万科也有高成长

  “太大,太难成长”(too big to growth),是近一、二年来,一部分投资者对万科隐约而又真实的担忧。

  然而,万科的成长布局,以及验证这种布局的成长业绩,似乎正在化解人们的这种担忧。

  万科在过去十年里,成长卓越,一如它的那位喜欢登山的董事长那样,不断地攀上了一个又一个的高峰。在2000年时,它的营收和盈利分别为39亿元和3亿元,到2005年,两者已达106亿元和13亿元,再到2010年,两者更上一峰,分别为507亿元和70亿元。万科过去10年里,营收和净利润年均复合增速分别达到29%和38%,增长了约12倍和22倍;结算销售面积由2000年的54万平方米扩大至2010年的452万平方米,增长超过7倍。这一切都堪称完美,可以比肩世界上任何最优秀的企业。然而,当它的营收在2008年达到400亿元以上时,面对这个从未体验过的高度,人们心里就已开始嘀咕了,“这已经是一个了不起的高原顶部了,它的盘子还能再扩大一倍、二倍?它的成长的边际在哪里?”一部分投资者就采取了谨慎观望的态度。然而,万科正以自己成熟周全又见识不凡的战略布局,以及验证了这种布局的卓然成绩,在化解人们对万科成长的顾虑。

  作为中国最大的专业住宅开发企业,万科似乎在为13亿人民造房,其宏大的布局已遍及珠江三角洲、长江三角洲、环渤海等区域的46个城市。在这个大布局里,我们还看到了聚焦普通住宅、进入二三线市场、灵活房价节奏、积极利用他人优势资源合作开发等等精细策略,攻城略地,快速开发。我们假设,如果万科布局的46个城市的平均年销售达到30亿元,总营收就可达到1380亿元,平均达到35亿,总营收就可达到1600亿以上,这已是2010年的507亿元营收的两倍以上。如果中国的房地产市场不出现如有些分析师所说的“断崖式”的中断,以万科目前的布局,在未来的两三年里,完全有可能达致这样、甚至更高的目标。

  完成了布局战略,要达到目标,“干部就成了决定的因素”。为了坐实管理层的积极性,并将之与公司的未来发展绑在一起,万科有覆盖极广的股权激励方案,包括王石等高管在内的838名激励对象可获得1.1亿份的股票期权,必要条件是公司11-13年经营性净利润增长率不低于20.51%,加权平均净资产收益率依次不低于14%、14.5%和15%。2008年金融危机之后,公司恢复稳健成长步伐,近两年净利润增速和净资产收益率分别保持在30%和15%左右,预计未来业绩满足股权激励的机会极大。

  根据最新公告,今年上半年公司累计实现销售面积565.5万平方米,销售金额656.5亿元,分别同比增长76.7%和78.6%,已超过2009年全年。截至3月末,公司已售未结合同金额为1052亿元,预收账款929亿元,分别较年初增长14%和25%,2011年全年业绩增长无虞。

  市场预期万科在未来两三年盈利可达到30%的年复合增长。由于八成房企5月销售环比实现增长,股市上房地产板块也连续翻红。6月以来公司股价的最大区间涨幅达19%,但即便以最新股价(8.77元,与股票期权行权价格相当)计算,目前PE仅为11倍,接近7倍的历史最低,PEG在0.4之下,PB和PS也处于近5年的中低位水平,安全边际颇高。万科在君亮估值系统中被归为价值股,成长动能排名为1,股价处于君亮估值JW4点股票图谱的A点位置,估值上颇具吸引力。

  吴君亮 王喜
……
关注读览天下微信, 100万篇深度好文, 等你来看……
阅读完整内容请先登录:
帐户:
密码: