6大城市相继发声，新一轮楼市调控开启

　　近期，北京、广州、郑州等房贷利率上调，多地严查消费贷违规流入楼市。刚刚不久22~23日全国楼市调控再现集中升级，长沙、重庆、贵阳、南昌、南宁、石家庄等6个城市发布新一轮调控政策——限售，专家称体现管控新思路。

　　二、三线城市再加码

　　9月23日凌晨，长沙市住建委发布《关于进一步稳定房地产市场促进健康发展的通知》，通知要求：在本市购买的商品房（含二手房），取得不动产权属证书3年后才能再次出售。

　　重庆市国土房管局9月22日的通知称，凡在重庆主城区范围内（渝中区、江北区、沙坪坝区、九龙坡区、大渡口区、南岸区、北碚区、渝北区、巴南区、两江新区）新购买的新建商品住房和二手住房，须取得《不动产权证》满两年后才能上市交易。通知自2017年9月23日起实施。

　　贵阳市在22日突发楼市调控新政策，自2017年9月23日零时起，凡在我市购买的新建商品住房，3年内不得转让。购买时间以签订《商品房买卖合同》时间为准。

　　南昌市政府9月22日发布通知，对市区住宅用地和商住混合用地采取“限房价、竞地价”方式出让，并自9月23日起，在全市范围内，所有新交易的住宅，须取得不动产权证满2年后方可转让，不动产登记部门应当在《不动产权证》上注明“须取得不动产权证满2年后方可转让”字样。

　　南宁住管局称，企事业单位、社会组织等法人单位在南宁市区（不含武鸣区）购买第二套及以上住房（含新建商品住房和二手住房）的，须取得不动产权证书满两年后方可转让。

　　9月22日，石家庄市政府下发并实施了《石家庄市人民政府关于加强房地产市场调控的补充意见》。意见要求：在限购区域内（长安区、新华区、裕华区、桥西区及高新技术产业开发区），家庭拥有2套住房的，5年之内不得上市交易；家庭拥有3套住房的，8年之内不得上市交易。

　　限售城市越来越多

　　限售已经是中国楼市调控的一项重要手段。

　　3月24日，福建省厦门市祭出“限售令”，成为全国范围内首个出台“限售”政策的城市，厦门规定居民新购住房需取得产权证后满2年方可上市交易。

　　随后，包括四川省成都市、福建省福州市、山东省青岛市、江苏省常州市在内的近40个城市纷纷宣布新购住房需取得产权证后，需持有一定年限方可上市交易，期限在2-10年之间。

　　专家分析认为，今年三四线城市是去化库存的主力军。后续在库存明显减少的情况下，三四线城市价格上涨预期强烈，因此在一二线城市出现调控效果的影响下，三四线城市可能出现一轮收紧调控，以避免这些城市出现价格继续过快上涨。未来不排除将有更多去库存较快的城市发布楼市方面的约束性政策。

　　调控初现成效

　　自从去年年底中央提出“房子是用来住的，不是用来炒的”定位之后，各地频频出台房价调控措施，多管齐下，目前看来已经取得了初步成效。

　　Wind资讯统计显示，2017年8月份70个大中城市住宅销售价格环比上涨降至低位，下降趋势全面形成。其中北上广深四大一线城市更是近三年来首现房价全面停涨，环比出现0.3%的下跌。而二、三线城市房价环比也在大幅缩小，环比仅上涨0.1~0.3%。

　　此外，部分二手房价格相比最高点已有近20%的下调空间，不少刚需群体观望情绪依然浓厚。

　　在上海，新房市场也出现降温现象。如9月开盘的某个项目，只有不足六分之一的房源成交。同时，新房市场的低迷也间接影响了二手房存量市场。

　　《证券时报》指出，在一连串调控组合拳及“打补丁”的政策作用下，热点城市投机和投资性购房需求大为减少。其中，货币和信贷政策的持续收紧影响最大，而且这个因素短期内不会改变。从目前的大趋势来看，“房子是用来住的，不是用来炒的”的调控思路不会改变，现有的限制性调控政策在长效机制建立之前不会放松，地方政府对土地财政和经济增长对房地产投资的依赖在逐步弱化，同时，热点城市土地供应有所增加，租赁住房和共有产权住房也在增加供应。在“控”和“供”双向持续发力下，房价再想大幅上涨比较困难。

　　调控新思路

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进表示：从此次此类城市的限售政策来看，体现了一些特点。第一是出台的密集性，包括重庆、南宁等城市纷纷加入到限售政策出台或升级的行列，充分体现了当前对于限售政策落实的肯定，所以各地会逐渐推广此类模式。第二是模仿限购的版本，逐渐收紧。从部分城市的限售周期来看，从过去的两年升级为三年，充分体现了当前类似限售较好的管控思路，即逐渐地根据楼市状况来进行升级。

　　从限售城市的特点来看，很多属于当前省会城市中的二类城市，即非一类城市。此类城市的特点在于，限购政策推行的时间较晚，部分甚至没有限购政策。所以在当前各类外溢效应比较明显的情况下，类似的城市需要对持续上涨的房价进行管控，这样就会形成较为明显的管控导向。之所以更加强调限售而不是限购，也是因为此类城市多半是去库存和控房价并轨的城市，所以通过限售，既能实现去库存的导向，同时也可以防范各类短期资金套现的做法。

　　从后续市场和政策走势来看，实际上类似的限售政策更多的体现了当前房地产市场的管控新思路，即后续房地产交易中对于房屋流动性会进行管制，从而让“房住不炒”的导向真正落实，从这个角度看，后续对于一些炒房的需求会有较大的遏制，也会使得住房持有的现象更加理性，这也体现了当前住房市场的长效机制正逐渐确立，甚至可以认为限售政策和此前的租赁政策或都有可能成为长效机制中的核心管控技术。

　　对于后续城市发展来说，限售政策会有各类新的版本。第一、试点的城市会扩容，尤其是各类省会城市和重点三线城市。第二、限售周期会延长，进而体现了当前此类城市对限售政策坚决执行的力度。第三、限售的内容会增加，比如说会和限购等政策进行有效结合等。

　　后续各市场参与者需要积极关注此类政策。第一、坚持当前政策的导向，不盲目钻政策漏洞，以免出现各类风险。第二、房企需要在营销中积极宣传此类政策，否则会留下很多纠纷。第三、购房者本身应该理性对待当前市场，积极学习政策，从而真正处理好房屋认购的事项。

　　本文来源/wind资讯 编辑/邵萍