中国房价上升周期接近尾声

　　中国房地产经济的发展与整个国民经济的发展一样具有周期性，这是绝大多数经济学家的一致看法。随着中国土地财政的日益恶化和城镇化进程的加快，房地产业俨然成为国民经济的支柱产业，获得了迅速的发展并愈来愈显示出其发展的周期性波动。

　　从中国土地财政目前的数据来看，风险已经相当大。尽管作为地方政府仍有十足的动力通过卖地来换取收入，但地方负债的风险已经逐级放大，多数地方政府的收入交由房价来决定恐怕不是最优选择。

　　国外对房地产周期的实证分析研究比较多。美国的房地产周期主要按库兹涅茨周期模式进行，即18年左右完成一次周期波动，同时也存在5年一次的短期波动。美国房地产经济学家Fred·Case(1974)和Alan·Rabinowitz(1980)，分别以美国房地产市场交易量(或销售额)为依据，通过分析1795—1973年共180年间美国房地产的实际运行情况，指出美国房地产存在约18左右的长周期波动，主要受历史事件如战争、经济衰退、技术创新等事件影响。我们的研究发现，中国房地产周期呈现5年的小周期和10年的中周期。

　　从1993年海南房地产泡沫破灭之后，中国房地产在1997年经历东南亚金融危机，1998年—1999年房价继续保持调整趋势，随后在2001年之后出现复苏，直至2003年SARS出现，导致房市重现衰退。而2008年房价再次调整。我们关注几个重要的年份，1987年是国际金融危机爆发；1993年中国宏观调控导致海南房地产泡沫破裂；1998年受金融危机影响房市不振；2003年受SARS影响，房地产受到较大打击；2008年国际金融危机导致中国房价大跌。2013年会发生什么情况？

　　早在2004年王石就曾经提出，新的房地产拐点可能出现在2013年。他认为，在2013年以后，中国房地产市场更多的可能是变成存量市场，而不是增量市场。

　　而王石判断房价拐点的另外一个重要论点是房地产占GDP的比例。他认为，按照美国房地产的发展趋势来看，中国房地产的发展是比较合理的。2003年房地产占中国GDP的6.5%，自1998年以来，房地产在GDP中的比重是一直陡升，从3%陡升到现在的6%以上，但这种陡升的斜率将来不会按现在的陡升幅度上升，会有所放缓。

　　独立经济学家、知名财经评论员马光远曾表示，2013年前三季度房地产投资占GDP投资的比重达到15.8%，远远高出美国房地产所占GDP比重，是次贷危机发生以前的三倍。而房地产增长比较合适的比重，是占中国GDP的10%左右。

　　此外，国内货币政策的变化影响也需要警惕，这可能成为压倒市场的最后稻草。

　　中国这一轮房价上涨，要持续到中央银行采取货币紧缩为止。即，可能要等到CPI持续几个月在4%以上。中国官方CPI何时持续在4%以上，根据判断，预计要等到2014年上半年。

　　从外因角度来看，美国货币政策的转向、美元升值周期的重启和中日海上矛盾导致爆发局部战争都可能是中国未来房价大幅波动的导火索，这一点投资者应该有所警惕。

　　当前，可以肯定的是，当下离房地产市场转向的临界点越来越近了，中国房地产过去5年的疯狂上涨周期已经接近尾声。

　　胡语文

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