二孩来了，地产如何“接生”？

　　如果说，评选2015年中国最让人眼前一亮的单词，那么“二孩”一定是其中之一了。

　　全面放开二孩政策一出，一场关于二孩的讨论就未曾停歇。

　　“人口红利”这个过去撬动中国经济飞速发展的杠杆又一次加长，着实让各行各业的从业者感到兴奋。房地产业亦是如此。

　　一下子，地产商们仿佛感受到了“风口”。的确，人口的增长势必将带来更多的需求，可这个需求究竟有多大呢？是否大到支撑房地产再炒十年？

　　愿景再美，也得回归现实。

　　当“421”阵型变成“422”

　　二孩，你生是不生？

　　面对这个问题，短期内最纠结的恐怕非80后莫属。为何这么讲？对于70后而言，要么已经生了二胎，要么还要考量孩子的意愿等综合因素，毕竟最小的妇女也已经36岁了，大多已过最佳生育年龄。所以，关于二胎，这部分人群所占比例有限。而对于90后而言，年龄最大的不过25岁，未来有大把的时间做抉择，不急于这一时。

　　“你们只管生，我们负责养”。Y女士的父母最近一直试图与她商量生二胎的事情，她正苦恼如何婉拒。“一个孩子已经让全家人疲于招架了，再生一个根本不现实。”在80后的Y女士看来，生不生二胎要量力而行，对于身处“421”家庭中的她而言，生二胎是一件太奢侈的事情。

　　所谓“421家庭”，即四个老人、一对夫妻、一个孩子。随着第一代独生子女进入婚育年龄，这种这种家庭模式开始呈现出主流倾向。而如三明治一般被夹在中间的“2”承受着巨大的生活压力与工作压力。

　　“421阵型变成422阵型，中场球员一定被累趴下了！”这是近期网上流行的段子，形象的表述了当下大部分家庭的困扰。“上有老、下有小”的他们大多是双职工家庭，对资产有限的80后年轻人而言，还着房贷，又生二孩的成本实在太高了，而且妇女需要为此放弃很多工作机会。这对于追求独立的80后女性而言，显然是背道而驰。

　　那么，成本究竟有多高？近来，随着“二孩放开”的消息发布后，互联网上“算账”的文章就铺天盖地出现了。以青岛为例，有媒体人粗算说养大孩子最起码需要40万元左右。从怀孕到生产大约需要1万元，孩子0-3岁包括奶粉、尿片、玩具、衣服等物品总计需要花费4.5万元左右，孩子3-6岁上普通幼儿园的花费大约为5.4万元，从小学到大学共计大约要花费28.64万元。别忘了，这是一个孩子的费用，两个孩子的费用也就是80万元左右。平摊到每个月也就是3000元左右。

　　而根据2014年的数据，青岛市城市居民人均可支配收入约为38294元，平均到月大致是3100元左右。换言之，双职工家庭中一个人的收入用来养育孩子，而另一个人的收入恐怕要承担房贷等一切家庭支出，够不够？一算便知道了。

　　“这是一个有钱人才生得起二胎的时代。”Y女士说，“不仅如此，精力也不够用。若没有老人帮带孩子，我根本没办法工作。你看看眼下幼儿园的门口，小区楼下公共设施旁，都是老人在带孩子。一个孩子老人都累得不行，两个孩子，情况可想而知。”

　　要知道，如Y女士一般的家庭绝非少数。显然，这对于高呼“四房是刚需”的开发企业而言，并不是一个好消息，但不可否认地是，从长远看来，二孩的到来，一定会为开发企业带来增量。

　　眼下，众多先知先觉的开发企业已经着手准备“接生”。

　　改建大户型？

　　二孩的到来，无疑将引发楼市一场新的变革。

　　可以肯定的是，原本的套二房主力户型显然已经不能满足购房者的需求。就连套三房也只能说是勉强及格。为什么这么说？

　　您想一想，按照现在的家庭构成，三房刚好符合家庭居住需要：父母一间、孩子一间、老人一间。如果不需要老人来带孩子，父母一间、孩子一间，还有一间作为书房或者休闲房间，也是刚需范围。但是如果生了二胎，孩子小时候尚且可以用上下床过渡。但如果孩子长大，哪怕性别相同，还是需要一定的个人空间。三房肯定是不够住的。那个时候：父母一间，孩子一人一间，老人一间，想要三代同堂，四房才是刚需产品。

　　如此说来，是否意味着，未来将会有更多的开发企业改建大户型，淘汰小户型呢？

　　值得一提的是，眼下，大多数开发企业的做法是在面积不增加或者小幅增加的情况下，通过缩小房间面积，增加房间数量来满足购房者的需求，将套二打造成小套三。按照这个逻辑来看，不久的将来，将原本的套三户型打造成小套四恐将成为市场的主流。据悉，在广州甚至出现了88平方米的四房设计，号称破解二孩难题。

　　“对于购房者而言，价格仍是其置业重点考量的因素。开发商之所以如此做，目的就是维持房屋的总价，一线城市更是如此。”青岛时代纵横房地产咨询管理有限公司总经理张百忍说，“套四房比例会有一定程度的增加，但在短期内不会成为市场的主流，对于很多购房者而言，小套三房也能挤。但空间有限，南方小户型是因为规划宽松，可以大量送面积，本地楼盘不存在这些变通空间。”

　　在他看来，未来的户型发展趋势将更加多元化。在套四房等大户型比例增加的同时，小户型也将大受欢迎。“从城市的成交地价情况分析，北上广深等一线城市的房价很难降下来，未来的置业成本将更高。房屋的面积段也将会走向两端，富人的房子越来越大，穷人的房子越来越小。一线城市香港化趋势明显。”

　　靠近学区建？

　　学区房贵，恐怕在国内早已家喻户晓。那么，全面放开二孩政策后呢？

　　正所谓，物以稀为贵。学龄儿童数量的增长，势必带来优质学校入读名额的价值千金。围绕着学校周边建房无疑是笔好买卖。

　　“听说可以生二孩了，爸妈便开始动了提前为我购置学区房的脑筋。”X女士深感无奈。对于90后的她而言，目前还没有谈恋爱，爸妈便开始打算结婚后生孩子的事情了。

　　“如果综合条件可以，还是挺想生二孩的。毕竟我自己就是独生子女，感觉一个孩子挺孤单的。”

　　其实，当前双独家庭是有生二孩意愿的，孩子不再孤单又可以相互照顾，减轻将来的养老负担。“我要是有个兄弟姐妹多好，上学时再也不用担心被小伙伴欺负了。”“要是有个兄弟姐妹，还能轮流照顾父母，再也不用担心出差了。”大多数80后90后的独生子女，一直很羡慕别人有兄弟姐妹。

　　然而，对二孩家庭来说，两个孩子的教育将成为家庭生活中的重中之重。“不能让孩子输在起跑线上。”因此，在购房选择当中，二孩父母或将更加严格地考量小区的现有学区配置，优质学区房恐将“一房难求”。

　　对于在城市里的二孩家庭来说，有一套自己的房子无疑是一件幸福的事，倘若能有一套优质学区房那幸福指数更是无人能及。

　　理想固然丰满但现实总是骨感。试想，能买得起优质学区房，生二孩自然没有压力。可又有多少人能够买得起学区房呢？更何况，还有不少人买不起房。

　　“事实上，生育率下降就很难回升，比照韩国、日本等周边国家不难看出，放开二孩后，人口总量增加不了多少。”张百忍说，“生不生二孩，还要看经济状况，一个城市的经济发展好，老百姓工资高，自然就有能力去供养二孩，反之，养一个孩子都累，何谈二孩？85后、90后更是如此，习惯超前消费的他们，大多是月光族，还要一些是啃老族，能够自己管自己就不错了。纵使想生，也不敢生。而且，青岛近两年基础教育投入巨大，尤其是刚需集中的李沧，教育资源不是那么紧张。”

　　他认为，对房地产业而言，短期的影响来自于二孩生育所带来的住房改善需求。但参照国际经验，应该看到，这部分人群不会太多，不可期望过高。而从更长远来看，纵使迎来婴儿出生潮，待到婴儿长大成人买房置业，那起码要30年左右的事情了，对于房企而言，更是遥不可及。

　　总而言之，现在时代变了，人的思想也不同了。对于大多数忙碌于自己创业的生育主力人群而言，“二孩”是奢侈品。自然，对于开发企业而言，“接生”的意义并不大，还是专注当下来得实在，千万别做着将来的美梦而错过了去化窗口，到头来一场空。

　　本刊记者/于洋