中航地产：信托融资4.6亿仍杯水车薪
- 来源:投资者报
- 关键字:中航地产
- 发布时间:2010-07-19 13:21
借道江南信托、融资4.6亿，或许仅是一个开端，因为公司的融资需求达到30亿元，4.6亿只是杯水车薪。接下来，中航地产(000043.SZ)凭借大股东对江南信托的控股，可能还会创造出更为灵活的信托融资计划，以应对严峻的资金状况。
背靠中航工业集团，中航地产直接受控于深圳中航。本来有着央企作为靠山，即便是地产业调控当头，也会不愁资金，可是今年的“3·18限退令”，国资委要求央企有序退出地产业，中航地产向大股东定向增发募资22亿的计划受阻。中航地产的股价，从2009年的高点近20元，落到现在的10元上下，1年不到的时间，已经跌去50%。
4.6亿信托融资抄近路
不过，也许是未雨绸缪，又或是有过2008年地产调控的经历使然，中航地产曾在2009年末董事会报告中就写入“借助信托公司实现融资”，与“借助上市公司平台实现融资”并列。这种将信托与增发，共同作为公司实现融资渠道的方式很少有企业会采用。
2010年7月7日，中航地产果然借助江南信托与兴业银行的“银信合作”，信托贷款4.6亿元。而且，中航地产还表示，早在今年4月份，兴业银行与江南信托之间就已经签订了“银信合作”的合同。
事实上，种种迹象表明中航地产在信托融资平台的打造上，时间还要追溯到更早。2008年末的年报，深圳中航的董事长，中航地产当时的董事长、包括深天马、飞亚达、天虹商场等在内的深圳中航体系的最核心人物吴光权，就是江南信托的前任总经理和前任董事长。
江南信托正是中航系“俘获”的一个信托牌照。中航工业集团合计持股72.47%，控股江南信托，其中的股份分布是：深圳中航持股21.47%，中航工业集团持股51%。而早在1997年，江南信托就被深圳中航收购，后因2003年国家对信托行业清理整顿而停业，直至2009年底，江南信托才在重组后重新获批登记，中航工业也因此重新获得一个信托牌照。
8.6%年融资成本为平均值
业内人士认为，央企“俘获”信托牌照，看中的是信托公司牌照的工具价值，为集团内部企业提供融资服务。不过，作为一个体系，江南信托是否会给中航地产的融资提供便利？融资成本是否会更低？
中航地产董秘办公室工作人员在接受《投资者报》记者采访时并没有正面回答，只是表示此次4.6亿元的融资成本，是按市场价格来定，参照整个市场水平，处于平均水平。
根据中航地产公告，五笔信托贷款采用浮动利率方式，为同期同档次国家基准利率上浮54%，目前年利率为8.3%，如加上信托报酬则融资成本为8 .6%。
而此前，6月30日同样进行信托融资的上实发展公告的贷款利率为4.8%。7月9日，北京城建公告的信托贷款利率则为银行固定基准利率(即年利率5.31%)，均低于中航地产的信托贷款年利率。不过，中航地产的该工作人士表示，中南建设的信托融资成本更高。7月6日，中南建设公告的信托融资成本——年综合费用率达12%。
当然，中航地产付给江南信托的报酬只是保本价。中航地产在公告中称：此次借道江南信托向兴业银行融资4.6亿，期限2年，付给江南信托的报酬，是按4.6亿的0.3%每年固定计收，两年合计仅276万元。而0.3%这个比例是信托行业协会与各会员单位的约定年化信托报酬率的最低标准。
在中南建设的信托融资方案中，记者发现，中南建设融资5亿元，分两期，期限分别为2~2.5年，支付给中铁信托的股权收购溢价总额高达7850万元。至于中铁信托收取股权收购溢价后，是否会与建设银行分配以及如何分配，方案中并未涉及，只是提及建设银行还会向中南建设收取信托发行管理费用，记者计算出该部分管理费是5605万元，无论如何，与中航地产付给江南信托的276万元相比，还是高出许多。
既然江南信托已成为中航地产信托融资的便利平台，那么中航地产的控股股东——深圳中航，是否会继续深度挖掘作为江南信托的股东优势，来为地产开发融资呢？特别是在当下资本市场增发频频暂停，银行信贷收紧，贷款增速连续7个月回落，银信合作又刚被叫停。
资金需求30亿
中航地产董秘办的工作人士对此表示：“这一点判断不了，涉及高层面的决策。”不过，该人士也承认：“（按照）2010年整个年度的计划，总投资预计还需30多亿元。”
现在公布的4.6亿信托融资，显然不能解决中航地产30多亿元的资金需求。在此前2009年8月中航地产发布的定向增发方案中，中航地产希望能募集到现金10亿元，并减少6亿元债务，以缓解公司短期资金压力。不过，至今时间已快过去1年，增发方案仍被搁置并且即将过期。
增发方案中计划投入的几个项目仍然需要资金。根据公告，增发募集10亿元，拟投入赣州中航城项目2.2亿，南昌中航国际广场项目1.8亿，昆山中航城二期、三期项目3亿元。
这三个项目中，只有南昌中航国际广场项目，从增发平台转战到信托平台，解决了资金缺口。通过本次信托融资，南昌中航城市广场项目获得1.9亿元的专项资金，略高于此前增发中提到的1.8亿元。而信托融到的另2. 7亿元，将作为专项资金，投入成都中航城市广场项目的开发和建设。
仲量联行深圳商业地产部主管夏春毅向记者透露，持有优质物业的开发商，可以通过非常灵活的方式来融资，特别是在住宅市场低迷，而优质商厦需求强劲的情况下。至于哪些企业，正在基于商业地产，采用何种变通灵活的方式融资，夏春毅则表示不便透露。
不过，中航地产正是定位为城市中心区商业地产的开发商。中航地产急需资金的昆山中航城二期、三期项目，就位于昆山市城市副中心黄金地段，并且计划开发成集住宅、商业、公寓、写字楼等多种物业形态于一体的城市综合体。
问题是在资本市场融资和商业银行贷款都很难的情况下，资金链吃紧的开发商，纷纷抛出信托计划，不管是什么类型的信托融资，成本很可能会水涨船高。如果中航地产接下来再做信托融资，是否能因为江南信托是中航系的内部企业，而将信托融资成本保持在目前水平？中航地产工作人士向记者表示：“这个不会。”
江南证券认为，中航地产的净资产较高，以7月14日收盘价10.29元，每股净资产7.73元，中航地产的市净率PB仅1.33，低于行业PB值为2.5的平均水平。
……
背靠中航工业集团，中航地产直接受控于深圳中航。本来有着央企作为靠山，即便是地产业调控当头，也会不愁资金，可是今年的“3·18限退令”，国资委要求央企有序退出地产业，中航地产向大股东定向增发募资22亿的计划受阻。中航地产的股价，从2009年的高点近20元，落到现在的10元上下，1年不到的时间，已经跌去50%。
4.6亿信托融资抄近路
不过，也许是未雨绸缪，又或是有过2008年地产调控的经历使然，中航地产曾在2009年末董事会报告中就写入“借助信托公司实现融资”，与“借助上市公司平台实现融资”并列。这种将信托与增发，共同作为公司实现融资渠道的方式很少有企业会采用。
2010年7月7日，中航地产果然借助江南信托与兴业银行的“银信合作”，信托贷款4.6亿元。而且，中航地产还表示，早在今年4月份，兴业银行与江南信托之间就已经签订了“银信合作”的合同。
事实上，种种迹象表明中航地产在信托融资平台的打造上，时间还要追溯到更早。2008年末的年报，深圳中航的董事长，中航地产当时的董事长、包括深天马、飞亚达、天虹商场等在内的深圳中航体系的最核心人物吴光权，就是江南信托的前任总经理和前任董事长。
江南信托正是中航系“俘获”的一个信托牌照。中航工业集团合计持股72.47%，控股江南信托，其中的股份分布是：深圳中航持股21.47%，中航工业集团持股51%。而早在1997年，江南信托就被深圳中航收购，后因2003年国家对信托行业清理整顿而停业，直至2009年底，江南信托才在重组后重新获批登记，中航工业也因此重新获得一个信托牌照。
8.6%年融资成本为平均值
业内人士认为，央企“俘获”信托牌照，看中的是信托公司牌照的工具价值，为集团内部企业提供融资服务。不过，作为一个体系，江南信托是否会给中航地产的融资提供便利？融资成本是否会更低？
中航地产董秘办公室工作人员在接受《投资者报》记者采访时并没有正面回答，只是表示此次4.6亿元的融资成本，是按市场价格来定，参照整个市场水平，处于平均水平。
根据中航地产公告，五笔信托贷款采用浮动利率方式，为同期同档次国家基准利率上浮54%，目前年利率为8.3%，如加上信托报酬则融资成本为8 .6%。
而此前，6月30日同样进行信托融资的上实发展公告的贷款利率为4.8%。7月9日，北京城建公告的信托贷款利率则为银行固定基准利率(即年利率5.31%)，均低于中航地产的信托贷款年利率。不过，中航地产的该工作人士表示，中南建设的信托融资成本更高。7月6日，中南建设公告的信托融资成本——年综合费用率达12%。
当然，中航地产付给江南信托的报酬只是保本价。中航地产在公告中称：此次借道江南信托向兴业银行融资4.6亿，期限2年，付给江南信托的报酬，是按4.6亿的0.3%每年固定计收，两年合计仅276万元。而0.3%这个比例是信托行业协会与各会员单位的约定年化信托报酬率的最低标准。
在中南建设的信托融资方案中，记者发现，中南建设融资5亿元，分两期，期限分别为2~2.5年，支付给中铁信托的股权收购溢价总额高达7850万元。至于中铁信托收取股权收购溢价后，是否会与建设银行分配以及如何分配，方案中并未涉及，只是提及建设银行还会向中南建设收取信托发行管理费用，记者计算出该部分管理费是5605万元，无论如何，与中航地产付给江南信托的276万元相比，还是高出许多。
既然江南信托已成为中航地产信托融资的便利平台，那么中航地产的控股股东——深圳中航，是否会继续深度挖掘作为江南信托的股东优势，来为地产开发融资呢？特别是在当下资本市场增发频频暂停，银行信贷收紧，贷款增速连续7个月回落，银信合作又刚被叫停。
资金需求30亿
中航地产董秘办的工作人士对此表示：“这一点判断不了，涉及高层面的决策。”不过，该人士也承认：“（按照）2010年整个年度的计划，总投资预计还需30多亿元。”
现在公布的4.6亿信托融资，显然不能解决中航地产30多亿元的资金需求。在此前2009年8月中航地产发布的定向增发方案中，中航地产希望能募集到现金10亿元，并减少6亿元债务，以缓解公司短期资金压力。不过，至今时间已快过去1年，增发方案仍被搁置并且即将过期。
增发方案中计划投入的几个项目仍然需要资金。根据公告，增发募集10亿元，拟投入赣州中航城项目2.2亿，南昌中航国际广场项目1.8亿，昆山中航城二期、三期项目3亿元。
这三个项目中，只有南昌中航国际广场项目，从增发平台转战到信托平台，解决了资金缺口。通过本次信托融资，南昌中航城市广场项目获得1.9亿元的专项资金，略高于此前增发中提到的1.8亿元。而信托融到的另2. 7亿元，将作为专项资金，投入成都中航城市广场项目的开发和建设。
仲量联行深圳商业地产部主管夏春毅向记者透露，持有优质物业的开发商，可以通过非常灵活的方式来融资，特别是在住宅市场低迷，而优质商厦需求强劲的情况下。至于哪些企业，正在基于商业地产，采用何种变通灵活的方式融资，夏春毅则表示不便透露。
不过，中航地产正是定位为城市中心区商业地产的开发商。中航地产急需资金的昆山中航城二期、三期项目，就位于昆山市城市副中心黄金地段，并且计划开发成集住宅、商业、公寓、写字楼等多种物业形态于一体的城市综合体。
问题是在资本市场融资和商业银行贷款都很难的情况下，资金链吃紧的开发商，纷纷抛出信托计划，不管是什么类型的信托融资，成本很可能会水涨船高。如果中航地产接下来再做信托融资，是否能因为江南信托是中航系的内部企业，而将信托融资成本保持在目前水平？中航地产工作人士向记者表示：“这个不会。”
江南证券认为，中航地产的净资产较高，以7月14日收盘价10.29元，每股净资产7.73元，中航地产的市净率PB仅1.33，低于行业PB值为2.5的平均水平。
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