大洋两岸的后房地产时代

　　历史是奇妙的。举例来说，近代史上在欧亚大陆的两端同时出现了英国和日本两个本地区最为先进的国家，而它们的地理特征竟是如此接近，都是靠近大陆的岛国。不过，英国和日本的近代史又是截然不同的，一个是工业革命的创造者，一个是学习者。

　　中国和美国，这两个大洋两岸的国家现在碰到的问题大概也和以上有些相似，都是为房地产困扰。不同的是，中国困扰的是泡沫太大，美国是太小，甚至完全没有。

　　作为一种金融资产，地产自身的周期是相当长的。举日本的例子来说，从战后到现在，日本的房地产市场基本上只经历了一个大周期：上世纪90年代之前的40年上涨，以及之后的20年下跌。可以说，如果不是以史为鉴的话，长达60年（乃至更长）的周期，是投资者难以理解的，正所谓不识庐山真面目，只缘身在此山中。

　　如果看香港市场，周期会感觉稍短一些。但不可忽略的是，香港在很大程度上受到内地地产市场的影响，因而其周期并不独立。

　　关于限购令可能带来的生产和价格上的波动（以及限购令解除后的市场情况），可以从近现代史中找到一些不错的例子——特别多的例子出现于东西方文明冲突的地方，以及政府对灵活的经济变动带来的冲击所做出行政应对手段的历史时段。总体来说，其基本的规律大概是限购令会导致价格暴跌，生产同时大幅缩水；但在限购令解除，抑或不再严格执行后，价格出现报复性反弹，同时生产缓慢跟上。

　　其实从现在的房地产企业数据中我们已经可以看到这种未来发展趋势的一些端倪。去年三季报反映出，房地产行业整体营业利润（彭博统计口径，下同）和总资产的比值大幅下滑，同时营业利润总额也处于低位。

　　房地产对经济的重要性不言而喻。改革开放30年以来，如果说头10年经济的引擎是体制改革和市场建设，中间的10年是对外贸易增加，那么最近10年最重要的领头羊就是金融市场——主要成分为股票和房地产。于是我们理所当然看到，房地产行业在过去十年中逐步“绑架”了银行，具体表现为上市公司总体流动负债占比的下降和总资产负债率的上升，这还没有包括相关的地方政府、行业、个人按揭在银行所积累的债务。

　　当房地产成为中国经济的隐患时，在美国，则可以说是镜子的反面，房地产市场持续低迷（当然现在看到了少许的复苏，不过似乎还不够支持足够的信心）导致失业率高企，与之相关的金融行业也仍然处于冰冻状态。

　　从房地产行业上市公司公布数据的角度，我们也还没有看到美国房地产市场全面解冻，但是一些正面的端倪正在出现。比如营业利润和总资产的比值在缓慢但稳定的上升，虽然这也取决于解读的角度和解读者本身的信心。总的来说，从盈利、盈利能力、负债率等综合指标来看，尽管美国金融市场对房地产行业仍然比较悲观，但房地产管理与开发板块公司的盈利情况却在实实在在复苏。房地产行业的可比利润总额在增加，资产的盈利能力也在上升。

　　不过很明显，美国的金融界仍然不太认可房地产行业的复苏，房地产行业公司也没有增加它们杠杆率的打算——整体行业的总资产负债率在去年3季报中达到了近10年来的最低值。这其实是一个有些自相矛盾的事情：一方面，金融界对房地产行业的复苏抱有严重怀疑态度，无论是从对房地产的资产价格判断，还是对其的金融支持上都是如此；另一方面，又相信美国经济的其它行业能够在缺乏房地产的情况下持续前进，恰如股票市场所体现的那样。

　　我们认为，房地产将是2011年贯穿影响中美两国经济的主要因素，而且应该对中国产生负面影响，对美国产生正面影响的概率更大。

　　但是话说回来，宏观经济和资本市场的相关性并不是那么高，这点在新兴市场尤其如此。如果说A股市场在20世纪末的10年中投机占9分、价值投资占1分，那么在之后的10年则投机因素至少仍能占7分。未来一个10年投机的比重是否会下降到50%？股市是否在房地产乃至经济表现疲软的时候就一定没有机会？我们拭目以待。