柳州楼市量跌四成 保利香港仍豪赌
- 来源:投资者报
- 关键字:柳州,楼市,保利香港
- 发布时间:2012-02-07 13:32
在房地产行业，广西柳州是个并不受太多关注的三线城市，也少有人知道其是万科集团董事长王石的老家。然而为何保利会看上这里，并布局令人吃惊的89万平方米的大综合体项目？这个年成交总量只有1。55万套、市区人口只有150万的三线城市，能让保利延续2011年的得意吗？
柳州江边新“地标”
均价12000元/平方米的保利大江郡堪称柳州最贵楼盘。在这个城市，商品房均价去年只有5200元/平方米左右。
柳州本地业内人士罗先生告诉《投资者报》记者，这个最贵的楼盘来头不小，曾是柳州当年的总价“地王”。
2009年11月5日，号称“临江风水宝地”的柳州市白沙路地块竞拍，广西保利置业集团以总价14。14亿元成功竞得，这个总价刷新了柳州土地拍卖纪录，该地块因此成为新“地王”。据称，万科地产负责人当日也光顾了此次竞拍。
广西保利置业集团是中国保利集团所属香港上市公司“保利香港”（00119。HK）的全资子公司，保利大江郡的项目即为广西保利具体操刀。
在保利香港的2011年半年报里，有如此描述：“柳州保利大江郡于5月29日首次推盘，推出285套房，于一日内近乎售完。”据楼盘销售人员介绍，开盘当日销售金额达3。1亿元。
柳州市房产交易管理网显示，保利大江郡至今已售出390套，占首期推出770套房源的一半，是该楼盘所在柳州柳北区2011年成交总量1565套的近四分之一。在年成交总量只有15493套的三线城市柳州，保利大江郡如此的销售速度着实不多，因此在年度热点楼盘排名中只列第二，仅次于中房地产的一个楼盘。
此外，这个地王不仅“贵”，而且体量惊人。公开资料显示，该项目占地面积22万平方米，总建筑面积89万平方米，将要建成27栋高层建筑，包括3738套住宅、1000套商业和400套办公。
楼盘销售人员介绍，保利大江郡将分3年完成开发，要打造成柳州江边新“地标”。 三线的大腿还能抱多久？
事实上，保利香港的三线布局不止柳州。与“同胞兄弟”保利地产总是布局一二线不同，保利香港更多的布局三线城市。
保利香港2011年半年报显示，2011年上半年，保利香港分别在6个不同城市购入地块，总占地面积约200万平方米，规划总建筑面积约660万平方米。公司新进入的烟台、威海、贵阳、惠州等都是二三线城市。
半年报显示，保利香港合约销售额的40%来自西南地区。而这里的西南地区主要是广西和贵州。
保利2005年进入广西，6年时间里在南宁和柳州相继运作了共10个项目，项目用地面积近2000亩，总建筑面积超过300万平方米，扩张速度惊人。而接近广西保利的人士告诉《投资者报》记者，广西保利未来还将布局北海、桂林等城市。
房地产业内人士认为，在一二线城市限购严厉的当下，房企布局三线不失为一种发展策略，这主要是基于两方面的考虑：一是不限购，二是土地价格较低。
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖对《投资者报》记者表示，三线城市应该还存在较大增长潜力，在正常情况下会好于一二线城市，如柳州、唐山、无锡等。
中国指数研究院一位不愿具名的分析师也表示，三线城市的房地产市场因为尚未进行较大规模系统开发，所以未来会有较大的成长空间，从市场发展情况来看，三线城市的房地产项目销售价格逐步上涨，利润空间较大。
但上述分析师同时认为，从长远来看，三线城市与一二线城市相比，城市发展潜力有限，市场购买力增长有限，目前这种大规模的进入开发很可能会透支未来市场发展潜力。
这种担忧在保利大江郡所在的柳州便可找到一定依据。
2011年12月14日，柳州市召开全区房地产市场调控和保障性安居工程建设工作督查汇报会，会上公布的《柳州市人民政府房地产市场调控和保障性安居工程建设工作情况汇报》（下称《汇报》）数据显示，“刚需强劲”的柳州房地产市场，房价继续上涨，成交量则出现了大幅下降。
报告显示，2011年1~11月柳州市房地产业完成投资175。07亿元，与去年同期的141。66亿元相比，增长了23。58%。2011年前11个月，柳州市市区累计销售新建商品住房11109套，同比减少超过四成，降幅达42。66%；销售面积118。21万平方米，同比减少40。65%，销售金额62。14亿元，同比减少34。44%，平均销售价格5256。62元/平方米，同比上涨10。46%。
不少人质疑政府的这份统计严重滞后，但柳州房地产市场陷入严重观望情绪的态势已不可否认。柳州市房产交易管理网及中国指数研究院的数据都显示，柳州商品房成交量和成交面积在2011年的下半年首次出现环比下跌。
虽然柳州城市规划正在如火如荼地推进，政府也号称“再造一个柳州”，但是调控和限贷以及影响更甚的观望情绪之下，柳州当前的房地产市场早已不是保利2009年拿“地王”时的火热。
柳州业内人士罗先生告诉《投资者报》记者，近来柳州的几次土地拍卖有不少都是底价成交。且与保利大江郡楼盘紧邻的同为“地王”的香颂大道，年底已降价至万元以下。
日前，温家宝在国务院会议上再次重申了要保持房地产调控不动摇，不少分析人士已开始担心限购会不会扩大至柳州等三线城市。
外界对三线未来的担忧，保利香港似乎不以为然。保利香港主席雪明去年曾表示：“由于宏调措施主要针对投机行为，而我们的产品则集中在二三线城市及以刚性需求为主，加上稳健的定价策略，我们有信心能达到2011年签约额不低于180亿元的目标。”不过，如此豪迈的保利香港2011年终究没能完成180亿元的目标。1月13日，保利香港宣布2011年全年合约销售额约达人民币158亿元，按年增长39%；而合约销售面积则约为215万平方米，按年上升51%。
《投资者报》记者 何凤丹
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