搞好“保障房”的关键还在政府让利
- 来源:投资者报
- 关键字:保障房
- 发布时间:2010-07-19 11:14
新加坡在1959年自治时，国家面临严重的“屋荒”，普通民众居住环境恶劣，导致社会严重不稳定。新加坡政府随之将解决民众住房问题作为一项基本国策，提出了“居者有其屋”的口号。
今年3月的两会上，温家宝总理在工作报告中也明确指出“政府有责任让城市弱势群体实现居者有其屋”。新加坡“组屋”经验可助中国早日实现“居者有其屋”。
新加坡“屋荒”催生“组屋”
新加坡的“组屋”，全称为组合房屋，类似于中国的经济适用房。50年间，新加坡建屋发展局建造了超过90万套组屋，80%的当地人口居住在组屋中，其中95%拥有自己的组屋，是全球唯一一个近乎达到全民拥屋的国家。
新加坡2009年人均月收入约3600新元（约合人民币1.77万）。一套100平方米左右的组屋价格约30万新元（约合人民币147.6万元），相当于7倍的人均年收入。
组屋价格如此优惠，购房者趋之若鹜，组屋已经成为新加坡人的一项公共福利。然而，购买了组屋，就必须要住，否则将面临高额罚款，甚至牢狱之灾。
对于月收入1500新元（约合人民币7400元）以下的低收入家庭，政府提供小户型租赁组屋，类似于廉租房，每月租金不超过300新元（约合人民币1500元）。
新加坡除了为民众建造新家园，也为较旧的市镇提供“组屋更新计划”，而维护、更新的费用几乎全部由政府买单。
北京从“买不起”到“租不起”
近期，北京等大中城市住宅租金暴涨成为民众街头巷尾热议的话题，房子已经从“买不起”变成了“租不起”。
近期链家地产公布的上半年北京住宅租金统计显示：全市套均租金每月2792元，同比上涨18.5%左右。2010年1至4月北京市城镇居民人均可支配收入为10069元，月均2500元左右。如果按照人均租金负担1000元计算，房租占收入的比重为40%。
在住宅租赁这样一个非管制市场，价格基本由供求关系决定。只有交易达成，中介才有佣金可赚。过高或者过低的价格，都不能促成供需双方达成交易。目前这种价升量增、哄抢房源的格局只能说明市场供不应求，承租方在市场中处于明显劣势。
中介可能推升价格，但中介只可能顺应这种潮流，扩大这种影响，而不可能决定价格。住建部门不求甚解，不在现行的房地产政策中寻找原因，盲目地将板子打在中介身上，有推卸责任之嫌。
回想2009年北京房价暴涨之时，住建部副部长齐骥呼吁大学毕业生可以租房住。而现在北京一居室的租金均价已经超过2100元，已经相当于去年大学应届毕业生月均工资的85%，这让年轻人们租在何处？
保障性住房缺失导致价格暴涨
政府长期在保障性住房建设上的投入缺失才是房价和房租暴涨的根本原因。大中城市巨额的土地出让金并没有大规模投入到保障性住房的建设之中。土地出让金取之于民，而未真正用之于民。
2010年之前，地方政府经济适用房、廉租房建设，速度缓慢，数量长期不达标。在北京等城市，经济适用房还有很多是使用各部委、大型国企低价建房职工自购充数。地方政府主导建设的少量经济适用房，低于周边商品房价格数千元，甚至上万元。获得购买经济适用房资格，就意味着几十万元的一次性补贴，寻租和腐败不可避免。如此思考，则开豪车住经济适用房，电脑作弊“六连号”等一系列事件不足为奇。
在大中城市房地产市场的发展过程中，小产权房和城中村在一段时间内起到了经济适用房和廉租房的作用。小产权房不合法，不便转让，但可以使人们以低价找到安居之所，免受房租上涨之苦。城中村环境差、治安不佳，但能给“蚁族”们带来栖身之所。看似畸形的发展机制实则弥补了政府对普通民众住房这一公共产品的投入缺失。
2010年以来，北京等地区加大对小产权房的清退力度，对唐家岭等城中村强拆，直接导致这些住宅买卖和租赁市场的低端供给大幅减少，被挤出的低端需求向上转移，成为次轮房租暴涨的另一原因。
《投资者报》对城中村现象同样严重的深圳市进行了调研。深圳租房市场，今年平均上涨在8%~10%，属于正常的上涨幅度。靠近商务区的景田片区、港人集中的皇岗片区涨幅接近10%。租客比较稳定的老片区，比如莲花北小区，过去两年的租金基本没有变动。外来务工人员集中的罗湖片区城中村，房租并没有变动，关外部分大户型甚至出现了租金下跌。
以小产权房为代表的廉价租赁供给对底层需求呈现明显的吸纳效应，并且有效抑制了整体房租价格的上涨。
应建立保障房政府回购机制
政府现行的经济适用房制度相当于对购房者的变相一次性现金补贴，这其中隐藏的寻租、腐败、对公共资源的挤占不言自明，经济适用房将永远处于稀缺状态。对于保障房这一公共产品，我们需要确保所有者或者使用者的“不得利”原则。
政府可以通过抽查或者举报机制，确保申购者住在所在的住宅中，不得随意出租给他人。如果因为工作变动等原因确实需要转让，可以在原价基础上参考通货膨胀率、收入增长率、折旧等指标由政府回购，政府再转售其他申请者，卖出者可在其他地区优先申购经济适用房。长期大量闲置的公积金则可以作为政府联通买方和卖方的“过桥贷款”。
真想解决住房难的问题，不是没有办法，新加坡政府“组屋”等各国的成熟经验，都非常值得借鉴，关键是我们的各级政府，愿不愿意把“土地财政”的利让给老百姓，把保障房中的特权让给老百姓。
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