房地产行业涉及税种较多，其中，土地增值税是房地产行业中最重要的税种之一，正确掌握土地增值税的相关政策，能够避免税收风险。
正确理解落实普通标准住宅税收优惠政策
《土地增值税暂行条例》第八条规定，纳税人建造普通标准住宅，出售，增值额未超过扣除项目金额20％的免征土地增值税。财政部、国家税务总局《关于土地增值税普通标准住宅有关政策的通知》（财税[2006]141号）规定，“普通标准住宅”的认定，可在各省、自治区、直辖市人民政府根据国务院办公厅转发建设部等部门《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发[2005]26号）制定的“普通住房标准”的范围内从严掌握。目前，普通标准住宅具体认定标准由省级人民政府制定，但是普通标准的衡量因素主要有三个，即容积率、单套建筑面积和售价等三个因素。
纳税人在进行土地增值税清算时，在判定开发的房地产是否属于普通标准住宅时应该结合当地的政策正确落实普通标准住宅适用的条件。在实践中应该重点关注普通标准宅是按套来衡量还是按照一栋楼来衡量、参考的售价是按照签销售合同时的价格还是清算时的价格，不同的衡量方式对于判定普通标准住宅产生不同的影响。
另外，在计算土地增值税时，普通标准住宅和其他类型的房地产也应该分别来单独计算增值额和增值率，不能将两者混同在一起来计算土地增值税。如果将其混同在一起，部分税务机关在具体操作时会按照建筑面积比例将两个成本进行分离，分别来重新计算土地增值税。
达到清算条件后要及时进行清算
国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号，以下简称187号文）规定，符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（3）直接转让土地使用权的。符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；（4）省税务机关规定的其他情况。
187号文件对于纳税人应该进行清算和税务机关可要求纳税人进行清算的条件做出了规定，政策执行时应该注意的是文件中规定的竣工一般可理解为取得了竣工备案表。纳税人达到应该清算的条件后应该主动进行清算，否则可能面临加收滞纳金的风险。
按照规定进行清算单位的划分
187号文规定，土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。
清算单位的划分关系到计算土地增值税计算单元的大小，尤其是对于规模较大开发周期比较长的项目来说清算单位的界定会对土地增值税的计算产生非常大的影响。“国家有关部门审批的项目”一般是指发改委和规划委等部门的立项批复文件，但是部分地区在对清算单位这个问题的把握上也有所不同，有的地区以工程规划许可证作为清算单位，一般来说项目有多栋楼时，可能一个工程规划许可证就涵盖几栋楼，那么一个项目会被拆分为多个清算单位。因此，清算单位问题的把握上不仅仅要结合国家税务总局出台的有关政策，还应该结合当地的具体规定来进行处理。
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文 徐贺
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