伊玛尔的“长波段”眼光

　　迪拜伊玛尔地产CEO Robert Booth

　　21CBR：迪拜最近股市很火爆，无论是迪拜金融市场指数（DFMGI）还是阿布扎比ADX指数上涨都非常抢眼。此时，伊玛尔（Emaar）作为世界上第二大地产商，将自己的商业地产Emaar mall（包括世界上最大的Dubai Mall以及阿玛尼酒店）分拆单独上市，这也是迪拜近年来最大的IPO。你怎么看待伊玛尔地产的分拆举动？

　　Robert Booth：我们一直在整个集团层面实现业务结构化和板块化。我们设立集团控股公司，创建了一系列业务单元，Emaar mall就是其中一项。

　　如果资本市场表现良好，我们就可以考虑将不同的业务分拆上市。Emaar mall首次公开募股是迪拜自2007年以来规模最大的IPO项目。我们近期还有一个打算，明年让伊玛尔地产的埃及业务板块上市，因为我们在埃及的业务也做得非常好，也就是说，一旦某个业务单元规模足够大，我们就会将其分拆上市，然后通过控股公司的方式来“联接”这些上市公司。

　　21CBR：迪拜股市好得是不是有点过头了？原本我听说Emaar mall是要去伦敦上市的，谈了很久，但现在都转到迪拜本土上市了。

　　RobertBooth：我们觉得迪拜金融的发展是健康的。Emaar mall首次公开募股登记总额超过460亿美元，募集的资本总额为468亿美元。这说明我们企业做得好，获得资本市场的认可。

　　21CBR：迪拜的经济经历过大起大伏，比如2008年的金融危机。但这一轮迪拜的恢复给人感觉比较稳健，地产、旅游、金融、港口是支柱，石油不重要。迪拜不是石油美元，是旅游美元。最近国际油价也在猛跌，跌到每桶80美元，这对迪拜影响不大，但是对迪拜的兄弟城市阿布扎比影响是很大的。因为阿布扎比曾经在2008年迪拜最危险的时候救了迪拜。你怎么看待石油下跌，阿布扎比和迪拜这种“经济兄弟关系”？

　　Robert Booth：如果将阿联酋作为一个整体来看（迪拜和阿布扎比均为其中的酋长国），其国内生产总值只有30%左右是石油经济。不仅是迪拜，其他一些酋长国的经济也开始多元化了。阿布扎比也不像过去那样高度依靠石油，它也发展旅游和金融。迪拜是世界上人均固定资产最大的国家，无论是交通运输、旅游、金融、制造业和时尚设计，都有非常明显的增长，所以，不要觉得还是像过去一样。

　　21CBR：我们不久前专访了世界上最大的地产商万科，总裁郁亮说，现在房地产比较动荡，万科很谨慎，会采取一种“轻资产、重运营”的模式，这是它扩张或者国际化的一种策略。伊玛尔的本性就是国际化，它业务也是遍及印度、约旦、埃及、黎巴嫩、沙特阿拉伯等等。我看到伊玛尔的主席MohamedAlabbar说过，伊玛尔也要谨慎地运作。那么，以后你们这种跨国业务会不会也采用“轻资产、重运营”的方式来做？

　　Robert Booth：我认为谨慎的做法是对的。针对不同地区我们会采取不同的做法，因为我们扩张和国际化的前提是，我们必须了解当地市场所需和整体业务环境，比如埃及。我们在埃及已经是最大的地产商，我们很灵活地利用一切合适的方法来开拓我们的业务。

　　21CBR：伊玛尔在迪拜的资产和它在海外的资产的比重是多少？

　　Robert Booth：我们的业务主要是办公、住宅、零售和酒店这四个类型。20%的业务收入来自国外，不过这个比率正在不断增长，这意味着我们国际化正在加速。按照可出售地产（比如住宅、出售的写字楼）和出租地产（商业地产，比如出租的写字楼、mall）来计算的话，大约是一半对一半。

　　21CBR：迪拜当地人非常少，伊玛尔开发的很多楼盘主要是吸引外国人，希望让很多外国人定居下来。但外国人流动性会很大，这样对地产按揭的稳定性是否会有影响？

　　Robert Booth：迪拜是个国际化的都市，面对的是所有国家的人。10年前，这里总共人口只有100万人，现在是220万。迪拜当地人口很少，但拥有迪拜籍的外国人越来越多，所以愿意成为迪拜人的人越来越多。迪拜是一个非常有吸引力的城市，坐4个小时飞机就能到迪拜的人口圈层大约为25亿人，这意味着，有足够多的富裕人口愿意来迪拜置业、有足够多的商业公司愿意入驻迪拜。迪拜的吸引力使得人们愿意在迪拜安家，在迪拜买房子作为旅游度假或者时尚购物的休憩之地。迪拜现在的房子不是多，而是少，是供不应求。

　　21CBR：迪拜这两年房价猛涨，涨了一倍多，在发达国家是罕见的，迪拜的房价是不是有泡沫？很多人觉得迪拜就算有泡沫，也会持续到2020年迪拜世博会才破，你觉得呢？

　　Robert Booth：迪拜吃过金融危机的苦头，但从危机中恢复得很快。全世界很多国家都经历了经济周期的折磨，迪拜也不例外。但你们应该注意到，这一次迪拜跟过去不一样。达沃斯经济论坛近期报告显示，阿联酋居全球最具竞争力第12位，基础设施质量位居全球第一。至于2020年世博会，我们认为那只是迪拜大事件中的其中一个。我们非常高兴政府能够举办世界级的活动，告诉世界迪拜的状况与地位。我始终坚信，基础设施投资将有助于迪拜的未来发展，具有可持续性的基础设施投资也将反过来为迪拜创造价值。

　　我能理解人们对待房地产的态度，这泡沫，那泡沫，房地产行业一般7年蓬勃2年衰落。我认为这不分地域，这是一个基本规律，时间会证明一切。我看好中国，我来自加拿大，那里中国人口众多，我了解中国人对房子的热衷。

　　在加入伊玛尔之前，我在李嘉诚的地产公司工作。李嘉诚的长实集团在北美洲投入大量资金。我在该集团工作了8年多，也在上海生活过，熟悉内地和香港的房地产。从长远角度看，中国的房地产业的发展是不容忽视的，但短期未必。未来中国房地产投资还是比较具有吸引力的。中国现在是世界第二经济体，截至2030年如果70%的人住在城市，那么这个增幅将达到40%。现在印度也正在城市化，中国和印度改变了全球行业模式，这是非常让人激动的。

　　21CBR：最近伊玛尔和意大利版《时尚》杂志正在办迪拜时尚盛典。

　　Robert Booth：对，这是第二届“迪拜时尚盛典”活动。活动为期3天。这一届的活动丰富性及影响力大大提升。我们举办的时尚对话就是一个不错的例子。我们邀请到了Franca（《服饰与美容》主编）和Suzy Menkes（著名的时尚编辑）同台对话，这是时尚界的重要对话，以前从未有过。全球顶级设计师例如Roberto Cavali也参与了本次时尚对话活动。本次活动对外公开开放，免费注册参加，网上订票仅在开放后一个小时以内就被抢空。我们为时尚人才的发展与时尚作品的展示提供了平台，为20位全新新锐设计师提供展示的平台。实际上，时尚会让人们对迪拜更感兴趣。（采访/费戈）

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