“去投资” 化照进现实
- 来源:金融理财
- 关键字:投资,现实
- 发布时间:2011-03-18 09:50
2011年新年伊始，随着新“国八条”的出台，以及上海、重庆推出房产税试点，我国房地产调控进一步收紧。虽然目前的一些调控政策仍处于探索阶段，但已开始触及房地产背后的深层次问题，商品房的准公共产品属性可能进一步明确和增强，资本属性将趋于弱化。
回顾我国房地产市场化改革及历次调控以来房价不断上涨的历史经验，商品房市场主要存在两大深层次问题。
一是从需求方面看，我国收入差距的扩大化，造成了我国房地产市场购买能力的差距扩大化，是收入差距扩大化问题在房地产市场的反映，是房地产市场的“马汰效应”。这就是通常人们议论的财富积累中“二八现象”的负面效应，即财富积累中20%的群体掌握了80%以上的财富。这是导致房地产市场中投资需求不断增加，价格不断拉高的重要因素。
从收入差距扩大对房地产市场的负面影响分析。目前我国居民储蓄存款本外币已经达30余万亿人民币，如果按照“二八现象”分析，20%的高端客户中，掌握了约24万亿存款，其释放和潜在的购买力主要是奢侈品和投资品，其中房产是其中一个主要的投资渠道。据业内分析，目前市场普遍的购房者中，70%为二次购房，主要为改善型，而购买三套以上的需求中投资客比重较大。
换句话说，大部分高端客户拥有三套以上住房。他们拥有的多套房产，在过去几年内升值很快，个人资产快速膨胀，而这种资产的增值和膨胀，是以牺牲和侵占广大中低收入阶层的基本住房利益而实现的。所以可以初步判断，我国房地产分配中也存在强者恒强、弱者恒弱的“马汰效应”。目前的限购令已开始将大量的投资资金暂时挡在商品房市场之外，房产税收开始增加投资成本。这些政策已开始触及收入贫富差距在商品房市场负面影响的深层次问题。
二是从房屋的价值属性看，目前商品房具有准公共产品与投资性商品双重特点的矛盾，公平和效率的平衡问题或者孰者优先问题长期未有明确和共识，资本的逐利性决定了大量资金长期依附在房地产领域，如同寄生虫一样难以有效根治。
2007年以后，中国出现了一个非常奇怪的现象，就是所有的房子都变成了投资品。2009年初，谢国忠博士写过一篇文章，说他的保姆要请假回家炒房子去了。2009年，股票一年的最好投资收益是50%，而部分城市的房价涨幅是100%甚至更多。在世界上绝大多数的国家里，专业投资者费尽心机也达不到这样的业绩水平。让我们总结一下这项投资：在北京或者上海、付20%的首付款、享受着30%的贷款折扣利息、持有6个月，然后……跑赢巴菲特。
为什么会出现这种变化呢？从2005年开始，中国的货币炒房因为我们出口了以后，外来的美元变成了人民币存在于中国大陆市场上。几年的积累，再加上2008年为应对危机发了过多的货币。钱多了以后，往哪流呢？哪能赚钱就往哪流。既然房子可以赚钱，就有更多的资金注入，就形成资本属性，必然带来泡沫。
目前理论界对于重新认识商品房准公共产品属性的呼声在不断增强，住房已成为引起中央和社会各界最广泛和深入关注的焦点问题，重要原因之一住房是关系亿万群众切身利益的重大民生问题，“住有所居”是建设社会主义和谐社会的重要目标，是让人民群众共享改革发展成果的重要体现。
“200%的利润可以让人甘冒上断头台的风险！”从目前政策看，虽然有些政策尚不成熟，还在试点和探索阶段，但一些政策导向已开始倾向准公共产品性质，至少目前已经不鼓励各类资金进入商品房的投资。即便投资和投机资金通过各种渠道进入该市场，未来也将面临更大的政策性风险。由此可见，房地产“去投资化”，在不久的将来或将成为现实。
关注读览天下微信，
100万篇深度好文，
等你来看……
