不要因房价下跌而忽视核心问题
- 来源:投资者报
- 关键字:房价,房地产调控,购房
- 发布时间:2012-02-07 11:18
北京房价下跌两成可不是小数字，原来均价每平方米3万元的房子，现在可能只卖2.4万。不过，有分析人士认为，这只是房价下降的开始，市场中的投资者素有“买涨不买跌”的心态，所以，即使降价幅度不小，北京楼市成交依然冷清。统计显示，北京限购政策实施11个月以来，新房成交量下降近两成，二手房成交量下降超过50%。
楼市的调控政策并无改变迹象。1月31日，温家宝总理在国务院第六次全体会议上指出，“继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施，促进房价合理回归。采取有效措施增加普通商品房供给。做好保障性住房建设和管理工作。”这已是温总理过去两年中第五次在公开场合提及“房价合理回归”。
不过，从股市的经验来看，市场的牛鼻子并不会乖乖地被政府牵着走。相反，政府总是在市场泡沫涨到崩盘时，才发现问题采取措施，而在市场冷到冰点时，百般救市都不见反应。可以说，市场的坏脾气总是比政府预想得更过分、也更持久。
限制购房的政策措施，相当于关闭市场，这个在经济过热时的举措，及时的制止了房地产价格泡沫进一步形成，从而避免了市场疯狂对经济带来的潜在伤害。但需要看到，现在的局面是经济逐步降温，全球的外部环境和国内的结构性问题，已经影响到实体经济，就算没有严厉的限制政策，房地产泡沫的破灭也只是时间问题。
熊市是漫长的，所谓“底部”一定是长时间寒冷的过程。房地产市场正在进入熊市，其底部的形成，一定是地产商的开发热情和购房者的购买热情，都降到极度萎缩的冰点，而且这个冰点持续到让人无望，之后，才可能出现回暖局面。目前来看，这个冰点尚未到来，而冰点之前，通常会有猝不及防的价格暴跌。
很多人担心房价下跌带来的负面影响，一方面是开发量下降导致房地产上下游的经济贡献减少，另一方面是政府依赖的土地财政收入锐减，再则是购房客的资不抵债和银行坏账。但这些负面因素，更多是影响到财富分配不均中强势的一方，相对13亿人口而言，直接危害并不太大，真正危害大多数人的，是被房地产经济绑架的社会制度。
过高的房价总是最为敏感、也备受指责，表面上看它是房地产市场的主要矛盾，其实不然。价格只是矛盾的结果，如果以为用强制手段管住价格就消灭了矛盾，那真是舍本逐末。
首先，供求关系决定价格，供不应求导致价格上涨。房地产的供应取决于土地供应，但我国的土地供应主体只有一个，那就是政府，而政府过分依赖土地财政，有强烈的逐利冲动，这便会出现以“利己主义”为主导的土地卖方市场。
土地的权属一直是个模糊的问题，农民的土地属于集体，城市居民的土地属于国家，我们都只是拥有土地的使用权，没有所有权。也就是说，我们作为私人，无权处置自己“拥有”的土地，只是借住在国家或集体所有的土地上，而代表国家和集体的，通常是政府。
这种关系在两方面推动房价上涨。首先，农村宅基地不能由农民自由转让（或者说不能合法转让给城市居民），这压缩了城市居民的住房选择，从而加强了房屋供应的单一化。试想，如果农村的宅基地可以自由进入房地产市场，那么房地产的供应量将大幅度增加（小产权房就是个例子），而城市居民如果有了多元化的购房选择，将会疏导很大一部分住房需求。
其次，建筑用地的转让，通常不能由私人直接转让给开发商，而是要由政府先从私人手中征用再转让，而政府从中获取的差价，也成了推高房价的主要成本。土地权属的公有化导致土地供应的畸形，在土地流转过程中，一般都要经过拆迁、补偿、拍卖、上市等流程，其间总有“强买强卖”，由此产生的社会矛盾也层出不穷。
房地产市场表面是市场化，其实它的核心是行政化，而且这个“行政”还充满了逐利冲动。这样的市场中，最大的获利者也是最大的供应者，他们本能地希望房价节节攀升，而现在唯一的制约力量，是与房地产利益不直接挂钩的中央政府，但要从本质上解决这个问题，还是要把地权还给私人，让政府彻底退出房地产的利益链。
设立政府的目的不是与民争利，而是平衡好社会发展和社会平等的关系。房地产市场最终要健康平稳发展，主要还是需要依靠市场力量，政府则需要从逐利型向公共发展型转变，管好保障性住房，为无力在市场中获得住房的公民提供庇护。如果不认识到这点，以为房价下来就万事大吉，那真是大错特错。
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