良乡板块更具成熟度。目前，良乡大户型单价已在14000元/平米左右，而小户型单价更是达16000元/平米。

　　区域的长远发展离不开产业支撑。整个房山新城规划中最具特色的就是良乡高教园。据公开资料显示，良乡高教园位于良乡新城东区，规划总用地面积10111亩，总投资300亿元，入驻师生规模约为10万人。目前，该高教园入驻院校共六所。高端产业的规划将在未来几年内逐步显示其对区域发展的带动作用，同时吸引大量高端人才进入良乡，对良乡楼市形成持续增长的需求。

　　风险提示

　　成也萧何败也萧何。受新城南行动计划落地和北京第二机场落户的共同影响，北京城南楼市应声而动。若论投资风险，规划实施进度首当其冲。

　　作为建设大兴新城的一项重点项目，2009年底，英特宜家以7.9亿元的起拍价拿下北京大兴西红门商业综合区二期项目用地，用于建设宜家家居以及宜家购物广场。

　　该项目作为英特宜家与宜家在全球投资的最大项目，亦对西红门商圈有巨大的带动作用，它的一举一动备受业内关注。2009年底拿地；2010年12月举行奠基仪式，并现场宣布宜家家居2012年开业；然而，时至今日仍未完工。项目进程缓慢，遭人诟病。

　　“这么大的项目，它的落实是个非常复杂的过程，有些延期在所难免。”据知情人士介绍，项目进程缓慢的背后，隐藏水土不服、合作不畅等诸多问题。

　　“宜家项目不仅大，而且是个全外资项目，它的设计又是欧式设计，很多功能性设计和国内现行标准是有冲突的，比如消防、周边交通配套等问题。这都需要时间去沟通解决。”该人士表示，目前，宜家项目总体而言进展比较顺利，预计2013年年底宜家家居建成试营业，2014年年底宜家购物中心建成，2015年4、5月份整体项目全线运行。

　　一个购物中心项目的落实尚且问题频频，更不用说整个新城南规划。无论是购房者，还是卖房者，大家都应该有个心理准备。

　　文|《小康·财智》记者 刘彦华