中国七大房企大起底

　　两年的调控，使得中国楼市出现了全新的格局，一面是“千亿俱乐部”阵营的不断壮大，另一面是中小房企的举步维艰。中国楼市的洗牌整合已经展开。

　　随着2013年的到来，中国房企2012年度销售排行榜也随之尘埃落定。

　　总的来看，2012年，市场先抑后扬，开发商以价换量策略效果显著，十大房企全年销售金额与销售面积集体登上新台阶，千亿销售业绩也不再是个神话。但细看排名，几家知名房企变化不小，可谓是有人欢喜有人愁。

　　万科|

　　关键词：后千亿时代

　　1418亿！万科再次证明了自己的实力，不仅在销售业绩上把第二名的绿地集团甩开了300多亿的差距，而且还在2010年第一次实现千亿销售规模后，仅用两年时间，业绩增长40%，如此大的基数，如此高的增速，着实难能可贵。这主要得益于万科本身以住宅为主快速滚动开发的盈利模式以及2012年万科推盘呈现明显“前低后高”特征，与市场景气变化情况十分契合。

　　然而，这一片繁华的背后隐藏着巨大的风险--万科毛利率和净利润近三年连续下滑。中金公司研究报告称，万科去年第三季度税后毛利率25.0%，低于上半年水平1.5个百分点，低于2011年3.9个百分点，毛利率延续了下滑趋势。此外，万科三季度净利润率仅8.8%，过去三年中仅好于2011年三季度。虽然利润率下滑不止万科一家，但人们开始担心，万科的领先纪录还能保持多久？

　　不过，万科已经开始转变，2012年7月，成功收购以经营不动产物业为主的香港地产上市公司南联地产。同年11月，万科在香港的资产管理部正式成立。尔后，南联地产正式更名为万科置业 （海外）发展有限公司。万科的商业地产从产品到战略正在逐渐清晰，国际化也已开始试水。

　　新动向：“B转H”方案落定

　　1月18日，万科公布“B转H”转板方案，拟申请将旗下境内上市外资股(B股)转换上市地，以介绍上市的方式在香港联交所主板上市及挂牌交易，变更为在香港联交所上市的境外上市外资股(H股)。

　　点评：“B转H”如虎添翼。多年以来，万科的利润一直低于中海地产，其中一个重要的原因就是中海地产是香港的上市公司，能够在香港找到廉价的资金。

　　绿城|

　　关键词：“大佬”归来

　　房地产调控差点让绿城的宋卫平成为“烈士”，“自助者天助！”2012年初，宋卫平在绿城内刊上写下的这句话至今仍让人心碎。卖房、卖项目、卖股权，再做“包工头”，从高负债率濒临破产，到找到活路走出寒冬，宋卫平和他的绿城，为中国房地产行业创造了一个绝处逢生的神话。

　　据绿城中国公布，截至2012年12月底，绿城全年累计取得销售金额约546亿元（包括35.5亿的协议销售额），同比大幅增长54.7%，较400亿元销售目标超出36.5%。

　　1月3日，绿城中国股价报收15.260元，达到一年来的股价高位。自从最低位3.02元反弹以来，去年全年升幅高达405%。

　　“在行业调整的大背景下，绿城完成了由激进向平稳的过渡，也开始对一些新领域进行尝试，这是我们这一年的最大成绩。”这是宋卫平对绿城2012年的总结。

　　新动向：农业和养老地产

　　度过了波涛汹涌的2012，2013绿城又会做些什么？宋卫平的回答是农业和养老地产。2012年底，绿城现代农业开发有限公司已经在宋卫平的老家绍兴嵊州正式揭幕。符合宋卫平理想的“寄宿制”颐乐学院--复合型学院式养老社区的第一个项目去年10月也已经在乌镇开工建设。

　　点评：2012活下来就是好，2013要活得更好，这是宋卫平的新年心声。愿他心想事成！

　　万达|

　　关键词：走出房地产

　　2012，万达很忙，不仅在全国新开业17家万达百货、12家五星和超五星级酒店，并且成功并购美国AMC影院公司，进军俄罗斯旅游市场，还成立了国内最大的文化企业--北京万达文化产业集团。

　　24年、70多个城市、100多座万达广场，成就了王健林的万达地产商业帝国。但是现在他好像并不太愿意再被人们归类于房企。王健林曾亲自向外界确认：2012年，万达投资的中心，正在从商业地产领域向文化、旅游领域转移。

　　王健林的梦想是，到2020年，文化、旅游领域在万达集团总收入中的占比，将超过一半以上，万达集团完成由单一商业地产企业，向全方位商业帝国的最终转型。

　　新动向：“触电”

　　近日，万达集团董事长王健林公开表示，公司从2012年开始正式实施成立万达电商公司计划，目前班子已定编，计划2013年正式宣布挂牌。

　　点评：地球上已经没有什么人事物能够阻挡王健林前进的脚步。

　　保利|

　　关键词：低调“挥金拿地”

　　保利地产，万科行业“第一”宝座的有力挑战者，虽然是2012年首次进入千亿军团，但按克而瑞信息集团联合中国房地产测评中心共同发布的数据计算，其全年销售金额同比2011年增长39%，远远高于万科的17%。更为惊人的是，2008年的205亿元到2012年的1018亿元，保利地产的销售金额在四年内增长了5倍。

　　去年下半年，保利地产大手笔拿地让业内为之侧目。10月一周内在上海三次拿地，出手金额近百亿元。有数据显示，前11月其已累计购入土地储备约980万平方米，对应地价约340亿元，显示其对后市信心十足。

　　保利地产自信源泉，用业内人士的话说就是，它既拥有得天独厚央企资源的背景，又遵循高周转高杠杆的市场化运作方式，使其兼具了万科规模化和中海外“会赚钱”的特征。

　　新动向：首进三亚

　　近日，保利地产的第四个旅游地产项目，投资30亿元的保利海棠湾“三亚财经论坛中心”项目奠基启动，这也是刚刚跨入“千亿俱乐部”的保利地产首次进入三亚。

　　点评：保利地产跨进千亿俱乐部，开启了新征程的起跑线。

　　恒大|

　　关键词：弃暗投明 重返二线

　　在2012年度房企销售排行中，按销售面积，恒大地产已连续两年蝉联冠军，2012年全年销售面积达1536万平方米，远超第二名万科。但若按销售金额排名，恒大地产位居第五，全年销售额达923亿元，未能晋级第一梯队。其主要原因就在于恒大的项目主要分布于三四线城市或远郊地区。有资料显示，恒大地产2012年前11个月累计销售846.3亿元，二三线城市项目贡献比例超过98%，其中三线城市占大多数。

　　基于对中国城镇化带来的行业发展空间的乐观判断，恒大地产近几年的发展重点一直放在了三四线城市。但现实却是如此的残酷，受调控政策影响，三四线城市运营环境困难，恒大地产高周转、快开发的轮子也随之开始放缓。

　　为了突围，去年9月，恒大开始积极加快在三四线城市的去库存力度，同年10月，恒大在全国168个项目，减价10%至15%不等，刺激合约销售按月急升超七成。

　　如今，恒大地产已经正式宣布改变策略，重返二线城市。

　　新动向：2013 锁定千亿销售目标

　　1月中旬，恒大地产在港宣布，2013年全年的合约销售目标将为人民币1000亿元，较去年实际合约销售高8.3%。

　　点评： 2013的千亿目标看似大胆，实际上只比去年实际合约销售额900多亿高了8.3%，从快到稳，许家印的战略调整意图非常明显。

　　碧桂园|

　　关键词：傍着广东不松手

　　碧桂园2012年全年共实现合同销售金额约476亿元，同比2011年增长10%，占据中国房企销售金额排行榜的第9位。它也是销售金额排行榜前十位中，年销售金额增幅最小的企业。

　　业内人士分析认为，碧桂园业绩增长相对缓慢的一个重要原因就是公司项目主要布局在三、四线城市，受调控政策影响，这些城市的楼盘销售出现一定的放缓。不过，目前该公司的总体发展战略已调整为“在一、二、三线城市中心和具有发展潜力的新区拿地与郊区拿地并举”，提得更多的是提高产品附加值、进入全产品线时代。

　　有着“南中国房地产航母”之称的碧桂园大部分项目都集中在广东省内，2012年这一比重虽有所下降，但仍高达54%。然而，值得关注的是，碧桂园2012年前三季度新购土地预计可建建筑面积约1097万平方米（含少数股东权益），广东仅占了8%。外界猜测，碧桂园正在试图摆脱对广东的依赖。

　　对此，碧桂园公开解释道，公司未来仍会专注在经济实力强劲的广东。虽然它并未具体介绍自己的选址准则，但从公司已有项目布局看，“广东”、“邻近一、二线城市”、“有经济潜力”，都是碧桂园开发三、四线城市的关键词。

　　新动向：积极开拓海外市场

　　去年年底宣布正式购入马来西亚柔佛州新山金海湾项目。

　　点评：无论是从广东大本营走向全国，还是从国内走向海外，这都是一件坏事，但起码做足功课，有了很清晰的动作思路以及模式才能“出海”。如今期盼的是，碧桂园能够做到这一点。

　　宏立城|

　　关键词：楼市黑马

　　2012年全国楼市销售排行榜上，贵州宏立城集团成为了最大的黑马。其以245亿元的销售金额位居全国楼市销售金额排行第18位，以550万平方米的销售面积位居全国楼市销售面积排行第8位。更令人震惊的是，这家公司，成立已有15年，至今也仅在贵阳开发了两个房地产项目，其中就包括宏立城获此殊荣的头号功臣--花果园项目。

　　据宏立城官网资料显示，花果园项目属于旧城改造项目。2010年宏立城集团启动了总投资300亿元、总建筑面积560万平米的花果园彭家湾改造项目。2011年，宏立城集团再次拿下五里冲片区改造项目，大手笔圈定贵阳中心，使之成为一个占地6000余亩的城市中央生态区，一个总建筑面积1830万平米的贵阳国际中心。贵阳以盛产大盘闻名，花果园项目就是其中的代表之一。

　　实际上，宏立城的花果园项目2011年和2012年已经连续两年蝉联全国销售冠军，单月最多可卖出一万一千多套，这个数字相当于近期北京全市单月新楼盘销售的总和。而价格方面，自2011年以来，贵阳几个热销的超级大盘就不停地在打价格战、营销战，价格一降再降。花果园项目分为三期，第一期的价格在7000-9000元/平方米，第二期价格在5000-7000元/平方米之间，第三期均价在4100元/平方米左右，只有贵阳主城区房价的40%不到。同属市中心，花果园的价格相当具有吸引力。

　　新动向：三年不开张 开张吃三年

　　宏立城重点项目--花果园楼盘持续热销。

　　点评：宏立城单凭一个楼盘便闯进了全国房企20强，可谓尽显黑马本色。然而，它却是匹非常低调的黑马，公司实际掌门人肖春红很少在媒体露面。关于宏立城，人们还有很多事情看不清楚，想不明白。

　　“B转H”，万科如虎添翼。多年以来，万科的利润一直低于中海地产，其中一个重要的原因就是中海地产是香港的上市公司，能够在香港找到廉价的资金。

　　2013的千亿目标看似大胆，实际上只比去年实际合约销售额900多亿高了8.3%，从快到稳，许家印的战略调整意图非常明显。

　　文︱《小康·财智》记者 刘彦华