发达国家房地产保险发展经验对我国的启示

　　【摘要】房地产业是我国的支柱产业之一，对我国经济的稳定与发展具有十分重要的影响作用。房地产业虽然风险较少，但是一旦发生可能会给购房者及房屋所有者造成巨大的损失及伤亡。房地产保险可以有效的分散风险及减少损失，因此采取措施促进房地产保险的发展很有必要。本文阐述了部分发达国家房地产保险的发展经验，简要论述了我国房地产保险的现状及所存在的问题，最后总结了发达国家的房地产发展对我国的经验启示。

　　【关键词】房地产业 房地产保险 经验启示

　　房地产保险是指在房屋的设计、建造、销售和居住等环节中的房屋及其相关利益与责任为保险标的的一种保险，保险公司以房地产中的纯粹风险为承包对象，即偶然性、意外性和可测定性风险。房地产保险属于财产保险，是社会保险的构成部分，根据签订的合同，对保险责任事故造成的损失及伤亡进行赔偿的一种经济模式。房地产和保险是我国经济体系中两个非常重要的产业。从房地产保险发展完善的国家的经验来看，保险和房地产可以相互促进，相互配合，共同维护经济的稳定与发展，特别是房地产保险在国外许多发达国家中都占据着十分重要的作用。但是在我国的经济发展过程中，消费者对于房地产保险并不是特别的重视，房地产保险发展严重滞后。

　　一、发达国家房地产保险的发展经验

　　美国、加拿大和德国的房地产保险市场比较发达，发展的也比较完善，制度也比较健全，因此以美国、加拿大和德国为例来进行经验总结。

　　（一）发达国家房地产保险发展情况

　　1.美国房地产保险发展情况。美国房地产保险业务发达，覆盖范围广泛，种类多种多样，对房地产市场起着重要的作用，主要包括房屋保险、产权保险和抵押贷款保险等险种。按照标的的不同，还能进行更多种类的划分，进而使房地产保险市场更加完善，体系更加健全。同时还参考了房屋所涉及的不同的风险环境，适合大部分投保人的保险需求。美国政府在房地产保险市场风险的防范和监管中发挥了重要的作用，政府机构和商业保险机构一起建立了住房抵押贷款保险制度。一方面，联邦住宅管理局等政府机构，给许多借款人提供担保服务，使银行等贷款机构的信心增强及更愿意贷款给客户。美国还建立了联邦储备保险机构以便给银行等金融机构提供存款保险服务，使储户的信心得到增强，也增加了金融机构的信心和信誉。另一方面，盈利性的保险机构也可以进入到市场之中共同参与竞争，它们凭借自身的专业优势和优质的服务，使其在房地产保险市场中得到了迅速的发展，如今保险公司在美国的住房抵押贷款保险中体系占据着主导地位。美国的这种共同分担风险的模式，使住房抵押贷款中的风险得到了及时有效地管控。

　　2.德国房地产保险发展情况。目前德国的房地产保险发展比较完善，使购房者的风险分散，损失减少。种类丰富是德国房地产保险的重要特点，险种多种多样，范围十分广泛，除了一般的房屋意外灾害险，还有很多其他险种，比如在德国投保房主责任保险的人数非常多，在其他国家则不多见。假如因为房屋所有者或者房屋的东西导致第三人的经济损失或者人身伤亡，如从家里掉落的东西砸伤路人，保险公司都会及时调查清楚，对房屋主人应该赔偿的部分进行赔付，包括住院医疗费和误工费等相关的费用。德国的房地产保险的产品往往不强制房屋所有者进行购买，房屋所有者可以自主决定是否进行购买。并且德国房地产保险产品的保费比较低，一百五十平米左右的房屋每年应该交纳约为180欧元的保费，使房屋所有者的成本大大地降低。因此房屋所有者可以有更多的选择，他们购买房地产保险的积极性和主动性也得到了提高，使房地产保险市场得到了快速的发展。

　　3.加拿大房地产保险发展情况。对于加拿大来说，是由政府专门设立的机构来主办房地产贷款保险项目，国家给予了政策和资金等方面的大力支持。房屋抵押贷款及住房公司负责经营房地产贷款保险，它是加拿大的国有控股企业，加拿大政府为其提供强有力的保障支撑。房屋抵押贷款及住房公司和商业银行、贷款机构进行合作，实施住房抵押贷款保险政策。加拿大的住房抵押贷款保险是指为贷款人进行信用担保，转移其由贷款导致的资金损失风险，使其为借款人提供贷款的信心得到增强。住房抵押贷款保险首付比例比较低，购买的门槛也比较低，投保的保费也比较合理，充分考虑到了一般的投保人。由于房屋抵押贷款及住房公司的信用担保，消费者的首期只需要付房子25%的价格款项，第一次购买房屋的消费者只要付首付的5%就可以申请银行贷款。房屋贷款保险产品的保险费率一般在0.5%～3%的范围内，需要还款的数额占家庭总收入的比重一般少于32%。贷款的偿还期限十分灵活，具体可以分为每周、每两周、每半月和每月一次。贷款偿还的方式也灵活多样，方便快捷，以上的这些举措及时有效的使房屋购买者资金短缺的问题得到解决。

　　（二）发达国家房地产保险的发展经验

　　1.房地产保险产品丰富。在美国，房地产保险的产品涵盖了房屋保险、产权保险和抵押贷款保险等十几种险种，房地产保险的产品十分丰富，并且在保险产品的开发和推广上适应了一般消费者的保险需求，即在保险产品设计上体现了众多投保人的保险利益需求。因此房地产保险对消费者的吸引力非常强，一般的居民都会购买此险种，购买房地产保险如今已成为美国民众家庭生活中非常重要的一部分。

　　2.住宅抵押贷款保险制度非常健全。美国的经济实力雄厚，依靠这种强有力的国家信用，主动引导，实施双管齐下的贷款保险措施。一方面，退伍军人管理局和联邦住宅管理局积极主动为众多购房借款人进行信用担保，使银行等金融机构的贷款信心得到了极大的增强。另一方面，首先，联邦储蓄保险公司向银行等金融机构提供存款保险服务，保护储户存款资金的安全，使闲散的资金流向了住宅抵押市场，使资金的提供有了极大的保障。联邦储蓄保险公司，是开展住宅金融保险业务的公司，可以很好的保护银行资金的安全，维护及促进市场的稳定和发展；其次，在美国住宅抵押贷款保险发展过程中，私人住宅抵押保险公司在国家政策和法律制度引导下已成为市场中的重要力量。

　　3.创新金融产品。荷兰在寿险保险产品收入和住房贷款利息中有免税的优惠政策。通常住房抵押贷款是需要借款的人向银行等金融机构取得贷款资金，并将自己的住房抵押给贷款机构，然后按月偿还金融机构一笔数额确定的贷款，一些年之后房子就归贷款人所有。荷兰的住房抵押贷款大多数是实行的寿险和住房抵押贷款捆绑的措施，借款人按固定的时间将利息偿还给银行等金融机构，不用偿还本金，但是必须要购买一份寿险产品，产品与抵押贷款的期限相同，也与贷款的本金数额相同，借款人按月付给银行的贷款利息，同时将本金交给保险公司，由保险公司来进行投资，达到资金增值保值的目的。保险公司是按照复利计算利息，同时又可以使资金增值，到了最后支付本金后还会有一笔盈余，盈余的多少按照贷款的利率、期限和保险机构的业绩等来进行确定，这笔钱既可充当意外保险费也可返还借款人。借款人的贷款到期后，借款人所购买的寿险产品也刚刚到期，这时由保险机构一次将本金还给银行。因此借款人在本金和利息不变的情况下，还能有一笔额外的收入，假如借款人在保险责任范围内出现不能还款的时候，保险公司可以代替借款人进行偿还贷款。这种政策使保险公司的业务范围和空间得到了极大的扩展。银行等贷款机构放款的目的是为了利息收入，它们比较关心的是能按时收到利息，它们对以后收回本金是完全可以接受的。这种寿险产品和住房抵押贷款捆绑在一起的措施使房地产保险市场得到了快速的发展。

　　4.政府监管比较完善。政府监管可以防范市场中的风险和自发性缺陷，使房地产保险市场得到健康的发展，有利于解决住房保障问题。在2008年的金融危机中，美国经营房地产业务的保险公司虽然赔付额非常巨大，股价也下跌很多，但是依然能运营并很好地开展业务。美国房地产保险之所以能抵挡金融危机的冲击与影响，与政府的政策措施密切相关。一方面，政府对保险行业的监管制度非常健全，并对商业的按揭保险业采取特殊的要求；另一方面，在计算提取保险准备金上，必须提取意外准备金，在遇到经营危机时，保险公司可以用意外准备金进行赔付，可以减轻损失。在经营保险业务中，政府对商业保险公司采取独自的产品线的经营方式，不能在其他保险领域经营保险业务，防止风险损失扩大及利益的冲突的发生。调整政府政策使市场对房地产保险的信心得到了较大的提高。美国房地产市场在次贷危机时受到了较大影响，但是在房地产保险及国家政策的保护下，近些年得到了较快的恢复和发展。由于房地产贷款保险具有高风险和高社会效益并存的特点，国外的一些发达国家专门为房地产贷款保险实施了一些优惠的政策措施，政府调节发挥了很好的效果。综上所述，在房地产保险比较发达的国家，在调节与监管方面发挥了十分重要的作用，为房地产保险市场的快速健康发展提供了有力的保障。

　　二、我国房地产保险发展状况

　　目前我国在住宅及商品房交易的过程中，房地产保险的购买时消费者必须要考虑的一件事。我国许多商业保险公司推出的房地产保险产品主要有：房屋建筑工程保险、房屋保险、房地产责任保险等险种。由于房屋的使用年限一般在50年以上，房地产保险可以有效的转移和分散房屋所有者的风险。房地产业风险发生的少，但是一旦发生将会造成巨大的损失，使人们的工作和生活受到不利的影响。房地产保险能较少损失，维护人们生活质量的稳定，比如房地产保险可以保证居民在房屋遇到风险事故造成损失时，获得必要的赔偿，保障了人们生活质量的稳定。房地产保险也可以使开发商的经营风险得到分散和转移，推动房地产市场的快速健康发展。房地产保险也可以使被保险人的信用得到提高，购买了房地产保险后，银行可以更放心的放款。房地产保险不仅可以促进保险业的发展，而且将为银行业、房地产业的发展产生有利的促进作用，从而使房地产保险市场对于促进我国经济社会的发展起到巨大的推动作用。

　　但是我国的房地产保险却是产品供给不足和保险需求不足的状况。一方面，房地产保险产品非常少，主要是住房抵押保险，这是房屋购买者依照银行的要求向保险公司购买的一种保险，房屋购买者的住房保险责任事故内发生的损失由保险公司进行赔偿，实质上是购房者自己花钱保障银行的利益。另一方面，众多购房者对住房抵押保险不感兴趣，很多购房者认为房屋是一种不动产基本上不可能丢失，因此其风险基本上可以忽略，并且银行是受益者，他们认为即使购买保险应该由银行来支付保费，自己没有购买的必要。这种供求都不足的状况严重地制约了房地产保险市场的发展。

　　三、发达国家房地产保险发展的经验对我国的启示

　　（一）完善政府监管制度

　　我国政府应该考虑国外房地产保险市场发达国家的发展经验，可以在完善房地产保险法律政策，加强监管力度，建立政策性保险机构等方面来促进房地产保险市场的快速健康的发展。首先，基于我国现有的房地产保险方面相关的法律制度的不足，完善房地产保险相关法律政策十分重要。其次，为促进房地产保险市场的快速健康的发展，保监会和其他监管机构应该加强监管力度，净化市场环境，分散和转移房地产保险市场的风险。最后，推动建立政策性房地产保险机构。房地产保险机构的设置是否恰当、合理，对我国房地产保险市场的快速健康发展起到重要的影响作用。

　　（二）保险公司进行适度性改革

　　保险机构在房地产保险的发展具有十分重要的作用，它们负责供给保险产品。我国保险公司在房地产保险的产品开发、专业人才培养以及保险产品宣传等方面还存在很多问题，应对房地产保险的发展进行适度的改革。首先，开发个性化的保险产品。保险公司可以在政策的支持下，参考国外发达国家的经验，与我国的市场状况相结合，开发满足不同人群的个性化的保险产品。其次，加大专业人才的培养力度。培养一批熟练掌握房地产保险的专业知识及实践操作比较强的专业保险人才。最后，加大房地产保险的宣传力度。使购房者对房地产保险有比较全面、准确的认识，让房地产保险对他们产生较大的吸引力。

　　（三）大力宣传房地产保险

　　房地产保险产品是一种商品，购房者有自主权和选择权，购房者可以选择购买，也可以选择不够买。房地产保险业务在我国还处于起步阶段，要被广大消费者熟悉并能够接受，是非常困难的事情。这就需要经营房地产保险业务的保险公司必须积极主动地对消费者的心理想法进行研究，迎合普通消费者的保险需求，将枯燥的理论，变为通俗易懂的形式进行大力宣传，使消费者对房地产保险有全面、正确的认识，让房地产保险对消费者产生较大的吸引力和感召力，使消费者主动加入到购买房地产保险当中来。积极的宣传房地产保险还可以提高保险公司在消费者心中的地位，拓宽保险公司的业务，增强消费者对公司的信任度。

　　综上所述，在我国房地产保险发展过程中，国家应该完善法律制度，保险公司应该进行适度改革及大力宣传房地产保险，这样才能有效地解决我国房地产保险市场中存在的问题，合理调配市场资源，促进我国房地产保险得到快速健康的发展。

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　　娄永飞