税费高于房款凸显房价评估亟待改革

　　近日，广州站前路一宗房屋交易引起公众关注，因交易价和地税评估价之间的差异，导致税金远远高于房屋卖出价。据悉，该房屋是一商业大场，于2012年6月签约出售，交易价是1.5万元/m2，总价1652多万元，交易约定各付各税。但对该房屋地税的评估价为2.2万元/m2，完税价款是2400多万元，比真实交易价多出770多万元。因交易双方约定价与地税评估价之间有较大差异，双方未能进行交易。之后，双方分别提起诉讼，经过一审、二审，法院最终依然维持双方履行合同的决定，为此买方申请执行判决递件过户，但此时，也就是在2014年8月，地税评估价又飙升到5.6万多元/m2，完税价格高达6262多万元，业主方承担的土地增值税约2422万元，单单土地增值税的价款就已超过该交易最初的价格。

　　此事一出，公众皆哗然。笔者认为，此事件中，反映出以下三个问题：

　　一是我国房地产交易过程中，税负之高让人望尘莫及。据相关测算，我国宏观税负在35％左右，而法国接近44％，丹麦、瑞典、挪威都在40％左右，日本也达到38％的水平，总体看来，我国宏观税负在国际上处于中等。与其他行业税收相比，房地产交易环节税收非常高，交易双方涉及营业税金及附加、土地增值税、企业所得税、契税和印花税等，尤其是我国目前实行土地增值税超额累进税率，在这种情况下，倘若政府仍期望通过开征税收手段来拟制房价，恐怕难以实现。

　　二是我国房地产交易价格的制定缺乏强有力的硬性标准。目前，我国房地产交易价格仍旧实行1995年公布的《城市房地产转让管理规定》中的成交价格申报制度。房地产权利人转让房地产，应当如实申报成交价格，不得瞒报或者作不实的申报。房地产转让应当以申报的房地产成交价格作为缴纳税费的依据，成交价格明显低于正常市场价格的，以评估价格作为缴纳税费的依据。在执行中，交易价格的确定是采用申报价格与评估价格“孰高”的原则。但目前的问题在于，成交价格明显低于市场价格并未有明确的标准，而地税评估价格的确定也未公开，其公允性令人质疑。

　　三是我国税收缺乏权威性。地税部门即是交易价格的评估者又是税收的征管者，同时兼着“运动员”和“裁判员”的角色，倘若评估价格高便会多征收税款，这样也有失公允，影响税收的权威性和公正性，难以让人信服。

　　对此，笔者建议，相关部门应积极改革我国财税政策，明确市场价格的认定标准，统一地税评估价格系统并对外公示，还可考虑引入第三方评估机构对交易价格进行评估，尽量维护我国税法的权威，实现税收的公开、公平和公正。

　　本报评论员 伊朵

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