房地产企业从产品开发到完工交付过程中涉及多种税收，在某个纳税环节稍有不慎就会有多缴税款或者少缴税款的风险，为了避免税收风险的发生，笔者特对此进行详细介绍。
应该及时确认开发产品的完工
房地产开发企业开发的产品完工的确认对于企业所得税的管理有着重要的意义，完工前取得的款项收入按照预计毛利的方式征收企业所得税，而完工后取得的款项收入要按照实际毛利(结转收入和成本)来计算企业所得税，同时要结转完工前取得的款项收入取得的实际毛利额，与之前确认的预计毛利之间的差额还要并入到当期应纳税所得额来计算企业所得税。
房地产企业开发产品的完工确认主要依据的是国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知》(国税发[2009]31号，以下称“31号文”)，31号文规定完工确认的条件共有三个，只要是满足其中一个就应该确认为完工，这个三个条件分别是：(1)开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案；(2)开发产品已开始投入使用；(3)开发产品已取得了初始产权证明。
在房地产企业的税务实践当中，经常有企业对于完工确认的条件存在误解，有的认为税收上的完工要和会计上确认收入的时点一致，即会计上确认收入了企业所得税上才确认为完工；也有的认为这个三个条件是必须同时满足才能确认完工。实际上，这些观点和认识都是错误的，是和房地产税收政策的要求相冲突的，只要这三个条件满足了其中任何一个房地产企业就应该将其开发的产品确认为完工，结转项目的主营业务收入和主营业务成本。房地产完工的确认，税收与会计上的收入确认原则是相分离的，即在这个问题上税收和会计是存在差异的，处理税收相关问题时应该按照税收的规定来进行而不应该参照会计的规定。
需要注意的是：只要是开发的产品实际投入使用或者企业开始办理开发产品交付手续(包括入住手续)时就应该确认为开发产品已经完工，而无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工(竣工)备案手续以及会计决算手续。也有企业就此问题与税务机关进行诉讼，房地产企业认为工程质量不合格就不应该视同为完工，以此为理由不结转收入和成本，但是最终的判决结果还是企业败诉。
另外，在实践中还存在这样的案例，有的房地产企业开发的是精装修房屋，这种精装修房屋需要取得两个竣工备案，一个毛坯房的竣工备案，另外一个是精装修结束后的精装修竣工备案，那么同一个开发产品能取得两个竣工备案，应以那个为准的呢？目前31号文中只是说取得了竣工备案就应该确认为完工，那么笔者认为在没有特别明确的政策规定下，不应该扩大政策的适用范围，即应该以毛坯房的竣工备案为准来确认完工的实现。
收入应该完整准确的确认
房地产企业销售开发产品收入的确认不仅仅要依据财务部门确认的收入，更应该关注销售部门的销售台账等资料。核对财务报表上确认的收入与其明细账上记载的收入金额是否一致，对比销售部门的销售合同台账和财务部门统计的回款台账，审核有无漏记销售收入，对符合收入确认条件的要及时确认收入。根据销售合同台账查看销售合同，对比两者的金额是否一致，并重点关注有无漏记收入的情形。应该将财务部与销售部门的信息综合对比来查看收入是否确认的完整准确。
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文 徐贺
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