保障房：最终还是“配角”
- 来源:投资者报
- 关键字:保障房,配角
- 发布时间:2010-11-29 08:49
28岁的陈浩目前在北京一所纺织研究所工作，结婚四年的他一直为房子发愁。最近，他在北京东五环附近买到了一套60平方米的小两居经济适用房。而此前，对于月薪才3000元的陈先生，买房似乎是个很遥远的梦。
与大多数人相比，他算是幸运的，申请了几年，终于在北京拥有了一套属于自己的房子。而未来几年，像陈先生这样能住上保障性住房的人会越来越多。有消息称，由中国房地产行业协会牵头起草的全国房地产行业“十二五”发展规划有望在本月底形成初稿，并上报相关政府部门。
“未来几年，保障性住房建设仍将是政府力推的重点工作。不过，保障性住房仍只能解决少部分人的住房问题，保障性住房与商品房两大体系将会并存发展。不过，未来很长一段时间，保障性住房仍只是配角。”11月23日，上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭在接受《投资者报》记者采访时如此表示。
“十二五”规划加大保障房投入
如今京沪等一线城市的高房价令老百姓头痛，为此普通民众寄望“十二五”规划能有所作为，能圆他们买房梦。
日前，中共中央制定的“十二五”（2011～2015年）规划建议全文已公布。根据中央对于“十二五”期间房地产行业规划的建议，已明确了“强化各级政府职责，加大保障性安居工程建设力度，加快棚户区改造，发展公共租赁住房，增加中低收入居民住房供给”的指导思想。可以看出，未来5年，各地政府均会加大力度实施保障房政策。
据了解，“十二五”北京将降低商品房比重，重点建设公租房。而深圳“十二五”期间保障房与商品房建设比例从“十一五”的2∶8大幅提高到4∶6。深圳将建保障房26.2万套，比“十一五”多建10万套。
“保障和改善民生是‘十二五’规划的重点，特别是住房的保障尤为重要。‘十二五’规划中，加大了保障性住房的力度。”中国房地产研究会副会长、住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌表示。
对于为何加大了保障性住房的力度，顾云昌表示，这次加大保障性住房的力度，实际上是调整房地产产品的供应结构，为中央提出的“住有所居”这个目标而努力。
顾云昌同时补充道，“现在中国房地产的结构存在不合理，这个不合理主要是指保障性住房占比太低，目前能够享受保障性住房的家庭占到总家庭户数不到10%，也就是7%~8%，这样的比例应该说是不高的，特别是北京、上海这样的大城市，恐怕需要提供保障性住房的家庭比例要高得多。”据中国房地产业协会副会长朱中一透露，“十二五”期间全国住房建设总量比较大，估计每年商品房建设大概在600万套左右，保障性安居工程500万套左右。
“‘十二五’期间的前三年任务会比较重，虽然2008年10月以来就加大了保障性住房建设的力度，但是‘功课’却没做好，至此要延续到‘十二五’期间来‘补课’。”杨红旭也表示。另外，有专家还预计，“十二五”期间必须要将约3000万套保障性住房的欠账还清。
事实上，1998年国家就出台了经济适用房政策，但真正对保障房的重视却是2006年。2006年中央开始重视此事，要求各地建立廉租住房制度；2007年出台“国24号文”，加强对城镇低收入家庭的住房保障；2008年提出“9000亿安居工程投资计划”；2009年制定约束性保障指标，并加快棚户区改造；2010年出台公共租赁住房政策，提出2012年使城镇人均住房面积13平方米以下的家庭全部享有住房保障。
照此发展，杨红旭预计，至2015年末，全国6.6%左右的城镇家庭可享有廉租住房，5%左右的家庭将享有经济适用住房，5%~10%的家庭将从公共租赁住房和棚改房政策中受益。“如果加上其它的财政补助（如贷款贴息和退税）受益群体，则5~10年后，预期将有30%的城镇家庭可能享受到住房保障。”杨红旭对《投资者报》记者说。
未来仍扮演“配角”
虽然“十二五”规划强调加快保障性住房建设，但未来保障性住房扮演的仍只是“配角”。“保障性住房毕竟只能解决少数人的住房问题，全国享受保障性住房政策的家庭户数很难占到全部城镇家庭户数的50%，因此未来很长一段时间，保障性住房仍只是‘配角’。”杨红旭告诉《投资者报》记者。
杨红旭同时表示，将来保障性住房与商品房两大体系将会并存发展，而且在保障房不断扩大建设的同时，商品房将会放松管制。
这意味着商品房投资仍有空间。实际上，此次在“十二五”规划建议当中，未提到“遏制投资”和“稳定房价”。
“在‘十二五’规划建议中，只提到抑制投机需求，这意味着未来一段时间内，合理的投资可能不会遭到政府的严厉打压，现在有两三套房的，一套自住，其他的放租作长期投资，这种情况政策可能会有所放松。”杨红旭如此解释。
而对于“稳定房价”在上述建议中为何没有出现，杨红旭说，现在政府是在以时间换取空间，加大了对保障性住房的建设和投入。
杨红旭同时表示，虽然我国目前处于加强住房保障的阶段，但这并不意味着要放弃市场机制，实际上当前国家依然把住房发展的市场化方向作为重要原则。
发达国家经验表明，在住房短缺阶段，政府对市场干预较多，普遍比较重视住房保障体系建设，尤其是上世纪六十年代之前；而进入七十年代之后，随着告别住宅短缺时代，绝大多数国家更倾向于发挥市场机制，减少住房福利预算支出。
另外，对于大家比较关注的问题--保障性住房的大力建设是否能平抑房价？一般来说，住房保障体系的建立能够分流一大部分商品房的购房需求，需求的萎缩将有利于商品房价格的平抑。保障性住房的建设对商品房市场短期来看会有一定的冲击，但是从长期来看，这是商品房市场能够逐渐形成自己的发展模式，脱离更多政治风险的合理路径，对行业周期平稳运行是利大于弊。
不过，有房地产业内人士也表示，如果保障性住房的准入门槛、运营机制等一系列配套政策不能相应完善，保障房的建成计划不能如期覆盖到相应住房需求群体的话，那么，在商品房住宅供应极其有限的情况下，商品房价格将更加趋高。
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