中天城投：地方融资平台升级样本
- 来源:投资者报
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- 发布时间:2010-03-15 11:18
3月3日，公司第二大股东贵阳市国有资产投资管理公司发来股份变动通知，贵阳城发将成为中天城投第二大股东。同时，中天城投第二大股东的实际控制人将由贵阳市人民政府变更为贵州省人民政府。
加上两周前可能成为首家地产再融资获批企业的消息，利好频出的中天城投得到众多机构的一致看好，国信、广发、国金等多家研究机构都有研报推荐。
不过，有业内人士认为，中天城投“升级”为省级融资平台也暗藏隐忧，首先房地产行业目前处于调控紧张时期，不确定性很大；其次参与土地一级开发，尤其是贵阳城发的高速公路盈利少、资金回收慢，公司未来与政府捆绑的风险加大。
此外，公司自有资金及资产规模相对较小，房地产企业再融资重启后，中天城投再融资计划能否尽快获批也至关重要，将直接影响公司。
地产融资平台
此前贵阳市土地一级开发市场呈现四强鼎立的格局，四家公司各自开发不同区域的项目：中天城投负责贵阳市区东北部的渔安--安井片区的开发；贵阳城发负责市区最南端花溪南环线的项目建设和沿线土地一级开发；贵阳建投则负责老城区市政主干道路扩建、新建市政道路和沿线土地一级开发、白改黑等工程项目；贵阳交发则刚刚组建不久，目前还未进行大规模的项目开发。
这几家有国资背景的从事城市基础设施建设和土地一级开发的企业，长期以来主要融资渠道是银行贷款，随着银行贷款规模的收紧和国家对各级政府融资平台态度上的微妙变化，城投债也很难大规模增加。
作为贵州省唯一的房地产上市公司的中天城投，其前身为贵阳市城镇建设用地综合开发公司，成立于1980年。1994年2月，“黔中天”在深交所上市，成为首只登陆A股市场的贵州上市公司。1980年~2007年间，其多次进行了股份制改造和更名。
到2006年9月份时，金世旗国际控股股份有限公司与世纪兴业签署了股权转让协议，由金世旗控股受让世纪兴业所持世纪中天法人股1.099亿股。而2007年5月，公司完成股权分置改革。金世旗控股及其实际控制人罗玉平入主世纪中天后，公司更名为现在的“中天城投”。
融资平台将升级
近日，中天城投一则公告的推出预示着贵阳房地产市场格局将被改变。
2010年3月3日，公司第二大股东贵阳市国有资产投资管理公司发来股份变动通知称，贵阳国资公司拟将其持有的3884.94万股中天城投股份(占公司总股本的6.8%)评估作价，认购贵阳城市发展投资股份有限公司增资扩股的部分股权。贵阳城发增资扩股完成后，贵阳国资公司所持3884.94万股中天城投股份将变更到贵阳城发名下，贵阳城发将成为中天城投第二大股东。
据悉，贵阳城发是贵州高速公路开发总公司、贵阳通源道路建设开发有限公司、贵阳南环地产有限公司三家国有股东共同发起成立的股份有限公司。定位于城市综合运营商，通过贵阳环城高速公路资产运营及沿线土地一级开发的运作模式实现公司增长。其经营范围为公路建设等非融性投资、高速公路经营、土地储备开发、基础设施建设、房地产开发经营等。
根据贵阳城发增资扩股方案，贵阳城发增资扩股的目的在于实现贵阳市环城高速公路资产一体化经营，贵阳城发增发股份完成后，公司股东将由三家变为四家，其中隶属贵州省人民政府的省高总司持股将超过50%。
贵阳的环城一体化工程的推进，成就了城发股份壮大的契机，也成为中天城投这家已上市的公司未来发展的机遇。城发股份已经被明确为贵阳市南环线20平方公里储备土地一级开发主体。
由于土地是国家所有，一级开发过程又涉及拆迁(或需要动用国家机器)、征地及事后与政府分成，所以国内土地一级开发不允许外资进入，一般也不允许民营企业作为开发主体，主要由国企担纲，公司现有的一级开发项目原先也是国企华润贵阳为主体。
一般来说，地方城投/城发公司是当地的土地一级开发主体，如青岛城投、云南城投、上海城投等，贵阳城发也不例外。国信证券认为，贵阳城发入主中天城投后，中天城投将有望参与贵阳城发的土地一级开发项目，并通过一二级联动模式获取优质土地储备。
不过截至目前，贵阳国资公司尚未签订贵阳城发股份增发协议，贵阳城发仍不是中天城投股东。
未来发展喜忧参半
2月份有消息称，房地产上市公司再融资即将重启，这给中天城投带来新的利好期待。证监会资料显示，中天城投的再融资申请是在目前已经公告且未实现融资的公司中最为靠前的，有望最先获批受益。
公司募集资金投向的是贵阳市政府重点工程--中天会展城项目，中天会展城是在行业最低迷的2008年获取的，拿地成本极低，公司在开发本项目过程中也获得了一系列优惠政策，2009年还获得了政府给予的1亿元经营性补助。
虽然此前作为地方融资平台，中天城投受益明显，但未来的二股东贵阳城发进驻给公司带来的也不一定都是利好。
前述业内人士表示，“保增长”政策的全面推出预期使房地产行业面临新的调控考验，房地产行业的不确定性进一步增加；同时，众所周知，土地一级开发利润较低，而贵阳城发的高速公路项目更是资金回收期漫长回报不高，如果贵阳城发借助中天城投的上市公司平台进行融资，将把中天城投进一步绑架在政府投资冲动的“战车”之上，到时必将为地方融资过热埋单。
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