楼市转向 投资应换档变道
- 来源:金融理财
- 关键字:楼市,投资,换档变道
- 发布时间:2011-03-18 09:51
第三轮房地产调控的不期而至，引发了市场的动荡和不安。因为限购令等措施的出台，不仅影响到了首次置业者和投资客，还影响到了部分想改善住房需求的市民。在这样的背景下，很多购房者陷入了两难的境地。
我们认为，作为投资者，一段时期内单恋一二线城市实体房投资已不再可行，因此在不违规的情况下，将投资目光转向三四线城市或者地产股，分享地产行业成长或将不成问题；另外，商业地产也是不错的选择，但是由于商业地产有着较高的投资门槛，投资者更需注意其中的诸多问题；如若不然，转战海外楼市，也可寻找到新商机。
布局三四线城市
随着全国一、二线城市纷纷进入限购期，三四线城市将迎来发展新契机。目前三四线城市中排行前十的东莞、苏州、佛山、无锡、中山、珠海、烟台、常州等，其市场机会很大。
尽管去年是各大房企的丰收年，但目前房企销售已呈下滑趋势，正在由不差钱向差钱进行转化。随着企业“越来越差钱”，将对很多房企的资金链形成考验，因此，市场热点也将由东部向西部转移。由此可见，三四线城市今年会是房企保增长的重要城市，只有先一步在同行中完成布局，才能保证在未来的市场中赢得先机。
继一线城市以后，限购令逐渐覆盖各省会城市，投资资金能够进入的范围在缩小，但空间依然存在。“新国八条”规定，各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。该政策自1月26日出台至今，已有青岛、上海、济南、成都、北京等18个城市新出台了住房限购政策。实际上，一些发展较快的三、四线城市，房地产市场的吸引力也在不断增强，如内蒙古赤峰、江苏徐州等。这些存在空档的城市，为投资者提供了新的可能性。
那么，对于单恋房地产的投资者而言，抓住这些空档，提前布局三四线城市，进而为分享该地区房地产未来成长提供了诸多可能。
静待地产股转机
较之于布局三四线城市，伺机持有地产股更不失为时下一种较好的选择。
与2010年相比，今年行业政策面的不确定性大大降低，但短期来看，楼市仍需消化“新国八条”及地方细则的压力。目前地产股股价已反映了对基本面较悲观的预期，估值水平（PE、P/NAV和PB）徘徊在历史底部。
我们认为，短期房地产调控松动的可能性不大，地产股的趋势性机会仍难出现，但这种以行政手段主导的史上最严厉的调控造就的周期不会太长，未来股价上升走势将根据基本面表现按两种情形演绎：一是销售增、政策压，导致估值被摁在历史底部，但由于业绩增长，股价也将向上修正（3月份销售数据若回暖，将成为反弹的导火索）；二是量价齐跌、政策松动，若此，地产股将迎来政策转向带来的趋势性机会，否则调控过度将导致土地流拍、投资下滑，对经济增长及财政增收会带来显著负面影响。
由于地产板块目前的标配权重已降至3.5%以下，若待反弹催化剂显著出现后再加仓将带来较高的冲击成本，因此建议现阶段趁低买入，把握三条主线静待转机：一是估值低、财务稳、业绩锁定性好的全国及区域龙头，如金地、万科、保利、首开等；二是地产+X，如福星、中天城投等；三是商业地产股，金融街、世茂股份等。另外，可适当关注存在高送转可能的品种。
转战商业地产
随着“新国八条”等一系列调控政策的出台，住宅投资受到控制。部分开发商已经将近期营销的重点转向商业地产。与此同时，不限购买套数、不受限贷政策影响、价格水平相对稳定……商业地产的这些“特质”，在当前“限”字当头的楼市背景下，让部分刚需购房者和对房地产情有独钟的投资客，开始转战该领域。
商业地产，顾名思义，就是作为商业用途的地产。该种物业区别于以居住功能为主的住宅房地产，商业地产广义上通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式。以办公为主要用途的地产，属商业地产范畴，也可以单列。商业地产的形式多样，主要包括购物中心、超级购物中心、大卖场、商业街、主题商场、专业市场、写字楼、酒店式公寓、酒店等物业类型。
现行商业物业使用产权年限为40年或50年，商品住宅的使用产权年限为70年。购买商业房产，首付款比例一律为5成，贷款利率为基准利率1.1倍，按揭时间最长为10年。值得一提的是，与任何投资品一样，商业地产也存在着投资风险。
相对住宅，商业地产种类更杂、门道也更繁多，除类住宅的酒店式公寓外，还有写字楼、社区商铺、商业街、酒店、购物中心、市场类商铺等，因此，投资这些商业地产类物业，要结合项目所处位置的人气、周边的配套规划等多方面因素。投资者在选择投资楼盘时，需谨慎评估。
去海外购“洋房”
对于很多偏爱房地产投资的投资客来说，在第三轮房地产调控的严厉打压之下，国内房产投资的机会锐减，很多人便到到海外房产市场中寻找商机。虽然投资海外房地产市场机会多多，但是其中的风险也需要慎重考虑。
近年来，国人对海外地产的投资关注度日益提高。以新加坡为例，在2007年，中国人在新加坡购房人数仅占其海外地产投资比例的8%，而到了2009年，就已经提高到了19%，而2010年的投资人数增加得更快。从机构的统计数据来看，目前国人青睐的海外地产投资依次为：加拿大、澳大利亚、美国、新加坡、英国和德国。
不过，许多购房者对这些国家房地产税收政策却不尽了解。新加坡是除了中国之外，唯一一个使用简体中文字作为日常通用语言文字的国家。外国人和新加坡人享受同样的贷款政策和程序。加拿大税率是全球税，购房者即使加入加拿大国籍，在中国做生意也是要向加拿大政府报税。在澳大利亚，购房者买房的增值部分税收都可以通过房屋折旧，比如中国至澳洲看房机票、房屋贷款利息、租赁所交各项税费来抵扣增值部分税收。即使在欧洲，如果投资伦敦，4%的回报率就可以接受；但如果在德国投资，回报率能在7%以上。
除了不太熟悉的税收等政策外，中国人投资海外房产最大的风险来自于房价下跌和汇率变动。比如今年美元相对于人民币在贬值，而澳元却一直保持稳定，不同国家汇率的波动会影响到投资的收益。此外，按照内地的投资模式，选择好的地段便能获得不错的回报，但是海外的房地产市场发展具有自己的周期，比如美国底特律，由于汽车工业的衰退，那里的房价近些年一直在走下坡路。
与国内炒房者靠炒高房价实现暴利不同，海外投资物业不能发大财，但能获得风险较小的稳健的收益。以澳大利亚为例，在墨尔本，买一栋占地450平方米，有前后花园、私人停车位的花园洋房也只需要不到40万澳元（约合人民币200多万元）。而200万元人民币在北京连一套一室的高档公寓都买不了。
由于市场成熟，澳大利亚房价涨幅比较缓慢，7年才翻一倍。投资收益相对稳健，中国的一线城市租金回报率只有2%左右，而澳大利亚租金回报率在4%至4.5%，美国一些热点城市租金回报率可以达到7%。
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