戳破这坚硬的泡沫
- 来源:金融理财
- 关键字:戳破,坚硬,泡沫
- 发布时间:2011-03-18 09:46
从社会舆论角度看，房地产价格在2010年再次腾飞，已涨到无人喝彩的地步。现如今，即使是受益颇丰的房地产商也要附和着唱空：“一线城市房价肯定有回调空间”。
2011年，遏制房价的过快上涨成了宏观调控的目标之一。在证券市场上，房地产行业的上市公司占有相当的市值比重，因此房价的升与跌与证券市场息息相关。
在我们看来，尽管各方对房价有着期待，并有措施跟进，但房价的变动是否如人们所预期，这仍然存在相当的不确定性。
首先人们对房价调控目标前景存在差异。一种目标是房价未来由缓慢上升替代此前的跳跃式上涨。或许这是政府主管部门所乐见的。有关官员一方面讲：未来20年，房价上涨的压力很大；另一方面又讲：2011年必须遏制房价过快上涨，不行也得行。
另一种期望目标是，未来的房价由升转降，甚至有人期望暴跌。对目标前景的期望差异，会使人们对未来的房价有不确定的评价。
房价未来的不确定性，还在于现行政策能否按人们所设想的逻辑发挥作用。可以肯定的是，中央此次调控房价的决心与果敢是不容置疑的，即便今后不再出台新的调控政策，只要将现有的政策一一执行到位，房价迎来“拐点”或许就是大概率事件。
因为，尽管中国房地产“造富神话”还未到曲终人散之时，但各种症状都显示其泡沫化已到了相当严重的程度。北京出现35万元/平方米的全国最高地价，有报告称北京的地价相当于美国一年GDP，这已成为中国房地产泡沫镜像的一个缩影。去年底，中国社科院的一份“绿皮书”再度挑明，房地产行业平均毛利润率为55.72%，仍属暴利行业。2000多家上市公司中有800多家涉足房地产业，而全国35个大中城市商品房价均呈高泡沫化，国内大多数城市“房奴”的月度偿付率都超过了国际通行的最高限，中国房地产的问题可见一斑。
纵观近百年来世界各国的经济危机，无一不与房地产泡沫破灭相关。中国房地产业十多年的流金岁月中，还没有出现过严重的衰退，但以史为鉴不失为一种有益的做法。次贷危机以后，一本《美国的大萧条》再度风行，该书对比了2008年这场“二战以来最严重的世界性经济危机”和1929-1933年那场全球性大萧条，一个共同的原因都是钱多惹的祸。
美联储的持续扩张性政策，低利率导致信贷膨胀，利率过低加剧扭曲社会的资源配置，助长固定资产投资热潮，原本不该借钱的人拼命借钱，原本不该买房的人闭着眼睛买房，社会资源并没有增值，但过度的投资导致资产价格过度膨胀。当中央银行没有办法继续扩张货币时，他们不得不提高利率，努力修正失衡的资产负债表，资产价格就会像瘪了气的皮球。原来沉淀在不可变现的资产上的资金开始人间蒸发。
中国楼市坚硬的泡沫可能是长寿的，但越是长寿，终极破坏性越强。中国金融体系中，房地产抵押贷款已经达到9万多亿，以土地为抵押物的政府融资平台贷款也在8万亿以上。中国经济与房地产的“捆绑”、房地产与公众利益的“捆绑”越来越紧密。房价的长期上涨还使习惯于顺周期放贷的银行丧失警惕，整个行业风险被低估。
物理学中有个基础概念叫临界点，当事物在临界点附近运行时，只要向它施加极小的影响，就足以使它的运行状态发生根本性的改变，即量变到质变的必然过程。而在经济学里，临界点就是拐点，即经济运行质态发生显著改变的节点。综合看来，中国房地产业的拐点已经历史性地来临。
在货币政策不断趋紧、加息周期日益明朗、通胀预期管理不断强化的当下，我们应有坚定的信心来应对房地产坚硬的泡沫。
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