农民房地产身家怎么算？

　　城市商品房有价有市，居民财产量化清晰。但农村却没有那么明了。根据《物权法》，中国农民承包的土地，农民既有排他性的“占有权”，农民又有与集体共享的“所有权”，因此，它肯定是属于农民的财产。但农民财产的量化则比较复杂，换言之，农民的身家值多少钱，一言难尽。

　　农村有三块地，包括农用地、农村集体经营性建设用地和宅基地，处置它们的原则已定。第一，农村土地归农民集体所有；第二，农用地使用性质不能变；第三，土地流转必须尊重农民的基本权益，特别是尊重个人意愿。中央提出“农村集体经营性建设用地”允许进行出让、租赁、入股试点，慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让，但二者均需纳入试点，经审批才可进行尝试。最近公布的《关于引导农村土地经营权有序流转发展农业适度规模经营的意见》，明确了这一点。

　　民间揣测自是少不了。网上流传“2014年农村土地流转补偿新标准、土地征收补偿政策”，内容量化而详尽，但来源不明，说不上有参考价值。《资本论》指出，土地价格是资本化的地租。其计算公式是：土地价格=地租额/利息率。它的依据是，对于购买土地的货币所有者来说，必然要比较购买土地获得的地租收入与货币资本存入银行的利息收入，而后决定购买与否。因而土地的购买价格，由地租量和利息率的高低决定。

　　那么，农民的土地承包权值多少钱？农民承包地转化为其他用途，如住宅、工业、商业或公共设施，根据现有规定，必须由政府征收，变为国有土地，由政府有关部门（国土部门）招标拍卖。土地需求单位(如房地产开发商)要向政府交纳土地出让金。各地所谓的地价，就是土地出让金的价格。

　　国家《土地管理法》第四十七条对征收土地补偿原则作出了规定，按照被征收土地的原用途给予补偿。征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。征收耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。但是，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍。

　　法律规定，征收其他土地的土地补偿费和安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。征收城市郊区的菜地，用地单位应当按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。其中，依照规定支付土地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省、自治区、直辖市人民政府批准，可以增加安置补助费。但是，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的三十倍。国务院根据社会、经济发展水平，在特殊情况下，可以提高征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准。

　　还有一块地，宅基地可以变现吗？据悉，农村集体建设用地大部分属于宅基地。有媒体透露，《农村土地制度改革试点总方案》已上报中央全面深化改革领导小组，其中最大的亮点是提出宅基地的退出机制。在试点区内的农村集体经营性建设用地使用权将可出租、抵押、转让，但经营性建设用地仍然保持集体所有。这意味着宅基地仅限于集体经济组织内流转，农民将房屋卖给城市居民的“小产权房”或仍属于违法。

　　总之，农民的房地产权变现，政策性强且约束较多，逐步规范明确是大势所趋。

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