地产信托回暖 风险不容小觑

  • 来源:投资者报
  • 关键字:房地产信托,调控,融资
  • 发布时间:2012-08-20 10:50

  8月16日,天津南开区一处工地上,突然噼里啪啦响起鞭炮声,这是为复工寻求彩头吉利而放的鞭炮。

  近两个月,类似的房地产开发复工明显增多。

  几年的房地产调控重压下,众多房企资金窘迫,很多房地产停工,四处寻找资金。

  房企除了银行之外的另一个重要融资渠道为信托,但在调控下,房地产信托也一度收紧。不过,现在房地产信托开始有回暖迹象。

  发行规模环比增18%

  自温州企业老板跑路开始,民间借贷危机拉开序幕,企业信用遭到质疑连累,银行、信托等机构对贷款融资持谨慎态度,信托产品发行进入低迷状态。

  据诺亚研究报告显示,7月,有43家信托公司共发行170只信托产品,环比来看,信托公司参与度及发行数量分别下降14%和10%;同比来看,信托产品发行数量也显著低于历史同期水平。

  不过数量虽少了,但规模却在增长。7月可统计预计发行规模为464亿元,环比6月增长18%。

  在发行领域,7月工商企业信托发行数量及发行规模均领先,43只工商企业信托可统计预计发行规模约为116亿元,发行规模占比约为25%;环比6月,发行数量、发行规模及发行规模占比均大幅上升。

  基础设施类信托和其他类信托发行数量均发行了31只,发行规模占比均为22%。

  接下来就是房地产信托,7月发行30只,吸收的信托资金规模为93亿元,环比6月,发行数量减少5只,但发行规模增长18%,为今年以来的最高月发行规模,发行规模占比为20%,与6月持平。

  在7月成立的房地产信托产品也在增长。诺亚研究报告显示,7月成立房地产信托41只,成立规模为105亿元,规模占比为17%;环比6月,成立数量、成立规模和成立规模占比分别增长52%、67%和5个百分点,回暖明显。

  不过,诺亚方面认为随着房地产行业的缓慢回暖,房地产信托将会出现缓慢回暖,但再次爆发式增长出现的可能微乎其微。

  房地产信托风险依旧

  不论现在房地产市场成交量是否在放大,对于房地产行业是否回暖当下仍很难做出判断,此外由于房地产开发商资金短缺不是一个短期问题,房地产信托仍将是其重要融资渠道之一,因此房地产信托不得不注意风险。

  信托公司在考察、设计房地产信托时,也考虑到了风险,设置了风险控制措施。

  以8月9日由四川信托发行的“逸都花园项目特定资产收益权集合资金信托计划”为例,该产品计划发行1.1亿,产品期限为18至24月。该产品风控措施设置主要有四条。

  第一,在建工程抵押,将“置信?逸都花园”C区1#楼约5.6万平方米在建工程抵押给四川信托,抵押率不高于50%(公司认可的评估机构预评估价值为22142万元,抵押率49.68%)。

  第二,置信集团对置信投资到期溢价回购提供连带责任担保。

  第三,信托计划届满前6个月归集信托资金,在第19~24个月分别归集信托资金的10%、10%、20%、20%、20%、20%。

  第四,四川信托与置信投资、监管银行签订《资金监管协议》,置信投资在监管银行开立监管账户,约定由监管银行对资金使用进行监管,用于指定用途;同时,在“置信?逸都花园C区1#楼约5.6万平方米物业”达到交房条件前,以上物业销售回款归集至监管账户不得他用。

  这种设计方式是一种较为普遍的房地产信托设计方式。

  尽管信托计划中设有一定风控措施,但对房地产信托很多人仍不敢持乐观态度。

  “往年发行的房地产信托今年进入兑付高峰,房地产行业仍面临危机。”国民信托一位人士说。

  根据国泰君安一份报告数据显示,2012年房地产信托总到期规模为1758亿,其中又以三季度最高。

  “因此很难说部分房地产信托不是在借新还旧。”前述信托人士认为。

  而政策层面的变数才是房企头顶的那把“达摩克利斯之剑”,7月份国务院已经派出8个督查组对16个省市贯彻落实国务院房地产市场调控政策措施情况开展专项督查,如果评估结果不符中央预判,后台或还将出台如扩大房产税试点、提高二手房交易税、提高预售门槛、加大预售资金监管力度等政策,那时房企将面临资金更加紧缺的局面,房地产信托的兑付也会陷入危机。

  《投资者报》记者 李真

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