房价构成分析：谁是房地产盛宴的受益者

　　从宏观上看，2014年，土地出让金和税收占房价的比重达8成以上，历史平均为61.7%；从中观上看，2015年土地出让金和税收占房价的6成左右；从微观上来，2015年政府所得也大约占房价的6成左右。政府所得在房价占比高是不争的事实。

　　宏观层面，土地出让金和税收占房价8成

　　2014年，全国商品房销售额为87281亿，土地出让金和11种相关税收65599亿，地价和房地产相关税收占商品房销售额达84.2%。

　　1）1999-2015年土地出让金增长63.3倍，2015年占地方财政本级收入39.2%。1999-2015年间，国有土地使用出让金收入增长63.3倍，复合增长率29.6%。1999年城市住房制度改革后，国有土地使用权出让收入增长速度大幅提升，1999年为514亿元，2001年即达1296亿元，到2014年已经达到4.26万亿，2015年虽降至3.25万亿，但复合增长率仍然达29.6%，占地方财政本级收入的比例从9.2%增加至39.2%.

　　2）2004-2014年5种房地产特有税收增长11倍，占地方财政本级收入之比从10.2%上升至18.2%。目前涉及房地产业的税种有11个，其中5个税种为房地产行业所特有，包括房产税和城市房地产税、城镇土地使用税、土地增值税、耕地占用税以及契税。5个房地产特有税种税收合计从2004年的1207亿元，飙升至2014年的1.38万亿，十年之间暴涨11倍。占地方财政本级收入之比也从2004年的10.16%上升至2014年的18.21%。

　　3）2004-2014年6种房地产相关税收增长7倍，2014年占地方财政本级收入之比9.61%。除房地产行业特有的税种外，土地财政还包括6个与房地产相关的税种。这6个税种无法直接获取，但可以从分项目中间接获取。包括教育附加费、城市维持建设税、房地产企业营业税、房地产企业所得税、房屋转让个人所得税和印花税。2014年，6种税种税收合计占地方财政本级收入的比重为9.61%。

　　4）地方政府获得房地产行业收入的80%。地价和房地产相关税收占商品房销售额已达八成。2014年国有土地使用权出让收入和11个房地产相关税种税收占当年全国商品房销售额的84.2%，仅仅考虑国有土地使用权出让收入和5个房地产特有税种税收，也占到当年全国商品房销售额的74%。

　　中观城市层面，土地出让金和税收占房价6成

　　我们抽取北京、上海、广州、深圳、杭州、天津、南京、武汉、重庆、成都、苏州这11个城市进行中观城市层面房价构成的核算。房价分解为以下4个部分：楼盘建设成本（建安费用）、土地转让费、政府税收（不区分征收对象）、企业毛收入（不考虑企业财务成本、人员成本等）。我们计算发现，2015年，土地成本占房价的40.1%，税收成本占16.7%，建安费用占比11.1%，企业毛收入为30.1%，土地成本加税收成本占房价的6成左右。

　　1）房价分化严重，建安成本差别不大。房价分化严重，建安成本差别不大，建安成本的差异不足以解释地区间房价的巨大分化。2014年北京、上海、深圳的房屋均价分别为37416元/m2、30591元/m2、26559元/m2，2015年分别为36750元/m2、33067元/m2、35072元/m2，除深圳外，其他地区房屋均价变化较小。从成本上来看，各地差别不大，位于1300-2400元/m2区间内，而且两年变化不大。

　　2）土地成本增速高于房价增速，推高房价。土地成本增速高于房价。考虑到房地产开发周期，我们将上一年的土地出让价格作为下一年房价的成本。2015年，11城市房价的平均涨幅为3.8%，深圳的涨幅为32.1%，而相应的2014年土地出让价格的平均涨幅为26.4%，深圳的涨幅为135.6%，土地成本的增速远高于房价，是房价的重要推动因素。

　　3）房地产税费占房价比重平稳，约为2成。房价中另一个重要的组成部分是税费。我们把房地产相关的11种税收归为土地税和营业税，两者之和为房地产相关税费。土地相关税收约为土地出让金的15%，营业税约为房价中扣除土地转让金、土地税费和开发成本之后的25%。房相产相关税费占房价比例平稳，约为房价的2成。2014年税费平均占房价的17.3%，2015年平均为16.7%，保持平稳。

　　4）政府所得占房价的比重大约为6成，企业毛收入占比3到4成。政府所得占房价的比重大约为6成。我们将土地出让金和政府税收加总，计算出2014年政府所得占比平均为51.5%，2015年为56.8%，呈上升趋势。分地区来看，深圳的上升幅度最大，从2014年的57.9%上升至2015年的73.5%。

　　企业毛收入占比3到4成。2014年，除去政府所得和建安成本的企业毛收入平均占比为36.6%，而到了2015年，这一比例下降为32.0%。

　　微观企业层面，土地出让金和税收约占房价6成

　　行业房价分解显示，拿地成本占房价4成以上，税收占比约13%，政府这两项收入之和占房价的6成左右。随着地价上升，上市房企的营业收入中成本占比上升，利润占比下滑，缴税略有下滑。

　　1）行业层面看，房价中拿地成本占4成，土地成本与税收约占6成。从整个房地产行业来看，2015年拿地成本占房价4成有余，税收约占13%，净利润约占7%，政府通过卖地与税收可获得房价的56%。

　　我们使用2015年利润表的数据分析整个行业的房价结构。营业税金及附加一项的数据缺乏，我们按照万科与保利的平均水平10%来估算。由于近几年地价上涨，我们按照地价占营业成本48%来测算房价结构。

　　2）2015年拿地成本占房价的43.23%，政府获得的地价和税收收入占当年房价的56.05%。房价分解结果显示，2015年，营业成本占房价比重最高，为71.62%，其中拿地成本占房价的43.23%，开发建设及其他成本占房价的28.39%。占房价比重第二高的是税收，约为12.82%。政府获得的地价和税收收入占当年房价的56.05%。房企获得当年房价占比7.11%的净利润。。

　　3）企业层面来看，房企净利占营收比重低且在下降，土地成本持续攀升。随着近几年地价的持续上涨，上市房企的营收中，营业成本占比不断上升，净利润占比则出现下降，受利润影响，缴税占比略有下滑，财务费用占比变化不一。

　　我们选取房地产行业中一直以房地产开发与经营或房地产销售作为主营业务的六家大中小型上市公司来进行分析，分别是万科、保利地产、张江高科、万业企业、天房发展、栖霞建设。

　　房企营业成本占营收的比重高，且仍在上升。大部分房企营业成本占比保持在60%至70%之间，2013年之后占比出现上升势头，到2015年，中小房企的上升幅度达15%以上，而大型房企只有5%左右。

　　营业成本中的大头是土地成本，近两年占营业成本的比重不断提升。从公布地价数据的万科和金地集团来看，拿地成本平均占营业成本4成左右，2013年以来这一占比大幅上升，万科从38%上升至55%，金地集团从31%上升至65%。

　　六家房企平均净利润占比从2010年的19%下降至2015年的11%。而各上市房企的财务费用占比较分化，大企业财务费用较低，小企业财务费用较高。总体趋势是2008年之前上升，2008年之后下降，但保利地产和张江高科近几年财务费用上升。万科和保利地产的财务费用保持在1%左右，其他房企3%到5%不等，张江高科2010年之后财务费用在15%以上。

　　方正证券 任泽平

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