“积木”别墅，住宅工业化的流水线作品

　　2015年下半年，作为最早在国内推广住宅工业化的企业远大住宅工业集团有限公司（以下简称远大住工），在南京推出名为B-House的别墅产品，面向农村住宅市场研发制造高端住宅产品，因其惊人的建造速度与低廉的销售价格，吸引了众多媒体的关注。

　　与传统的住宅开发不同，工业化住宅是以另一种模式出现在人们视野之中的：将房屋的各个结构以工业流水线的方式生产出来，再将这些构件像搭积木一样拼接，用强力铆栓连接固定，整个过程，最快12小时便可完成，房屋就像流水线组装出来的罐头或者电视机。

　　在传统制造业尚未转型成功之际，住宅工业化、产业化以更高的质量与效率，更低的成本与污染露出了尖角，但是，住宅工业化面临的是一个还未完善的市场，其本身还未实现大规模的普及推广，住宅工业化的优势还没有得以充分发挥，它的春天还未真正到来。

　　像造汽车一样造房子

　　位于江宁的远大美宅公园是远大住工在全国发展的的第五站。B-house主推的凡尔赛、枫丹白露、美式经典和维多利亚四款核心产品，建筑面积从208㎡至545㎡。

　　毛坯价格在39万至99万。从外观上看，四栋别墅与普通的建筑并无差别，实际上，在建筑材料的选择上，远大住工的产品确实并无新奇之处，被津津乐道的是别墅的建造速度。

　　“8名工人，两天建成三层别墅”、“南京一企业两天建成别墅”，据远大住工江苏公司的负责人介绍，主体结构其实只需要12个小时就可以拼装完成。

　　然而，现场的搭建只是整个流水线过程中最后的部分。在此之前，所有的构件需要在工厂内进行加工制造，同时还需要进行质量检测，现场的事情工厂做，高空的事情地面做，危险的事情机器做，“在建设现场，你是看不到脚手架的，只有一些挂架，同时，也不会产生扬尘，基本上，房子与汽车一样，都是在流水线上生产出来的工业品”。

　　远大住工的宣传材料上显示，远大住工采用数字化技术和PC构件技术设计制造房屋，纯工业化生产极大地减少了劳动强度。钢筋的拉伸、切割、支网实现了全流水线的工业化操作，两三名技术工人只需操作机械按钮，工业化柔性流水生产线提高劳动生产率35倍，所有建筑部品实现毫米计的精准。

　　而在工艺上，工业化生产方式也有着独特的优势，“我们在生产墙面时，就把隔热保温材料夹在墙体的中间，而不是像一般的住房那样放在墙体的表面，这样可以保证其安全性，不会造成燃烧。”

　　但是，购买此类别墅产品的前提是，客户必须提供土地。

　　“我们并不是开发商，你可以将我们理解为建造商或者生产商，”这也就意味着，远大住工只生产制造建筑产品和安装施工，并不配套土地开发。同时，因为需要运输大体积的房屋构件，所以还需具备良好的道路交通条件。

　　这样的条件主要满足的是自建房市场，同时也涵盖一些旅游、办公等项目。

　　除了涉及自建房项目外，远大住工还承担一部分保障房建设任务，对于高层住宅，远大住工推出另一类产品：B-building，为保证安全，B-building采用的方法是承重结构现场浇筑，而非承重结构则采用预制。

　　2013年，远大住工进驻江苏，并在常州建立生产制造基地，全面服务高层住宅以及B-house产品的生产制造。根据其规划，2016年将在南京扩建基地，规划6条生产线，年产能达180万㎡。

　　工业化革命

　　人类历史的进程是由工业革命改变的，而工业革命也渗透到诸多不同的产业中。

　　“住宅工业化”是指用工业化生产的方式来建造住宅。简单来说就是取代传统的“添砖加瓦”的建造方式，住宅装配式建设，像外墙、楼板楼梯等房屋“部件”，都是在工厂按照标准预制完成，运到施工现场后，实行高度机械化组装，通过可靠的技术手段，像搭积木一样将房子连接成为整体。

　　远大住工的负责人介绍，目前建筑行业还处于劳动密集型产业阶段，很难避免工人对技术的熟练程度不同造成的质量以及效率问题，同时劳动密集产业的红利也在逐渐缩小，整个社会的环保观念也逐渐兴起，工业化转型是大势所趋。

　　根据《江苏省政府关于加快推进建筑产业现代化，促进建筑产业转型升级的意见》的规划，到2025年年末，建筑产业现代化建造方式将成为主要建造方式。

　　全省建筑产业现代化施工的建筑面积占同期新开工建筑面积的比例、新建建筑装配化率达到50%以上，装饰装修装配化率达到60%以上，新建成品住房比例达到50%以上，科技进步贡献率达到60%以上。与2015年全省平均水平相比，工程建设总体施工周期缩短1/3以上，施工机械装备率、建筑业劳动生产率、建筑产业现代化建造方式对全社会降低施工扬尘贡献率分别提高1倍。

　　远大住工从1996年开始进行住宅工业化建设之路，现在已在京津冀、长三角、长江中游城市群主要城市设立了14个建筑产业化研发制造基地。同时，B-house产品已正式落地湖南、浙江、天津，北京，江苏，之后还将在上海、广州、武汉、成都等10余个城市进行推广。

　　同时，远大住工也尝试与开发商进行合作，万科以及金地都是其合作伙伴。

　　在开发商中，万科是对住宅工业化涉及较早的企业，早在1999年万科开始探索工业化生产模式。2007年，万科在东莞设立了住宅产业化研究基地，涵盖了住宅试验塔、能源中心、零碳中心、生态沼泽、创展中心、PC构件实验室等几大模块。

　　数据显示，到2011年，万科涉及这种预制式的建筑工业化生产方式在全国就有13个城市共56个项目，实施建筑面积406.41万平方米。而在南京，万科上坊保障房项目采用的就是工业化的生产方式。

　　从相关政策来看，国务院、住建部、以及地方上也纷纷出台了鼓励住宅产业化发展的细则，以万科集团为首的诸多开发企业也在发力，住宅产业化的春天似乎就要来临了。

　　现实很骨感

　　工期短、人工少、能耗低等优点被一些业内人士认为“住宅工业化是未来建筑产业趋势”，同时在西方，住宅工业化又有着成熟的经验，但是，目前国内住宅工业化尚未普及，行业发展与理想中的预期存在着差距。

　　与房地产开发销售不同，“目前我们的项目并没有金融支持，所以，现在只能采取一次性交易模式”，这也就意味着在南京购买此类项目，无法像购买其他开发商项目一样进行贷款、使用公积金。

　　住宅工业化究其本质还是制造业范畴，表面上看，其在人工、耗材等成本上会有下降，但其前提是在住宅工业化得以大范围推广，远大住工江苏公司的负责人表示，“在构件没有规模化生产、工业化住宅建设没有大规模推广之前，其成本还是会高于现在的建筑模式”。

　　2015年，万科住宅产业化研究基地工作人员在接受媒体采访时表示，“目前行业的预制率可以达到50-60%，但是出于成本的考虑，钱一般都要用在刀刃上，主要是解决渗漏的问题。目前包括金色梦想等万科几个项目的预制率只有10%。”

　　预制率是衡量住宅工业化的指标，它代表实现预制建筑构件数量与总建筑构件数量的比率，在发达国家，一般预制率越高，则成本越低，而目前中国的现状为预制率越高，成本并不一定会降低，反而会增加。

　　远大住工的某位高管曾向《证券时报》举例称，例如PC（预制混凝土）外墙模具是可以反复使用，但如果生产规模不大，所生产的PC外墙摊薄下来的成本就会更高。“简单来讲，如果建筑构件难以形成规模化生产，加上额外的研发费用、运输费用，项目总体成本并不低。”

　　万科执行副总裁王文金此前也曾公开表示，住宅工业化在国内尚属于发展培育阶段，其材料采购成本、所需技术人员人工还相对较高，在目前较小的规模下总体成本高于传统施工方式。

　　并且，目前在住宅产业化方面还未形成统一的行业标准，“目前施工方所做的基本都是按照传统建筑的建设标准。”虽然缺乏全国性的规范，但有些地区已经制定了当地的标准，远大住工的负责人表示，江苏省在2013年就出台了验收规范，而上海、北京、深圳等地也有本地的规范。

　　AMT咨询认为，中国住宅工业化时代的到来需要三个方面的前提条件：一是地产暴利模式的终结；二是政府的大力推动，其手段主要包括标准制定、技术认证、财政金融方面的经济政策；三是人工成本、原材料等生产要素价格变动迫使住宅工业化提速。

　　文/傅林林