房地产政策、房价走势与银行对策

　　中国是一个创造奇迹的福地，中国经济已连续三十多年保持9%的增长速度，中国房价自房改以来几乎没有经历过真正的调整周期（海南房地产泡沫破裂除外），近十年来房价的累积涨幅高达数倍，房产投资已成为无风险、高收益的代名词。据官方统计，2009年北京房价平均上涨24%，部分楼盘价格涨幅甚至超过一倍。从北京超过20倍房价收入比及超过500倍的租售比看，中国一线城市房价泡沫已相当严重，但中国宏观政策的不确定性、民众固有的置业偏好、政府与房地产业之间千丝万缕的利害关系及房价涨跌对GDP和金融系统的深远影响，使房价的趋势变得扑朔迷离。2008年美国金融危机的沉痛教训告诉我们，房地产泡沫破裂会给全社会带来巨大的冲击，因此，密切关注房地产政策与房价走势显得很有价值。

　　宽松的货币政策与积极的房地产救市政策回顾

　　受国际金融危机冲击，2008年底中国出口状况急剧恶化，受此影响，中国2008年第四季度GDP增长率由之前第三季度的9%下降至6.8%。为了实现“保八”的经济增长目标，中央政府实施了扩张的财政政策和适度宽松的货币政策，人民银行取消了对商业银行年度新增贷款的限制，并推出了一系列房地产救市政策。

　　2008年10月22日，财政部、国家税务总局联合发布《关于调整房地产交易环节税收政策的通知》。通知规定如下：(1)对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%。(2)对个人销售或购买住房暂免征收印花税。(3)对个人销售住房暂免征收土地增值税。

　　2008年10月22日，中国人民银行发布《关于扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度等有关问题的通知》，规定“自2008年10月27日起，扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度，调整最低首付款比例。其中，商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%”和“从2008年10月27日起，下调个人住房公积金贷款各档次利率0.27个百分点。五年期以下（含五年）从4.32%调整为4.05%，五年期以上从4.86%调整为4.59%”。

　　与此同时，人民银行实施了适度宽松的货币政策（实为极度宽松的货币政策），将基准利率（一年期贷款利率）连续三次下调，由6.93%下调至5.31%，累计下调162个基点；同时将存款准备金率连续两次下调，由17%下调至15.5%，下调达150个基点。在人民银行宽松货币政策刺激下，货币供给大幅增加，Ｍ2增长率由2008年11月的14.8%飙升至2009年11月的29.74%（图1）。2009年商业银行新增贷款高达9.59万亿元，较2008年增长达一倍，其中个人消费性住房贷款累计新增1.4万亿元，2009年年末余额同比增长47.9%，整个房地产业贷款余额高达7.33万亿元。

　　在约5倍的高投资杠杆（统计部门将购房列入投资而非消费）、宽松的信贷政策（二套及多套享受与首套住房同样的待遇）、优惠的利率政策（基准利率７折）和积极的财政政策的推动下，以一线城市为代表的中国房价迅速止跌反弹，全国房价平均涨幅高达21%(中国农业银行战略研究部统计数据)，北京、上海部分区域的房价（非官方统计数据）涨幅近100%。国家统计局数据（图2）显示，2005年以来北京房价出现快速增长，累计涨幅近2倍，这反映出以北京为代表的一线城市房价已处于历史高位。

　　遏制房价上涨的房地产与货币财政政策解读

　　随着2009年中国经济实现“保八”目标，世界经济开始复苏，中国出口贸易额基本恢复到国际金融危机之前的水平，房地产行业在拉动经济增长中的作用开始下降，高房价蕴藏的金融风险和社会问题开始受到中央政府的重视，大力扶持房地产业的政策开始调整，政策风向标已由房地产救市转为遏制房价过快增长。

　　2009年底以来，国务院、各部委及地方政府连续出台《研究完善促进消费的若干政策措施》、《研究完善促进房地产市场健康发展政策措施》（即“国四条”）、《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》、《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》、《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（“国十一条”）、《促进本市房地产市场平稳健康发展的实施意见》（即“京版11条”）等旨在遏制房价过快上涨的政策，政策着力点主要集中在以下几个方面：

　　减少需求方面：通过抑制投资性购房行为，减少市场对住房的有效需求

　　根据经济学原理，在供给相对稳定的情况下，减少需求将使均衡价格下降。由于房屋建造需要较长的周期，短期内可以认为房屋供给相对稳定，如果能真正减少市场的有效需求，房价将止涨回落。抑制有效需求的政策主要包括：（1）提高家庭二套和多套房贷的首付，由20%提高至40%，使其投资杠杆由５倍降低到2.5倍，可有效减少投资性购房需求。（2）提高二套房贷利率，增加投资性购房利息成本，减少其投资收益，抑制投资性购房。(3)实行差别化的税收政策，提高房屋交易的交易费用（比如提高营业税、契税），降低房屋资产的流动性，抑制投机炒房行为。（4）实行从紧或中性的货币政策，减少货币供给，收缩银行房贷，减少投资性购房需求。主要体现在存款准备金率的连续上调和加强房地产信贷风险管理方面。（5）对境外个人在京购房进行限制，即“限外令”。

　　增加供给方面：增加住房建设用地供应，增加普通商品住房、保障性住房供给，增加市场的住房供给

　　在需求相对稳定的情况下，增加供给可以使均衡价格向下移动。增加住房供给的政策主要包括：（1）加快中低价位、中小户型普通商品住房建设。（2）增加住房建设用地有效供应，提高土地供应和开发利用效率。（3）加大对捂盘惜售、囤积房源等违法违规行为的查处力度。（4）加强商品房销售管理，取得商品房预售许可证后，房地产开发企业应当三日内一次性公开全部房源，严格按申报价格，明码标价、公开对外销售。（5）加强对已出让房地产项目批后监管，依法开展闲置土地的清理。

　　发挥市场机制作用方面：规范市场秩序、提高市场透明度，使市场价格反映真实的供求关系

　　供求关系决定均衡价格的市场机制发挥作用的前提是充分竞争和必要的信息，市场失灵的主要原因是垄断和外部性，即使增加供给，减少投资性需求，要使房价回归到合理的水平，需要克服中国房地产市场存在的新房市场垄断、操纵价格及房地产市场信息不透明等弊端。在完善市场机制方面，主要政策包括：(1)“国4条”中第3条规定：“加强市场监管，继续整顿房地产市场秩序，加强房地产市场监测，完善土地招拍挂和商品房预售等制度。”(2)“国11条”中第6条规定：“继续整顿房地产市场秩序。”(3)“国11条”中第7条规定：“进一步加强土地供应管理和商品房销售管理。”(4)“京版11条”中第8条规定：“加强商品房销售管理。”(5)“京版11条”中第9条规定：“加大房地产市场执法检查力度，进一步规范市场秩序。”(6)“京版11条”中第10条规定：“进一步加强房地产市场监测和信息发布。”

　　社会稳定方面：增加保障性住房建设和棚户区的改造

　　住房是居民基本生活品之一，高房价不利于社会的稳定，即使房价回落，低收入人群仍无力购房，因此，需要政府提供廉价的保障性住房，以维持社会的稳定。这方面的政策包括：(1)“国4条”中第4条规定：“继续大规模推进保障性安居工程建设。”(2)“国11条”中第9、10、11条规定了对解决困难家庭的住房问题、保障性安居工程建设和健全及落实稳定房地产市场、解决低收入家庭住房困难问题的落实责任。(3)“京版11条”中第11条规定：“各区(县)政府要按照本意见要求，切实落实稳定房地产市场、解决中低收入家庭住房困难的责任。”

　　房产新政背景下未来房价走势预测

　　由于房地产业曾被列为中国的支柱产业，土地出让金已成为地方政府最主要的收入来源，约占到其总收入的1/3。因此，房地产业与政府有着千丝万缕的联系，房地产企业大多都是国企和央企，因此，政府调控房价的政策执行力存在诸多的不确定性。

　　我们假定：(1)预测期内抑制房价过快上涨的新政策不被更宽松的房地产救市政策取代，即政策保持稳定性。(2)抑制房价上涨的产业与货币财政政策被真正执行。(3)官方的房价统计数据真实可靠。

　　在满足以上假定的前提后，根据经济周期理论（任何资产价格都存在涨跌周期）和美国房价下跌教训（根据图3，美国成屋销售中位价从每套23.1万美元跌至16.4万美元，跌幅为28%），笔者对中国房价预测如下：

　　2010年上半年房价将在目前高位震荡。因为房地产开发商2009年获得了约5.7万亿元贷款和大量的销售收入，资金相对充裕，并且拥有完全的定价权，因此短期内一手房价不会大幅下跌，甚至会小幅上涨。二手房主由于上涨预期的惯性，短期不会降价出售，因此，尽管成交量大幅下降，但房价仍然高企。

　　2010年下半年，泡沫最严重的一线城市房价开始领跌，预计全年跌幅将超过10%。原因是占比近50%的投资性购房有效需求会大幅下降，将二套及多套房首付提高至4成将使投资性购房需求减少一半。另外，银行纷纷提高首套购房首付比例至30%，利率优惠幅度减少使自住型购房需求下降。房地产市场资金流入的减少将使房价开始回落，投资性购房者出于获利回吐和资金链断裂风险加大率先抛售，二手房将先于一手房下跌，累计涨幅巨大、投资性购房占比较高的一线城市将领跌，预计当年跌幅将超过10%。数据显示，2001～2006年美国房价上涨约50%，但从2006年的房价高峰起至今下跌约30%，年跌幅为10%。而中国房价累计涨幅已是美国的4倍，未来下跌幅度将超过美国。

　　一旦房价跌势确立，银行房贷坏账率将大幅上升，房贷将进一步收紧，房价跌势将维持较长时间。上海银监局按揭贷款压力测试结果表明，以2009年9月30日数据为基准，在房价下跌10%、20%和30%的情景下，不良率将分别达到1.18%、1.51%和2.06%，比正常情况下分别上升0.73%、1.06%和1.63%。根据美国2009年底优先级房贷断供率高达3.31%的经验，在房价下跌30%的情景下，中国房贷坏账率将超过3%，目前中国银行业房贷余额约为8万亿元，据此推算可能遭受的损失约为2400亿元，银行核心资本将损失5%，为此，信贷收缩将超过2万亿元。随着市场流动性的降低和房价上涨预期的反转，在没有救市政策出台的情况下，中国房价下跌周期将持续3年左右，总跌幅有可能超过30%。

　　商业银行经营策略选择

　　在价格覆盖风险原则的指导下，谨慎发展房贷业务，降低商业银行房贷占比

　　数据显示，截至2009年末，中国银行业房地产相关贷款占比约20%，接近日本房地产泡沫破裂前的水平，总额约8万亿元。房地产价格下行风险随着调控政策的实施日益加剧，房地产贷款已成高风险低收益资产（利率下浮30%的个人房贷尤其如此），行业系统性风险在上升。总体来说，减持房地产贷款，控制其在总贷款中的占比成为商业银行规避房地产行业下行冲击的最优选择。

　　但根据房价收入比、租售比的差异，对不同城市、不同区域采取不同的信贷政策，建议紧缩一线城市房贷业务，通过提高首付和上浮利率覆盖风险。对于房价涨幅相比较小的二线城市，在有效控制风险的前提下，选择优质客户拓展房贷业务。

　　定期对房地产贷款进行压力测试，保持充足资本以覆盖风险

　　压力测试是对极端情景下，银行可能遭受的最大损失进行预测的风险管理方法，是对VAR模型的补充。后危机时代中国房地产泡沫破裂的风险将是商业银行面临的最主要风险。因此，建议银行对房地产开发贷款、个人按揭贷款、商业性房贷进行各种房价下跌情景下的压力测试（比如平均房价下跌10%、20%、30%），对银行可能面临的房贷损失、需要补充的资本金额进行预测，并提出相应风险管理、资产负债调整和资本补充方案，从而从容应对未来可能发生的房贷违约风险。

　　加强房贷贷后管理和监测，建立和完善抵押品处置制度

　　房价下跌将使房贷抵押品缩水，借款人净资产下降，还款意愿降低，当房贷借款人出现负资产时，借款人策略性违约会增加，房贷违约率将上升。商业银行应加强对房贷相关土地、住房等抵押品的管理，建立有效的抵押品取得及快速处置机制，将房贷可能发生的损失降至最低程度。对于通过中介代理的房贷应重点监测，发现虚假房贷应果断处置。

　　采取重组等多种手段维护房贷借款还款意愿，有效控制房贷违约率

　　根据美国次贷危机的教训，如果房价跌幅超过30%，即使是优质房贷违约率也会超过３%。因此，要有效控制房贷违约率的上升，提高借款人还款意愿至关重要。自住性购房者的还款意愿通常高于投资性购房者，因此，在房价下行周期对出现月供拖欠的自住性购房者，视其拖欠原因，通过重新签订合同，延长还款期限降低月供金额、或实行非等额本息还款（降低其近期还款金额，增加未来还款金额）等方法降低其还款压力，提高其还款意愿。对发生拖欠的投资性购房者可在追加抵押品或担保后，调整其月供和期限，提高其还款能力和意愿。房价下跌通常会导致地价下跌，以土地作为抵押品的地产开发商贷款违约率也会上升，但开发商贷款因土地取得方式、价格的差异违约风险不同，对那些高价囤地（比如“地王”）的开发商贷款需要重点监测，有效控制其风险头寸。