成都“刹车”城市综合体 难阻龙湖保利扩张

　　6月7日，《成都市中心城区大型城市综合体项目规划管理补充规定(试行)》正式实施，该文件对新审批的城市综合体项目在选址、体量和规划等方面给予了新的要求。这一旨在提高准入门槛的政策，被业界视为成都相关主管部门对综合体疯狂扩张的现状踩下刹车。

　　成都城市综合体疯狂扩张的现象可谓严重。上海易居房地产研究院企业研究中心主任周建成在一份研究报告中表示，未来几年内中西部城市商业地产将面临供应过剩的风险，成都尤甚，其2012年的城市综合体存量比2011年几乎翻了一番。

　　有业内人士认为，这一限制性新规或使龙湖、保利等意在成都继续开发的房企扩张受阻。但接受《投资者报》记者采访的几位专家均表示，新规对龙湖地产、保利地产、万达、中粮等大开发商不会有明显影响，中小开发商或会受阻。

　　“大牌的开发商影响不大，政府关系比较好，外地的或者中小开发商有可能会在城市综合体开发上受阻。”同策咨询研究中心总监张宏伟表示。

　　成都综合体存量一年翻番

　　来自四川省商业地产联盟的最新数据显示，目前，成都已开工建设的商业综合体数量高达104个，而未来5年还将入市1000万平方米左右。这一数字早已超越作为一线城市的北京和上海。

　　事实上，成都的城市综合体过度开发的现象直到近两年才受各界关注。过去几年，成都一直在延续着火热的综合体开发势头。

　　2006年，当万达集团在成都竞得锦华路地块，成功引入伊藤洋华堂、万千百货、万达国际影城等十余家主力店，成都人开始真正领略到了城市综合体的魅力。但当时谁也未料到，成都的城市综合体开发后来竟会呈现如此疯狂扩张之势。

　　有关机构的统计，从2010年龙湖、保利、华润、中粮、富力等一线房企大力进军成都商业地产开始，成都开业、开工、建设立项的商业综合体项目已经猛增至67个。

　　2011年，当房地产市场遭遇“限购”、“限贷”、“限价”等近年最为严厉的宏观调控，商业地产特别是城市综合体更是成为开发商自我救赎的武器，并在2011年引发一场综合体之战。因此2011年后成都城市综合体的数量进一步攀升。

　　目前，除早前拉开战幕的新世纪环球中心、龙湖北城天街、世豪广场、富力天汇MALL、珠江国际新城等“巨无霸”项目外，金牛万达广场、中铁西城、奥克斯广场、来福士广场等更是加速了成都城市综合体角逐的白热化程度。

　　就在新规正式实施的6月6日，中粮集团的成都大悦城在成都举行奠基仪式，项目总体量约为36万平米方，预计2015年正式对外营业。

　　《投资者报》记者在成都调查时发现，成都的城市综合体的确随处可见。这些规模庞大的综合体项目，大部分扎堆在成都市南部的天府新城，其余则主要集中于三环以内的东大街金融商圈。

　　成都近年来良好的经济发展前景造就了成都商业地产的繁荣。但周建成对《投资者报》表示：“成都的商办与唐山的住宅、海南的旅游、天津的土地一样，都是泡沫中的泡沫。”

　　事实上，商业综合体过剩的现象不止存在于成都。周建成认为，武汉、昆明等城中村大量存在的中西部城市都面临着综合体过剩的风险。

　　周建成的研究报告称，近几年来，以商业、办公为主的城市综合体项目在各大城市发展迅速。至2015年，20个重点城市新增入市体量将达到1.64亿平方米，而3~5年内城市综合体增量将以中西部城市为主。“未来几年内中西部城市商业地产的供应过剩风险将是商业地产的绞肉机。”周建成表示。

　　周建成认为，除了不限购的原因外，商业地产过分繁荣的原因在于市场的过分热捧、政府土地出让的间接诱导，以及欲上市的房企为了增加土储数量。

　　政府提高综合体准入门槛

　　一直处于调控范围之外的商业地产，在疯狂膨胀之后，也逐渐进入了政府的调控视线。

　　6月7日，《成都市中心城区大型城市综合体项目规划管理补充规定(试行)》正式实施。

　　据悉，早在今年年初召开的成都市委经济工作会议上，成都决策层就曾反复强调“成都已到了该抓城市综合体建设的时候了”。

　　张宏伟认为，从规定作用角度来讲，该新规主要还是防止城市综合体过度过量开发，过度投资，最终导致市场同质化竞争，同时防止烂尾楼现象发生。

　　有分析人士担心，该政策的出台，让很多已拿地并正在报建的项目，受上述条款的限制，不能再以城市综合体的形式出现。如若这样，那今年初刚在成都拿地的韩国乐天集团，其要建设的综合体项目“乐天世界”或受影响。

　　但周建成和张宏伟均认为，成都现有的综合体已经过量了，而这个新规能起作用的，应该是现在还没拿地的项目，已开工和已拿地的，基本上不会受影响。

　　“已经拿地的，可以在本月底之前赶快申请，以后的要严格执行。”张宏伟向《投资者报》记者解释道。

　　“但也要看具体执行，如果执行力不够，或可执行性较差，那么，政策的规定也只能是一纸空文。”张宏伟坦言。

　　“新规这个时候出来已经晚了，目前在建或已经报批的项目在未来两三年内还会产生大量存量。”周建成表示，“不过目前能开始控制开发，也会有一定作用。”

　　如今，低迷了一年的成都土地市场有回暖迹象。6月8日，保利地产成都公司在其官方微博上发布了一条关于求地的信息：“净地、商业、住宅、来者不拒；收购、合作、转让，你说了算。只要能有好资源，保利带你赚大钱；不怕日子不好过，保利带你一起过。” 在如今全国土地市场低迷的行情下，此条微博可谓赚足了眼球。而保利这一举动被业界解读为其将要在成都继续扩张。

　　《投资者报》记者 何凤丹

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