或将进入下行通道
- 来源:金融理财
- 关键字:下行通道,调控政策,房地产
- 发布时间:2011-03-18 09:47
当前，中国经济政策的重心已经转为对抗通胀风险和打压房价泡沫，预计在“新一轮房地产调控政策更加严厉”、“房地产税试点逐步深入”、“新一轮货币紧缩周期启动”、“房地产商资金链趋紧”、“保障房供应充足”以及“当前房价实为过高”六大重压之下，尤其是在加息和房产税试点的措施下，中国房价或进入下行通道。
考虑到政策时滞和历史经验，我们判断，3-6月份房地产市场交易量将持续低迷，房价会趋于温和，房价明显下跌最有可能出现在今年7月、8月份以后，预计今年全国房地产平均价格至少下降5%，一线城市至少下降10%。
首先，调控政策目标的词语已经由过去的“遏制房价过快增长”转为“遏制房价过高”，这显示了政府对当前房价的界定以及打压房产泡沫的决心。从近期公布的房地产调控措施和地方实施方案细则来看，三轮调控政策一浪高过一浪，力度史无前例。
其次，去年中国新增房地产贷款同比增速比上年末降低10个百分点，其中地产开发贷款余额同比增速较上年骤降8成，因此判断房地产开发商可能最终不得不做出让步，以降价缓解资金紧张。
其三，房屋供给增加，刚性需求减弱。对于2011年房市走势，专家分析认为，2009年下半年房地产投资增长26。2%，新开工面积增加6。75亿平方米，同比增长53。0%。而2010年上半年房地产开发投资同比增长38。1%，房屋新开工面积8。05亿平方米，同比增长67。9%。这一时期的投资和新开工面积都对2011年形成较强的供给。
而在需求方面，由于对二套房及以上的信贷控制还非常严格，能够继续有效遏制非自住需求，同时，2010年大规模建设保障性住房，全年开工建筑面积达1。68亿平方米，将分流商品房市场的一部分刚性需求。因此2011年房价会出现下行趋势。
其四，新一轮货币紧缩周期启动。因为抗通胀已成为当前国内宏观经济最为紧迫的任务之一，加息控制通胀势必将强有力地执行，且会以小步多走的方式持续下去。
其五，未来房产税试点的全面铺开，将使得高端房投资者需求得到极大的抑制，房价泡沫难以积聚。
另外，房地产“去投资”化将不可避免。这实际上关系到房价能否真正下降的两个前提：一是从根本上改变银行负利率状况，使普通百姓主动将余钱存入银行，或者有更好的大众投资渠道取代房子，分流购房投资资金；二是地方政府摆脱土地财政，政府利益与土地房屋脱钩。
先看看第一个前提，我们不妨从自己身边的人问问，现在买什么最能保值甚至养老？十个人中大概有九个回答买房子，一是因为过去十年，大家看到了各地房价上涨的效应，和持有多套房子带来的财富效应；二是投资股市的亏欠教训和钱存银行的贬值效应，使得越来越多的人瞄准房子。尽管国家一而再、再而三出台越来越严厉的调控政策，我们并没有看见房价下降，原因在于多数百姓已经形成的共识，买房子不仅能保值增值，还能依托未来养老。由此看来共识消失成为房价逐步回落的前提之一。
第二个前提想必各级地方政府更清楚，随着地方政府的支出日益庞大，对土地财政的需求有增无减，之所以中央调控政策难以见效，与地方政府不作为有很大的关系。眼下各地在政策组合拳的严压下，限购导致出政策的城市成交量急剧萎缩，而长时间萎缩的结果必然带来税收和土地出让下降，开发商和地方政策都面临收紧腰带过紧日子，这对开发商而言，实力差的可能会破产，而以万科为首的房产巨头恐怕影响不会太大；而对地方政府而言，税收的下降带来的后果是不言而喻。由此，开拓新的税收渠道，脱钩土地财政成为房价回落的另一个前提。
从某种程度上而言，“去投资”化会大大有助于上述两个前提的实现。因为一旦房地产回归消费属性，个人投资者将不再单恋楼市“一枝花”，进而寻求更多的增值路径。而地方政府也会因此考虑开拓新的税收渠道。
综上所述，我们认为，房价趋势已经改变，大范围内的房价回落将成为大概率事件。
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